研究報(bào)告 可研報(bào)告 商業(yè)計(jì)劃 市場(chǎng)調(diào)研 兼并重組 IPO咨詢 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 政府規(guī)劃 投資銀行 產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略
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養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，是以保障和改善老年人生活、健康、安全以及參與社會(huì)發(fā)展，
實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂(lè)、老有所安等為目的，為社會(huì)公眾提供各種養(yǎng)老及相關(guān)產(chǎn)品（貨物和服務(wù)）的生產(chǎn)活動(dòng)集合，
包括專門為養(yǎng)老或老年人提供產(chǎn)品的活動(dòng)，以及適合老年人的養(yǎng)老用品和相關(guān)產(chǎn)品制造活動(dòng)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》，
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)計(jì)范圍包含以下12個(gè)大類等：
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是社會(huì)發(fā)展的必然產(chǎn)業(yè)，也是從各種具體需求延伸到第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)托底服務(wù)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是生命存在的服務(wù)產(chǎn)業(yè)。
1、老有所養(yǎng) 老有所養(yǎng)是老年人依靠社會(huì)和家庭能夠得到所需的生活照顧和經(jīng)濟(jì)、物質(zhì)保證?，F(xiàn)階段老有所養(yǎng)的基本含義主要包括兩個(gè)方面：(1)老年人所需要的經(jīng)濟(jì)、物質(zhì)生活條件基本得到保證；(2)老年人在日趨衰老或因病痛，其生活不能自理時(shí)，應(yīng)得到社會(huì)或家庭的幫助和照顧。
2、老有所醫(yī) 根據(jù)老年人的身體特點(diǎn),積極發(fā)展醫(yī)療保健事業(yè),使老年人有病能得到治療,以達(dá)到延年益壽、安享晚年的一項(xiàng)對(duì)策。解決人口老齡化的一項(xiàng)基本途徑。具體作法是:(1)開(kāi)設(shè)老年門診、老年家庭病床;(2)興建老年病醫(yī)院和老年病研究機(jī)構(gòu);(3)開(kāi)展對(duì)老年病防治知識(shí)的宣傳和醫(yī)療咨詢服務(wù);(4)組織有關(guān)部門為老年人定期檢查和治療等。此外,積極開(kāi)展老年體育活動(dòng),建立健身隊(duì)、老年氣功站、老年養(yǎng)生講習(xí)班等也是老有所醫(yī)的補(bǔ)充形式。
3、老有所為 老有所為是發(fā)揮老年人的社會(huì)作用，使其參與社會(huì)事業(yè)，盡其所能的一項(xiàng)對(duì)策，也是解決人口老齡化問(wèn)題的一項(xiàng)基本途徑。實(shí)現(xiàn)老有所為的辦法是：(1)對(duì)部分身體好、精力充沛、有技能、單位確實(shí)需要的老年人，實(shí)行彈性退休制度，推遲退休年齡，以繼續(xù)發(fā)揮其才能和作用；(2)對(duì)65或70歲以下的退休人員實(shí)行再就業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展為人民生活服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)；(3)充分發(fā)揮老年人知識(shí)積累較多、經(jīng)驗(yàn)豐富的特點(diǎn)，向社會(huì)傳播文化或進(jìn)行社會(huì)調(diào)查，為企事業(yè)單位提供咨詢服務(wù)；(4)從事適量的體力勞動(dòng)；(5)從事各種有益于社會(huì)的活動(dòng)和工作，如維護(hù)公共場(chǎng)所秩序，負(fù)責(zé)街道、治安、衛(wèi)生工作，擔(dān)任義務(wù)物價(jià)員、宣傳員等；(6)為家庭做力所能及的家務(wù)勞動(dòng)，這種勞動(dòng)也具有一定社會(huì)意義和社會(huì)作用；(7)發(fā)展老年教育事業(yè)，更新老年人知識(shí)，這既充實(shí)了老年人的精神生活，解決了老年人繼續(xù)社會(huì)化的問(wèn)題，同時(shí)也為老年人繼續(xù)參與社會(huì)工作創(chuàng)造了條件；(8)投身于有興趣的愛(ài)好的閑暇活動(dòng)，如吟詩(shī)作畫、習(xí)書法、種花養(yǎng)鳥(niǎo)等，以充實(shí)生活內(nèi)容。
