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房價回調(diào)屬正常否深度分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-7-17
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- 中研網(wǎng)訊：
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今年以來，深圳等城市商品房銷售量價齊跌，目前深圳房價跌幅已超三成，房地產(chǎn)"只漲不跌"的神話開始破滅。一些房地產(chǎn)開發(fā)商聲稱房地產(chǎn)衰退會連累金融系統(tǒng)，房地產(chǎn)市場"救市"聲漸起。國家是否應(yīng)該調(diào)整緊縮政策給樓市"松綁"？
范圍 部分回調(diào)還是全面下跌？
根據(jù)7月16日國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，6月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%，漲幅比5月低1個百分點；環(huán)比價格與上月持平。
業(yè)內(nèi)人士對當前房地產(chǎn)市場狀況存在兩類看法：一是認為房價調(diào)整僅僅局限在深圳、東莞等部分珠三角城市。由于這些城市前期房價上漲過猛、炒房客云集、房屋空置率高等因素造成現(xiàn)在房價回調(diào)。另一部分人士則認為，受美國次貸危機和國家宏觀政策緊縮等方面的影響，全國各大城市房價均出現(xiàn)不同程度的回調(diào)，房地產(chǎn)市場存在全面惡化的隱憂。
可見，房價整體漲幅趨緩甚至部分城市有不同程度的走軟已是不爭的事實。新華網(wǎng)調(diào)查顯示，41.7%的被調(diào)查者認為房價下跌范圍只是局限在南方部分城市，39.6%的被調(diào)查者認為房價回調(diào)已經(jīng)波及到全國大部分城市，另外有少數(shù)人對當前的房價漲跌感覺模糊不清。
深度 高位盤整還是樓市"崩盤"？
深圳房價持續(xù)下跌，許多人發(fā)現(xiàn)他們過去買的房子其價值正在不斷縮水，他們所欠銀行的購房貸款數(shù)額甚至超過了現(xiàn)在能賣出的市場價，一些投資客選擇把房子扔給了銀行，深圳房貸"斷供潮"一觸即發(fā)。有些人擔心深圳房價的這種深幅回調(diào)會否引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)，全國大部分城市的房價跟風(fēng)而上，造成樓市的"崩盤"，進而影響到國家的金融安全和國民經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認為，自去年下半年以來，政府調(diào)控有效，現(xiàn)在像是400米沖刺后的階段，中國樓市正處于供求關(guān)系重要調(diào)整期和房價高位盤整期，今年上半年房地產(chǎn)價格是理性的回歸。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩則認為："房價調(diào)整估計要持續(xù)8個月以上市場才能逐漸恢復(fù)。" 廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲認為，房價回調(diào)已經(jīng)懲罰了投機者，房價在反彈之后還會繼續(xù)選擇下跌，國家應(yīng)該從金融安全的角度實施調(diào)控，防止房地產(chǎn)市場全面惡化。調(diào)查顯示，僅有兩成的被調(diào)查者認為房價回調(diào)過后會繼續(xù)上漲，而超過五成的人則擔心此次房價回調(diào)會引發(fā)房地產(chǎn)市場的"崩盤"。
漲幅過大 房價回調(diào)屬正常
近些年來，許多城市的房價出現(xiàn)了非理性的上漲，乃至暴漲的情形。在開發(fā)商、地方政府、樓市投機者等多個利益主體的共同作用下，樓市中形成了一個"堅硬"的泡沫。一方面，購房者因為虛高的房價而叫苦不迭，民眾改善住房的消費愿望難以實現(xiàn)；另一方面，泡沫若得不到擠壓，最終將傷害整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在宏觀面上，房地產(chǎn)業(yè)"冬天"的來臨，不僅與針對該行業(yè)的專門調(diào)控有關(guān)，也與中國經(jīng)濟增長的放緩，以及圍繞經(jīng)濟運行所進行調(diào)控所動用的政策手段相關(guān)。多重壓力之下，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出了困難的局面，一些開發(fā)商感到始料未及。
新華網(wǎng)調(diào)查顯示，近七成的人認為本次房價下跌的主要原因是由于房價自身漲幅過大，屬于正常的回調(diào)。顧云昌認為：去年房價、地價之所以出現(xiàn)大幅上漲，與金融環(huán)境有關(guān)，金融是決定樓市冷熱的主要因素"，"因為2006年金融改革取得了突破，銀行股份制改革后上市要提高效率，去年個人住房抵押貸款新增額度同比增加了88.4%，而2007年以前每年增加10%、最多20%"，"而且去年股市出現(xiàn)大牛市，開發(fā)商在樓市股市中游弋，通過股市圈來的錢大量囤地，推高地價、房價。
"救市"是一個"偽命題"
面對今年以來的樓市衰退，深圳市房地產(chǎn)研究中心提出了減免交易環(huán)節(jié)稅收、適度放松貨幣政策的"救市"建議，深圳香地咨詢總經(jīng)理尹香武認為如果金融不放松還要下跌，如果現(xiàn)在房價再下降20%，斷供630億元，那影響面就比較大了。蔡穗聲擔心，國家的緊縮政策使銀行嚴格限制放貸，一旦開發(fā)商企業(yè)資金鏈條斷裂，上世紀90年代中期爛尾樓的歷史就會重演。他認為，當前更應(yīng)該關(guān)心怎么樣保持銷售量的穩(wěn)定，保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，保證金融安全以及保持國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展極為重要。
但是房地產(chǎn)"救市"論立刻遭到了一些人的反對，甚至在網(wǎng)上引起了一場爭論。部分網(wǎng)民認為，所謂的房地產(chǎn)"救市"呼吁其實是一場維護樓市穩(wěn)定發(fā)展幌子下的私利捍衛(wèi)，是開發(fā)商、地方政府、銀行等相關(guān)利益主體為保護自身利益進行的呼吁。有網(wǎng)民認為樓市既不需要拯救，也沒有必要拯救，拯救樓市的結(jié)果，只會使房地產(chǎn)市場因錯過一次難得的調(diào)整機會而累積起更大的泡沫，這必將為未來的房地產(chǎn)市場埋下更大的隱患。新華網(wǎng)調(diào)查顯示，有近九成的被調(diào)查者不主張國家出臺政策"救"樓市。另外，對于購房者而言現(xiàn)在多處于觀望狀態(tài)，擇機而動。
房地產(chǎn)市場長期向好
復(fù)旦大學(xué)房產(chǎn)研究中心主任華偉指出，"中國的經(jīng)濟還在向上發(fā)展，老百姓的消費潛力和要求也在穩(wěn)步提升，中國房地產(chǎn)市場長期向好的趨勢不會發(fā)生變化。"當然，商品房永遠只能滿足一部分人群的消費需求，政府需要向社會提供更多的保障性住房--這才是解決住房問題的重要途徑。
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