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造成北京樓盤滯銷三大原因分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-7-10
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近兩成項(xiàng)目沒賣出一套房
近日，北京晨報(bào)與和訊網(wǎng)聯(lián)合推出2008年上半年京城樓盤銷量排行榜。該銷量調(diào)查涉及2008年1至6月25日拿到銷售許可證的項(xiàng)目北京市區(qū)及郊縣共176個(gè)項(xiàng)目，其中，住宅90個(gè)，公寓39個(gè)，別墅28個(gè)，寫字樓19個(gè)。
本次調(diào)查顯示，零銷量項(xiàng)目共有３３個(gè)。其中住宅項(xiàng)目有１３個(gè)，公寓6個(gè)，別墅8個(gè)，寫字樓6個(gè)。分析數(shù)據(jù)可以看出，每平方米8000至12000元的住宅項(xiàng)目最容易銷售，公寓銷量前10位的售價(jià)約在每平方米15000至20000元。
值得一提的是，2008年上半年京城很多住宅出現(xiàn)零銷量的現(xiàn)象。這其中有部分原因是開發(fā)商拿到銷售許可證后不開盤；但也有部分原因是地理位置欠佳、配套不成熟、售價(jià)偏高等原因造成的。
由于去年市場情緒普遍樂觀，投資性、投機(jī)性需求亢奮異常，供需比嚴(yán)重失衡，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，房價(jià)出現(xiàn)非理性高漲。但隨著一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，今年市場投機(jī)炒作現(xiàn)象已得到一定控制，樓市進(jìn)入理性調(diào)整期，消費(fèi)者觀望情緒加劇，市場需求下降，供需比嚴(yán)重失衡狀態(tài)得到緩解，樓價(jià)漲幅逐漸回落。同時(shí)，由于近期央行存款準(zhǔn)備金率已提高到一定幅度，公眾預(yù)測今年下半年央行仍可能會(huì)加息，以更好地抑制通脹壓力。再加上近期股市大跌、CPI上漲、油價(jià)高漲，種種不確定性也讓樓市觀望情緒愈發(fā)嚴(yán)重，2008年的樓市一片慘淡。
但也有一些項(xiàng)目逆市熱銷，比如位于昌平板塊的北街家園、望都新地、紫金新干線。位于清河、西三旗的一些項(xiàng)目也取得了不錯(cuò)的成績。定價(jià)在8450元/平方米的望都新地達(dá)到了93.8%的銷售率，均價(jià)為9500元/平方米的大興的理想城也同樣達(dá)到了93.8%的銷售率。由此可見，地理位置和合適的定價(jià)是決勝市場的關(guān)鍵要素。
本次調(diào)查除了覆蓋市內(nèi)各區(qū)域之外，還包含了東部的朝陽區(qū)、通州區(qū)、順義區(qū)、平谷區(qū)；南部的房山區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、大興區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)；西部的石景山區(qū)、門頭溝區(qū)；北部的海淀區(qū)、昌平區(qū)、懷柔區(qū)、延慶縣、密云縣范圍，覆蓋了北京轄區(qū)的全部。
行情分析：三大原因造成滯銷
原因1 房價(jià)高
從晨報(bào)與和訊網(wǎng)聯(lián)合推出的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，普通住宅的滯銷大多屬于定價(jià)偏高導(dǎo)致的銷售緩慢。如位于東二環(huán)和東三環(huán)之間的圣世一品閣，定價(jià)在30000元/平方米；位于豐臺(tái)區(qū)三環(huán)四環(huán)之間的文成建筑定價(jià)在18000元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出周邊項(xiàng)目的定價(jià)造成銷售遲緩。