4、老有所學(xué) 老有所學(xué)是根據(jù)老年人的特點(diǎn)，開(kāi)展多種形式的教育活動(dòng)，使老年人更新知識(shí)、充實(shí)精神生活、繼續(xù)發(fā)揮作用的一項(xiàng)對(duì)策。解決人口老齡化的一項(xiàng)基本途徑。老年人再學(xué)習(xí)的形式很多，主要有：出國(guó)留學(xué)，上大學(xué)或進(jìn)大學(xué)傍聽(tīng)，進(jìn)老年大學(xué)，成立詩(shī)社或組織讀書會(huì)，從事社會(huì)調(diào)查，自學(xué)等。老年人再學(xué)習(xí)既是社會(huì)的需要，也是自身的需要。主要作用在于：(1)有利于老年人適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的變化，為老年人參與社會(huì)工作、再就業(yè)創(chuàng)造條件；(2)有益于老年人精神生活的充實(shí)，既增加樂(lè)趣、陶冶性情，又保持腦力、有益健康長(zhǎng)壽和思想修養(yǎng)；(3)老有所學(xué)的問(wèn)題解決了，就為老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為提供了知識(shí)、能力和水平，也為老有所樂(lè)增加了情趣。它是老年人健康長(zhǎng)壽、愉快而有意義地安享晚年的有效形式。
5、老有所樂(lè) 所謂老有所樂(lè)是指開(kāi)展適合老年人特點(diǎn)的文化、體育活動(dòng)，豐富老年人的文體活動(dòng)，使他們幸福地安度晚年。具體作法是：（1）興辦老年人的娛樂(lè)場(chǎng)所，如老人俱樂(lè)部、老人聯(lián)誼會(huì)等；（2）舉辦老年人鍛煉及養(yǎng)生講習(xí)班；（3）建立老人社團(tuán)，開(kāi)展各項(xiàng)有益老年人身心的社會(huì)活動(dòng)；（4）成立老年人服務(wù)中心，幫助解決老年人生活中的困難。
6、老有所安 所謂老有所安是指通過(guò)各種途徑保障老年群體的人身安全、財(cái)產(chǎn)安全和心理健康安全。具體做法包括：（1）通過(guò)社會(huì)主義精深文明建設(shè)和中國(guó)傳統(tǒng)“孝文化”的宣傳，規(guī)避和減少虐待、打罵老年群體的現(xiàn)象；（2）通過(guò)立法手段為老年群體的人身安全提供保障；（3）加大對(duì)老年群體防詐騙知識(shí)的宣傳，為老年群體財(cái)產(chǎn)安全保駕護(hù)航；（4）鼓勵(lì)開(kāi)辦公益性老年群體心理咨詢機(jī)構(gòu)，為老年群體提供心理咨詢服務(wù)，使老年群體能夠安心的老去。
人口老齡化趨勢(shì)背景下，中央層面持續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策推進(jìn)智能養(yǎng)老，2011年9月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》提出：加快居家養(yǎng)老服務(wù)信息系統(tǒng)建設(shè)，做好居家養(yǎng)老服務(wù)信息平臺(tái)試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。此后在《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》《關(guān)于鼓勵(lì)民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》等多個(gè)政策中提到“養(yǎng)老服務(wù)信息化 ......
中央政府養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策十四五”期間，我國(guó)主要省份也提出了智能養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。其中，浙江、福建、陜西和四川均提出了智能養(yǎng)老發(fā)展規(guī)模目標(biāo)，福建提出到2022年，打造100家以上滿足養(yǎng)老院管理和養(yǎng)老服務(wù)需求、具有智能化管理系統(tǒng)的“智慧養(yǎng)老院”;陜西省提出到2022年建立3-5個(gè)智慧健康養(yǎng)老應(yīng)用示范基地，引進(jìn)和培育8-10家具有示范引領(lǐng)作用的行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)。此外，安徽、云南 ......
