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2008年中原樓市誰主沉浮？（下）
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-3-19
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- 中研網(wǎng)訊：
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今年鄭州市要在金水區(qū)、中原區(qū)、管城回族區(qū)、二七區(qū)、惠濟區(qū)，分別選�。眫２個項目進行限價房的試點建設(shè)，每個區(qū)建設(shè)目標(biāo)均不低于１０萬平方米，共建設(shè)目標(biāo)５０萬平方米。根據(jù)這些試點情況，今后要逐步擴大限價商品住房的建設(shè)和供應(yīng)規(guī)模。
與往年相比，今年會有大量的保障房入市。但是，由于購買保障房條件有嚴(yán)格的限制，仍有大批的購房者被擋在保障之外。而且與商品住宅的建設(shè)數(shù)量相比，保障房所占的份額還不到整個市場的１０％，保障房的入市能夠像人們所希望的那樣對房價起到一定的平抑作用嗎？
“錢荒”會逼迫樓盤降價嗎？
春節(jié)過后，在媒體上發(fā)布的房地產(chǎn)廣告開始發(fā)生微妙的變化，廣告內(nèi)容不再僅僅限于樓盤，尋求項目合作的已屢見不鮮。業(yè)內(nèi)人士說，這是開發(fā)商出現(xiàn)資金緊張的表現(xiàn)。據(jù)相關(guān)證券方面的媒體報道，從本年度上市公司已經(jīng)披露的年報來看，大量房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資金緊張情況，對資金充滿饑渴。在優(yōu)良業(yè)績公布的同時，房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流項目下出現(xiàn)了巨大負(fù)數(shù)。保利地產(chǎn)每股現(xiàn)金流為－７．６５元，招商地產(chǎn)每股現(xiàn)金流為－４．７４元，金地集團的每股現(xiàn)金流為－７．５２元，榮盛發(fā)展每股現(xiàn)金流為－２．５３元，廣宇集團每股現(xiàn)金流為－０．１１元…… 業(yè)內(nèi)人士分析，開發(fā)商出現(xiàn)“錢荒”，主要有兩個方面的原因，一是自去年“９·２７新政”以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)觀望，成交量急劇萎縮，開發(fā)商資金回籠緩慢；二是國家開始執(zhí)行的從緊貨幣政策，使開發(fā)商從銀行獲得資金支持的難度加大。據(jù)統(tǒng)計，２００７年鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)８０％以上的資金來自于信貸，而金融調(diào)控的主要目的就是收縮流動性，減少信貸。這預(yù)示著２００８年的房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面可能會面臨很多的困難，擁有較多土地儲備和在建項目的開發(fā)商會面臨較大的資金壓力，而資金實力較弱的中小企業(yè)，甚至將要面臨能否繼續(xù)生存的問題。那么，在資金壓力下艱難支撐的開發(fā)商會降低房價嗎？ 中、小戶型符合購房者的口味嗎？
２００８年，鄭州市普通商品住房建設(shè)目標(biāo)６３５萬平方米，其中老城區(qū)的建設(shè)項目占８０個，鄭東新區(qū)的項目占１４個。鄭州市住房建設(shè)規(guī)劃規(guī)定，普通商品住房建設(shè)主要以城市居民住房有效需求調(diào)查為依據(jù)，重點發(fā)展?jié)M足鄭州居民自住需求的中低價位、中小戶型普通商品住房。
政府對土地管理的主要基調(diào)是打擊囤地、盤活存量土地。對于鄭州市來講，土地政策將著重于嚴(yán)格執(zhí)行“單宗土地建設(shè)周期不能超過３年”等措施來盤活存量土地，增加土地供給。在２月份公布的《鄭州市２００８年住房建設(shè)計劃》中，除城中村改造以外的６３５萬平方米的商品住房被劃分為９４處，這意味著小塊單宗土地將成為２００８年鄭州市土地供應(yīng)的主要形式，大盤式的開發(fā)將越來越少，土地開發(fā)的平均周期也會相應(yīng)縮短。 今年，鄭州市將對９個城中村進行改造，預(yù)計投放商品住宅量２００萬平方米。城中村改造項目一般都在建成區(qū)內(nèi)，周邊生活配套設(shè)施比較完善，隨著市中心土地日益稀缺，想在市中心擁有住房，城中村改造的樓盤將是一個很好的選擇。 但是，購房對于一個家庭來說是最重要的消費，而且購房之后的家庭裝修又是一個巨大的工程，一般都希望一次到位。房管部門的統(tǒng)計數(shù)字表明，鄭州市２００７年商品住宅銷售面積８３２．４萬平方米，商品住宅共銷售７９７７２套，平均每套１０４．４平方米，而政府今年重點建設(shè)的中、小戶型能夠符合廣大購房者的口味嗎？
外來軍團“第二沖擊波”帶來什么？
近年來，外來開發(fā)商大舉進軍鄭州房地產(chǎn)市場，特別是去年，深圳、北京等一線城市房地產(chǎn)市場競爭白熱化，國內(nèi)許多一流房產(chǎn)開發(fā)商開始將目光投向二線市場，作為全國人口最多省份的省會城市，鄭州自然成為熱點投資城市。繼順馳、綠城、綠地、中義、升龍、宏益華等公司之后，２００７年，利海、恒大、碧桂園等國內(nèi)一流的房地產(chǎn)企業(yè)也登陸中原。
去年１１月２３日，２３９．３２畝的南陽寨改造項目以總地款４．６４億元被利海公司獲��；另一個為３８１畝的小李莊改造項目１２月２６日以總地款１４．０９２億元被尚錦公司摘得，打造升龍國際中心；２００８年２月初，福建宜發(fā)集團以１５．５１億元拿下王寨村城中村改造項目。資本雄厚的外來開發(fā)商大舉入市，使本地開發(fā)商陷入了買地難的困境，尤其以中小型開發(fā)商為甚，２００８年的鄭州市房地產(chǎn)市場競爭將更加激烈。
這批外來軍團在鄭州的項目都將在今年推向市場，它們在帶來雄厚資金的同時，還會對中原房地產(chǎn)市場帶來什么呢？會有什么樣的新產(chǎn)品呈現(xiàn)在中原購房者面前呢？
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