晨報(bào)與和訊網(wǎng)聯(lián)合推出的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，定位比較高端，定價(jià)較高的公寓類項(xiàng)目，雖然所處地段較好，位于城市主干道附近，生活配套設(shè)施較為完善，但由于價(jià)格超過周邊區(qū)域樓盤，且套均面積普遍偏大，過高的總價(jià)令購房人難以承受，比如冠城·名敦道、順馳藍(lán)調(diào)國際、帝景博悅、朱雀門等。
原因2 地段差
晨報(bào)與和訊網(wǎng)聯(lián)合推出的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，滯銷樓盤很大一部分項(xiàng)目在相對(duì)偏遠(yuǎn)的郊區(qū)。這些項(xiàng)目滯銷的主要原因是一段時(shí)間內(nèi)區(qū)域供給量較大，且該區(qū)域的主要消費(fèi)群體應(yīng)仍是郊區(qū)本地居民，市場消化力有限。比如，房山區(qū)的不少項(xiàng)目銷售遲緩。
原因3 開發(fā)商捂盤
通過晨報(bào)與和訊網(wǎng)聯(lián)合調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果發(fā)現(xiàn)，此次有33個(gè)項(xiàng)目是零銷量，這些項(xiàng)目有別墅、公寓，也有普通住宅。采訪后得知，這些項(xiàng)目大多數(shù)是開發(fā)商取得了銷售許可證后，捂盤不售。比如MOMA萬萬樹、西苑好山居等都是在今年1月份取得了預(yù)售許可證，但截至記者發(fā)稿時(shí)都還沒有開盤。
區(qū)域利好是旺銷主因
晨報(bào)與和訊網(wǎng)聯(lián)合推出的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在京城在售住宅大多分布在四環(huán)至六環(huán)之間，一些熱點(diǎn)區(qū)域仍受到購房人的追捧。如昌平板塊，北街家園、望都新地、紫金新干線三個(gè)位于昌平的項(xiàng)目雄踞暢銷榜。同時(shí)，清河、西三旗板塊處于炙手可熱的中關(guān)村板塊、上地板塊與奧運(yùn)板塊交界的黃金三角地帶，無論是從人文環(huán)境，還是從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度來看，其潛力都無可限量。該區(qū)域的另一個(gè)利好是地鐵8號(hào)線二期北延方案的確定。
專家觀點(diǎn)：需求被虛高的房價(jià)拒之門外
北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h認(rèn)為，晨報(bào)與和訊網(wǎng)聯(lián)合推出的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，“市場不是沒有需求，而是需求被房價(jià)的虛高給拒之門外�！睏钌黉h說。
楊少鋒認(rèn)為，滯銷的樓盤主要原因一是價(jià)格過高，比如說帝景博悅，價(jià)格從開盤的6000多一直漲到現(xiàn)在的25000元每平方米，短短四年左右時(shí)間漲了四倍，幾乎每年價(jià)格翻番；二是項(xiàng)目取得預(yù)售許可證一直沒有開盤，或者說沒有大規(guī)模的開盤，比如說冠城·名敦道，至今沒有正式銷售；三是項(xiàng)目本身存在硬傷，難以得到市場認(rèn)可。
大部分暢銷樓盤有兩個(gè)特點(diǎn)，一是項(xiàng)目整體品質(zhì)比較高，比如說國奧村；二是相比區(qū)域同類樓盤價(jià)格低，比如說公園1872。也就是說，即使是當(dāng)前的樓市，性價(jià)比高的項(xiàng)目依然會(huì)得到消費(fèi)者的認(rèn)可。
楊少鋒表示，只要項(xiàng)目不存在硬傷，再加上售價(jià)合理，都不會(huì)發(fā)生滯銷問題。
個(gè)案分析“7折成就波菲特旺銷？
近日，記者獲悉，位于燕莎核心區(qū)的波菲特國際公寓在6月底推出5套售價(jià)為19800元/平方米的特價(jià)房，上市即被搶購一空。
波菲特國際公寓周邊同類產(chǎn)品如US聯(lián)邦公寓等項(xiàng)目均價(jià)都在28000元/平方米以上，而波菲特公寓最高售價(jià)也曾是28000元/平方米。但6月底，波菲特國際公寓推出19800元/平方米的5套特價(jià)房，這一價(jià)格相當(dāng)于最高售價(jià)的7折，上市當(dāng)天便全部賣出。