主要省市關(guān)聯(lián)政策匯總
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋了老年人的基本生活需求、娛樂(lè)享受需求和理財(cái)規(guī)劃需求及其關(guān)聯(lián)關(guān)系，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能否長(zhǎng)效發(fā)展取決于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈能否合理銜接。產(chǎn)業(yè)鏈上游為養(yǎng)老產(chǎn)品/服務(wù)設(shè)計(jì)供應(yīng)商，中游為提供養(yǎng)老用品和提供養(yǎng)老場(chǎng)所的養(yǎng)老用品供應(yīng)商、養(yǎng)老房地產(chǎn)商和養(yǎng)老服務(wù)提供商，下游是個(gè)人和機(jī)構(gòu)消費(fèi)者，其中養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通常跟養(yǎng)老服務(wù)提供商重疊，為個(gè)人用戶提供服務(wù)，養(yǎng)老支持產(chǎn)業(yè) ......
查看更多詳情1、養(yǎng)老項(xiàng)目融資難 雖然有多項(xiàng)金融扶持政策出臺(tái)，但養(yǎng)老服務(wù)仍存在融資難的情況，主要表現(xiàn)在如下方面：一是相關(guān)政策難落地，如政策提出“拓寬信貸抵押擔(dān)保物范圍”，但實(shí)際操作中，銀行仍偏好住宅、商業(yè)及工業(yè)房產(chǎn)為抵押物，不太接受養(yǎng)老及醫(yī)衛(wèi)類房產(chǎn)抵押；二是配套政策落地機(jī)制缺乏，如“貼息貸款”沒(méi)有配套的財(cái)政補(bǔ)償機(jī)制或其他激勵(lì)機(jī)制，銀行缺少積極性對(duì)養(yǎng)老企業(yè)或養(yǎng)老項(xiàng)目進(jìn)行貼息貸款；三是相關(guān)落地對(duì)民營(yíng)企業(yè)的限制條件較多，如“養(yǎng)老專項(xiàng)債券及養(yǎng)老企業(yè)債”限制條件多，迄今僅有少數(shù)國(guó)資背景的企業(yè)發(fā)行了養(yǎng)老專項(xiàng)債券。而在各類養(yǎng)老企業(yè)中，民營(yíng)養(yǎng)老企業(yè)在融資渠道、信用評(píng)估及優(yōu)惠力度等方面面臨更大的困難。
2、養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目會(huì)員制的法律風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題 老年群體通過(guò)購(gòu)買養(yǎng)老會(huì)員，享有入住養(yǎng)老社區(qū)的權(quán)利，該模式下的養(yǎng)老會(huì)員費(fèi)用可繼承、可轉(zhuǎn)讓、可溢價(jià)，但一般不予退還。由于養(yǎng)老社區(qū)往往區(qū)別于普通住宅小區(qū)，存在產(chǎn)權(quán)無(wú)法分割銷售等問(wèn)題。老年群體在支付相應(yīng)的會(huì)員費(fèi)后，無(wú)法通過(guò)《物權(quán)法》取得相應(yīng)入住房屋的所有權(quán)。加之“會(huì)員”這一概念缺乏明確的法律規(guī)定，使得“會(huì)員”養(yǎng)老模式長(zhǎng)期游走于使用權(quán)與租賃權(quán)之間。另外，關(guān)于會(huì)員制養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的政府審批收緊，行政審批難。
3、相關(guān)利好政策落地的區(qū)別對(duì)待問(wèn)題 一方面，對(duì)于營(yíng)利性與非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，現(xiàn)有的養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)補(bǔ)貼、優(yōu)惠、土地獲取等支持性利好政策，仍然存在較大的區(qū)別對(duì)待現(xiàn)象，差異性補(bǔ)貼及稅費(fèi)政策，直接造成同等條件下，營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)成本更高、市場(chǎng)議價(jià)能力更弱的局面。而非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)不能進(jìn)行利潤(rùn)分配、融資困難等特性，亦阻礙著各類資本的投資熱情。另一方面，民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)或民辦養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中存在不公平現(xiàn)象，如公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)較易獲得財(cái)政撥款、醫(yī)保資格、長(zhǎng)照險(xiǎn)資格，更易開(kāi)展醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)，且國(guó)企類養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)在獲取養(yǎng)老用地、養(yǎng)老設(shè)施資源、辦理機(jī)構(gòu)登記備案、獲得醫(yī)保、享受補(bǔ)貼政策、融資貸款等方面，均優(yōu)于民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)，擠占了民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展空間。
4、行政管理標(biāo)準(zhǔn)單一化與產(chǎn)品多樣化相互矛盾的問(wèn)題 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的投資以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向、以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為根本，最后向市場(chǎng)呈現(xiàn)的一定是多樣化的養(yǎng)老產(chǎn)品，而且在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程中，中高端產(chǎn)品已逐漸占據(jù)市場(chǎng)主流地位。國(guó)家層面亦鼓勵(lì)擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模、豐富養(yǎng)老產(chǎn)品供給，而很多行政管理標(biāo)準(zhǔn)卻以保障型養(yǎng)老產(chǎn)品要求對(duì)現(xiàn)有養(yǎng)老市場(chǎng)產(chǎn)品進(jìn)行一刀切式的單一化管理，嚴(yán)重滯后于社會(huì)發(fā)展與養(yǎng)老需求的變動(dòng)。
5、閑置資源改造養(yǎng)老實(shí)施困難重重 雖然政策方向上起到了積極作用，但在具體實(shí)施“鼓勵(lì)”及“支持”政策方面，從企業(yè)實(shí)踐角度，“整合、改造社會(huì)存量資源用于養(yǎng)老服務(wù)”仍存在一定的障礙與難度。以某養(yǎng)老項(xiàng)目為例，2016年租賃閑置工業(yè)用房，改造為醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，工程建設(shè)周期1年，但在長(zhǎng)達(dá)4年時(shí)間里多種形式、多次申報(bào)，均未能通過(guò)民政部門的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)備案，影響到項(xiàng)目的市場(chǎng)運(yùn)作以及為老服務(wù)的開(kāi)展，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)成本高幅上漲。
6、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合難以落地的問(wèn)題 自2015年起，針對(duì)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合出臺(tái)了多達(dá)15項(xiàng)專項(xiàng)政策，但對(duì)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言，提供醫(yī)養(yǎng)服務(wù)涉及到衛(wèi)健、民政兩條管理主線，無(wú)論是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開(kāi)辦內(nèi)設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，還是醫(yī)療機(jī)構(gòu)托管養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所涉及的跨部門審批程序很容易遭遇“循環(huán)往復(fù)”的審批障礙。
7、政策落地細(xì)則缺乏問(wèn)題 圍繞養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，雖然國(guó)家出臺(tái)了很多的政策措施，但沒(méi)有執(zhí)行細(xì)則的文件出臺(tái)，難以落地。如：實(shí)施備案制以后，政府文件的意見(jiàn)是傾向于放松和簡(jiǎn)化機(jī)構(gòu)的審批，但由于缺乏落實(shí)細(xì)則，各區(qū)級(jí)民政部門需要申請(qǐng)企業(yè)提供與當(dāng)?shù)卣膱?bào)備材料，申辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的企業(yè)因此也受限于當(dāng)?shù)卣_(kāi)發(fā)規(guī)劃各產(chǎn)業(yè)的布局。
8、針對(duì)養(yǎng)老企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策不足問(wèn)題 目前養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的稅收優(yōu)惠政策，多是針對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)類設(shè)施，針對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)的稅收減免政策較少。