該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示，該銷售價(jià)格是對(duì)房地產(chǎn)市場評(píng)估后作出的判斷，此前的最高銷售均價(jià)有些虛高。該負(fù)責(zé)人還表示，7月份，波菲特還將推出5套精裝修帶家具家電的房源，以20800元/平方米的優(yōu)惠價(jià)格開賣，這也僅相當(dāng)于最高售價(jià)的7.4折，比周邊同類產(chǎn)品每平方米低了近8000元。
記者致電該項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人表示：“準(zhǔn)確的說，項(xiàng)目并沒有整體打折，特價(jià)房是指定戶型、指定朝向和指定樓層。由于該價(jià)格比之前的銷售價(jià)格低很多，在沒有對(duì)外做任何宣傳的情況下就被搶購一空�！�
據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，6月底推出的特價(jià)房為3層99平方米的H1戶型。“7月份推出的特價(jià)房仍然是3層至6層99平方米的H1戶型，銷售價(jià)格為20800元/平方米�！彪m然該特價(jià)房價(jià)格略有增加，但也僅相當(dāng)于最高價(jià)格的7.4折。而H1戶型共有120套，非特價(jià)房銷售均價(jià)為25800元/平方米。
“我們采取低價(jià)銷售，主要是基于目前市場大勢的判斷。同時(shí)，有一定的資金回籠需求�！痹擁�(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，目前北京樓市低迷，觀望情緒嚴(yán)重，波菲特國際公寓特價(jià)房的銷售價(jià)格是根據(jù)產(chǎn)品價(jià)值、區(qū)域價(jià)值等方面綜合評(píng)估后，制定的合理價(jià)格。據(jù)悉，該項(xiàng)目定價(jià)28000元/平方米的時(shí)候，并無成交記錄。目前采用低價(jià)位的銷售策略，目的是吸引市場的關(guān)注，進(jìn)而加快項(xiàng)目的銷售速度。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，波菲特國際公寓7折熱銷的現(xiàn)象說明市場不是沒有需求，而是需求被房價(jià)的虛高給拒之門外。
也有業(yè)內(nèi)專家表示，開發(fā)商開始根據(jù)戶型和朝向細(xì)分銷售價(jià)格，說明市場處于買方市場。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年樓市慘淡，開發(fā)商根據(jù)朝向、戶型、樓層等不同而細(xì)化銷售價(jià)格，一方面可以以此為理由進(jìn)行降價(jià)銷售，另一方面則說明開發(fā)商對(duì)市場整體大勢預(yù)期發(fā)生變化，希望盡快回籠資金。
新聞分析：敏感時(shí)期沉默是金
就在不久前，很多開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士大聲鼓噪：房價(jià)肯定會(huì)上漲，要買趁早出手；眼下，同一撥兒人在同一個(gè)話題面前卻是三緘其口。
記者就“現(xiàn)在該不該買房”這一話題電話連線了幾位房地產(chǎn)開發(fā)商，這幾位業(yè)內(nèi)人士一聽此話題就連連說：“這么敏感的時(shí)候，誰還敢站出來說話呀�！爆F(xiàn)在不僅開發(fā)商，連一些專家學(xué)者也紛紛回避，不敢預(yù)測下半年房價(jià)走勢。面對(duì)迷局一般的房地產(chǎn)市場，大家都保持著高貴的沉默。
某網(wǎng)站的一次調(diào)查顯示，認(rèn)為下半年樓市會(huì)持續(xù)觀望，房價(jià)下跌的占82.13%。可見樓市觀望氣氛仍然濃郁。
北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h認(rèn)為，除非年底國家放開銀根，否則樓市還將持續(xù)低迷。但一旦銀根放松，樓市需求將大幅回暖，房價(jià)有可能會(huì)出現(xiàn)反彈。
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