1、銀行貸款
銀行貸款指銀行向借款人發(fā)放的，用于滿足借款人在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)老年人集中居住和照料服務(wù)設(shè)施中的本外幣貸款，包括流動(dòng)資金貸款和固定資產(chǎn)貸款。
銀行貸款是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中較為常見(jiàn)的融資手段，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行于2014年與民政聯(lián)合發(fā)布相關(guān)政策支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。銀行貸款主要評(píng)估維度包括項(xiàng)目性質(zhì)、借款人建設(shè)及運(yùn)營(yíng)能力、項(xiàng)目定位等。
2、中期票據(jù)
中期票據(jù)是指具有法人資格的企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)按照計(jì)劃發(fā)行的，約定在一定期限內(nèi)還本付息的債務(wù)融資工具，可在銀行間市場(chǎng)流通。
中期票據(jù)是我國(guó)公司較為常見(jiàn)且直接的融資行為，具有透明度高、風(fēng)險(xiǎn)分散等特點(diǎn)，為企業(yè)中期直接債務(wù)融資的有效工具，提高直接融資比例。
PPN是指具有法人資格的非金融企業(yè)，向銀行間市場(chǎng)特定機(jī)構(gòu)投資人發(fā)行債務(wù)融資工具，并在特定機(jī)構(gòu)投資人范圍內(nèi)流通轉(zhuǎn)讓的行為。
PPN（非公開(kāi)定向債務(wù)融資工具）又稱私募中票，其發(fā)行方式具有靈活性強(qiáng)、發(fā)行相對(duì)便利、信息披露要求相對(duì)簡(jiǎn)化、適合投資者個(gè)性化需求、有限度流通等特點(diǎn)。
3、REITs
REITs是通過(guò)發(fā)行證券的方式募集投資者的資金，并由專門管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的投資與管理，并將資產(chǎn)的基礎(chǔ)收益和資產(chǎn)升值收益按照協(xié)議比例分配給投資者的一種契約型或公司型的基金。
REITs為房地產(chǎn)投資信托基金。根據(jù)相關(guān)政策要求，國(guó)內(nèi)公募REITs產(chǎn)品均為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，暫不涉及到與“房”的相關(guān)領(lǐng)域，故若發(fā)行養(yǎng)老相關(guān)REITs產(chǎn)品，將以類REITs產(chǎn)品模式進(jìn)行發(fā)售。
截止2021年5月，我國(guó)類REITs項(xiàng)目發(fā)行共計(jì)50單，規(guī)模合計(jì)超過(guò)1000億元，已形成不動(dòng)產(chǎn)類型覆蓋全、市場(chǎng)引領(lǐng)效應(yīng)強(qiáng)和多元化投資者聚集的類REITs市場(chǎng)。
國(guó)內(nèi)類REITs產(chǎn)品有兩類主要設(shè)計(jì)思路，分別為偏股型REITs和偏債型REITs，兩者收益分配、期限等均有所不同。
4、養(yǎng)老專項(xiàng)企業(yè)債
養(yǎng)老專項(xiàng)企業(yè)債是指支持專門為老年人提供生活照料、康復(fù)護(hù)理等服務(wù)的營(yíng)利性或非營(yíng)利性養(yǎng)老項(xiàng)目發(fā)行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)債券，用于建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施設(shè)備和提供養(yǎng)老服務(wù)。
養(yǎng)老專項(xiàng)企業(yè)債重點(diǎn)用于擁有較強(qiáng)的社會(huì)效應(yīng)及一定的收益養(yǎng)老項(xiàng)目建設(shè)。相較一般企業(yè)債，加快審核效率、放寬準(zhǔn)入條件、優(yōu)化方案設(shè)計(jì)。但根據(jù)2021年發(fā)布的相關(guān)政策，新增專項(xiàng)債券將不得用于償還債務(wù)。
1、銷售模式——出售產(chǎn)權(quán) 銷售住宅快速盈利。與傳統(tǒng)的出售產(chǎn)權(quán)房方式基本一致，以老年住宅概念，出售房屋產(chǎn)權(quán)為主，區(qū)域級(jí)別配套并舉。通過(guò)出售適老化住宅產(chǎn)品快速回籠資金，是目前較為普遍的一種商業(yè)模式。優(yōu)勢(shì)：采用這種模式資金回籠快，模式復(fù)制成本低，風(fēng)險(xiǎn)小。劣勢(shì)：無(wú)法享受物業(yè)持有帶來(lái)的增值收益，也意味著開(kāi)發(fā)商放棄了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈上居住以外的其他衍生價(jià)值。
2、持有模式——只租不售 開(kāi)發(fā)商沒(méi)有選擇出售物業(yè)，而是持有并長(zhǎng)期租賃。開(kāi)發(fā)商擔(dān)任起運(yùn)營(yíng)商角色，設(shè)立一定的入住門檻，然后采取按月收取服務(wù)費(fèi)的形式運(yùn)作項(xiàng)目。優(yōu)勢(shì)：有利于后期運(yùn)營(yíng)的持續(xù)收入。劣勢(shì)：對(duì)資金要求高，投資回收期較長(zhǎng)，此外對(duì)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)管理有較高要求。
3、銷售+持有模式——租售并舉 這種模式可以通過(guò)物業(yè)產(chǎn)權(quán)銷售實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，降低資金成本和壓力，用于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的建設(shè)，同時(shí)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)與配套設(shè)施又提升了可售物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值，使整個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)內(nèi)部平衡和良性循環(huán)。這種模式是持有型不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要策略，為國(guó)內(nèi)大部分養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所接受，對(duì)于資金實(shí)力有限的傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商比較合適，適用于普通養(yǎng)老公寓和大型混合式養(yǎng)老社區(qū)的開(kāi)發(fā)。優(yōu)勢(shì)：這種模式可以緩解開(kāi)發(fā)商的資金壓力，也可以避免后期運(yùn)營(yíng)服務(wù)中出現(xiàn)的問(wèn)題，解決資本投入與后期盈利的問(wèn)題。
4、會(huì)員制模式 會(huì)員制模式是指投資運(yùn)營(yíng)商銷售會(huì)員資格，并為會(huì)員提供全方位、多層次的養(yǎng)老服務(wù)，通過(guò)收取會(huì)員費(fèi)和服務(wù)費(fèi)實(shí)現(xiàn)盈利。 這種模式以運(yùn)營(yíng)商持有物業(yè)為基礎(chǔ)，以提供養(yǎng)老服務(wù)為核心，規(guī)避了產(chǎn)權(quán)銷售的后期管理難和物業(yè)租賃的回收周期長(zhǎng)的難題，是養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)盈利模式的重要?jiǎng)?chuàng)新。但是由于其存在變相銷售產(chǎn)權(quán)和會(huì)員費(fèi)過(guò)高的問(wèn)題，目前仍然存在爭(zhēng)議。目前國(guó)內(nèi)采用這種模式運(yùn)營(yíng)最為成功的為上海親和源養(yǎng)老社區(qū)。
5、逆抵押貸款購(gòu)房 即老年人退休以后，從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買一套老年公寓，然后與開(kāi)發(fā)商簽定合同，每月由開(kāi)發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費(fèi)，直到老人去世，開(kāi)發(fā)商返還剩余本金，住房歸開(kāi)發(fā)商所有。
6、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式 在項(xiàng)目存在不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割銷售的實(shí)際條件下，堅(jiān)持買賣不破租賃原則，采取轉(zhuǎn)讓固定年限使用權(quán)的盈利模式，這也是資金快速回籠和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的理想模式。
7、分散租賃模式 采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比較分散，有長(zhǎng)有短，在這種模式下，一般是由開(kāi)發(fā)商與專門的經(jīng)營(yíng)公司或物業(yè)公司合作開(kāi)發(fā)，將既得利潤(rùn)作為按股分紅的盈利模式。
1、高凈值人群及2+1+4家庭結(jié)構(gòu)帶來(lái)的新機(jī)遇 《2021意才?胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告》顯示，中國(guó)富裕家庭擁有的總財(cái)富達(dá)160萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)9.6%，是中國(guó)全年GDP總量的1.6倍。這160萬(wàn)億元中，可投資資產(chǎn)達(dá)49萬(wàn)億元，占總財(cái)富的三成。預(yù)計(jì)有18萬(wàn)億元財(cái)富將在10年內(nèi)傳承給下一代，49萬(wàn)億元財(cái)富將在20年內(nèi)傳承給下一代，92萬(wàn)億元財(cái)富將在30年內(nèi)傳承給下一代。 同時(shí)，隨著第一代獨(dú)生子女的父母開(kāi)始步入老年，2+1+4結(jié)構(gòu)的家庭（即兩個(gè)成年人+一個(gè)小孩+四個(gè)老人）的負(fù)擔(dān)愈發(fā)沉重，這一嚴(yán)峻的現(xiàn)狀，也許會(huì)改變當(dāng)下9073的養(yǎng)老模式（90%家庭養(yǎng)老，7%社區(qū)養(yǎng)老，3%機(jī)構(gòu)養(yǎng)老）。相信未來(lái)會(huì)有越來(lái)越多的老人走向社區(qū)養(yǎng)老及機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。
2、多源發(fā)展、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合帶來(lái)的新機(jī)遇 隨著老年群體對(duì)自身健康關(guān)注程度及科學(xué)養(yǎng)生觀念的普及，“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”將為老年地產(chǎn)帶來(lái)新的賣點(diǎn)。 養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)積極整合養(yǎng)生及醫(yī)療資源，為老年群體提供持續(xù)的日常保健、被動(dòng)運(yùn)動(dòng)、中醫(yī)康復(fù)、養(yǎng)老護(hù)理及其他服務(wù)，優(yōu)化老年群體的入住體驗(yàn)，使得老年群體在安居的同時(shí)，能增進(jìn)健康、延年益壽。
1、前期溝通 1）雙方初步接觸，明確需求； 2）項(xiàng)目考察訪談，梳理思路； 3）根據(jù)客戶需求提出項(xiàng)目建議書； 4）在客戶反饋基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目建議書進(jìn)行完善； 5）雙方確定項(xiàng)目框架，達(dá)成共識(shí)； 6）雙方認(rèn)可項(xiàng)目建議書，簽訂項(xiàng)目合同。
2、項(xiàng)目啟動(dòng) 1）確定項(xiàng)目管理的組織機(jī)構(gòu)，籌建項(xiàng)目小組，確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；2）制定詳細(xì)的項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃（項(xiàng)目總體目標(biāo)、分階段目標(biāo)、時(shí)間進(jìn)度、人員要求和項(xiàng)目支援事宜）。
3、項(xiàng)目執(zhí)行 1）收集、整理、分析資料，全面深入調(diào)研；2）完成項(xiàng)目撰寫，形成初稿，客戶初次反饋。
4、修改及交付 1）針對(duì)客戶反饋內(nèi)容進(jìn)行修改，完善； 2）客戶再次確認(rèn)； 3）項(xiàng)目評(píng)審、定稿、提交成果； 4）項(xiàng)目交付。
前期接洽
雙方初步接觸，對(duì)客戶項(xiàng)目情況及客戶需求進(jìn)行初步評(píng)估。
深入溝通
確定合作意向后，雙方進(jìn)行面談，就項(xiàng)目的詳細(xì)情況進(jìn)行深入溝通，并出具課題和項(xiàng)目框架。
簽訂協(xié)議
簽訂合作協(xié)議，對(duì)項(xiàng)目方案編制要求、保密要求、提交時(shí)間和相關(guān)服務(wù)費(fèi)用等內(nèi)容進(jìn)行約定。
項(xiàng)目啟動(dòng)
在客戶方支付預(yù)付款后，我司安排人員啟動(dòng)項(xiàng)目，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的組建、項(xiàng)目人員的分工。
項(xiàng)目跟進(jìn)
在項(xiàng)目方案編制過(guò)程中，會(huì)與客戶方保持實(shí)時(shí)的聯(lián)系，及時(shí)匯報(bào)可行性研究報(bào)告制作情況，實(shí)現(xiàn)資料共享和互補(bǔ)。
后續(xù)服務(wù)
項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在后期會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行追蹤和回訪，了解項(xiàng)目的建設(shè)情況，并可針對(duì)建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的實(shí)際情況對(duì)原有規(guī)劃方案進(jìn)行修訂。
提交驗(yàn)收
將修改補(bǔ)充完畢后的項(xiàng)目方案提交客戶審核驗(yàn)收，驗(yàn)收通過(guò)后，我司安排印刷、寄送。
修改完善
在接到客戶修改意見(jiàn)當(dāng)日，安排相關(guān)人員針對(duì)客戶的修改補(bǔ)充要求，對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行修訂和補(bǔ)充。
初稿審核
客戶方安排人員對(duì)所提交的項(xiàng)目方案初稿進(jìn)行審核，并提出修改完善意見(jiàn)或是內(nèi)容補(bǔ)充要求。
初稿交付
按照雙方簽訂的合作協(xié)議約定的時(shí)間提交初稿，交客戶方相關(guān)部門評(píng)估審核。
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