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2008年全國的住宅銷售量情況深度分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-8-5
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從銷售情況來看，2008年上半年，全國住宅銷售面積為2.36億平米，銷售金額為8941億元，同比分別下降6.9%和1.1%。銷售均價為3787元/平米，同比上升6.1%。主要城市上半年銷售情況：京、深量跌價穩(wěn)；滬、穗、漢、津上海價升量減；杭小幅調(diào)整，量減價升。
2008年6月，全國住宅銷售面積為5696萬平，環(huán)比大幅增長34.1%，同比下降7.9%；銷售金額2161億元，環(huán)比上升27.7%，同比下降3.3%；銷售均價3794元/平，環(huán)比下降4.8%，相比07年6月仍上升5%。主要城市6月銷售情況：深、京、津月環(huán)比量跌價升；滬、穗、杭價穩(wěn)量增；漢價大幅下跌量暴增。
預(yù)計08年全年全國的住宅銷售量有望超過06年并與07年持平。深圳08年的銷售量難以樂觀，其他重點城市08年全年的銷售規(guī)�；究梢耘c06年持平。
全國住宅建設(shè)仍保持高增速，但增速下降2.9個百分點。京、滬、深三個重點城市住宅建設(shè)速度放緩，一線城市的土地開發(fā)購置比同比下降，房地產(chǎn)資金按來源同比增速下降5個百分點。全國房地產(chǎn)開發(fā)各項應(yīng)付款同比增長9.5個百分點，開發(fā)資金較往年緊張。資金趨緊引發(fā)行業(yè)加速洗牌，為實力為王、資金為王的公司提供了歷史性機遇，此外，可能影響09年住房供應(yīng)量的釋放。
風(fēng)險提示：注意信貸緊縮實際執(zhí)行趨緊造成房地產(chǎn)開發(fā)資金緊張局勢，行業(yè)調(diào)整時間可能延長，行業(yè)調(diào)整幅度可能超預(yù)期等因素帶來的風(fēng)險。
1、全國銷售面積小幅回落，銷售均價堅挺
1.1上半年全國銷售面積小幅下降，銷售均價穩(wěn)定
2008年上半年，全國住宅銷售面積為2.36億平米，銷售金額為8941億元，同比分別下降6.9%和1.1%。銷售均價為3787元/平，同比上升6.1%。銷售規(guī)模相當(dāng)于2007年全年的35%左右，銷售均價基本保持穩(wěn)定。
1.2上半年主要城市銷售情況
京、深量跌價穩(wěn)
2008年上半年，北京和深圳的銷售面積下降幅度較大，銷售均價仍然堅挺。2008年上半年深圳住宅銷售面積為133萬平米，同比下降60.3%，為住宅銷售面積下跌幅度最大的城市，但銷售均價12235元/平基本與去年同期持平，僅僅下跌0.5%，銷售金額為163億元，同比下降60.5%。北京2008年上半年的住宅銷售面積為349萬平米，同比下降50%，銷售金額為432億元，同比下降34.6%，銷售均價12378元/平，同比上升30%，也高于2007年末的銷售均價10661元/平。
滬、穗、漢、津上海價升量減
同為一線城市的上海住宅銷售面積下降幅度較小，2008年上半年住宅的銷售面積為1070萬平米，同比下降22.4%，住宅銷售金額895億元，同比下降9%，銷售均價8363元/平，同比上升17.2%。
其他重點城市包括廣州、武漢和天津房地產(chǎn)市場的調(diào)整幅度與上海接近，2008年1-6月廣州、武漢和天津的銷售面積分別為347萬平、345萬平和466萬平，同比分別下降26%、22%和16%；廣州和武漢的銷售金額分別為304億、159億，同比分別下降11%和7%，天津的銷售金額為284億，同比微升0.2%；廣州、武漢和天津的銷售均價分別為8774元/平、4606元/平和6099元/平，同比上升幅度均接近20%。
杭小幅調(diào)整，量減價升
杭州市場調(diào)整幅度最小。2008年上半年杭州住宅銷售面積為301萬平，同比下降4%，銷售金額246億元，同比上升14.3%，銷售均價8186元/平，同比上升19%。
1.3經(jīng)驗數(shù)據(jù)表明，全國上半年的銷量僅占全年銷量的35-40%，預(yù)計08年全國的銷量將超過06年，可望與07年持平
通過分析上半年實現(xiàn)的銷售面積和銷售額占全年比例這一指標(biāo)，我們對今年上半年全國和各個城市的銷售情況可以有更為直觀的認(rèn)識。全國2006年上半年住宅銷售面積占2006年全年的比重為38%，銷售金額比重為39%，2007這兩個比重相應(yīng)為37%和36%。08年上半年住宅銷售面積占07年全年的34%，占06年全年的43%；08年上半年住宅銷售金額占07年全年的35%，占06年全年的52%。就全國整體來看，08年上半年銷售情況仍然較好，并不遜色于06年和07年上半年的表現(xiàn)，08年全年也有望與07年的銷售規(guī)模持平。
1.4除深圳、北京外，上半年其他城市的銷量占全年銷量的30-40%
分析重點城市06、07年上半年銷售面積和銷售金額占全年的比重可以發(fā)現(xiàn)，除深圳外，其他城市上半年的銷售面積和銷售金額占全年的比重大致為30-40%之間，而深圳06、07年上半年的銷售面積和銷售金額占全年的比重均過半。比較各城市2008年上半年銷售面積和銷售額占06年全年和07年全年的比重可以看出，北京和深圳的銷售規(guī)模萎縮得較為嚴(yán)重。
預(yù)計其他城市08年全年的銷售規(guī)�；究梢耘c06年的規(guī)模持平，深圳2008年全年的住宅銷售面積預(yù)測難以樂觀，過去幾年北京的銷量持續(xù)下降，今年北京受奧運影響。估計銷量下降幅度更大。
1.5 6月份全國和主要城市銷售情況
全國月環(huán)比量增價跌
從2008年6月單月的銷售情況來看，全國住宅銷售面積為5696萬平，環(huán)比大幅增長34.1%，同比下降7.9%；銷售金額2161億元，環(huán)比上升27.7%，同比下降3.3%；銷售均價3794元/平，環(huán)比下降4.8%，相比07年6月仍上升5%。
綜合08年上半年單月銷售情況來看，全國基本保持穩(wěn)定，京、深銷售面積有較大萎縮，但與最低谷相比，京、滬銷量持續(xù)放大，深圳銷量仍未走出谷底。
京、滬售價仍然處高位，北京銷售均價有上揚的趨勢，上海的銷售均價相對穩(wěn)定，而深圳銷售月均價半年來持續(xù)下跌，破07年最低水平，但仍在06年均價之上，預(yù)計深圳走出低谷仍需時間。
重點城市在6月份的銷售表現(xiàn)可以分為三種情況。
深、京、津月環(huán)比量跌價升
深圳銷售面積環(huán)比下降20.8%，銷售均價環(huán)比上升2.3%，但同比下跌22%，下跌幅度居城市之首；天津住宅銷售面積環(huán)比下降34.4%，銷售均價則環(huán)比上升38.9%；北京住宅銷售面積環(huán)比下降2.4%，銷售均價環(huán)比上升9.3%。
滬、穗、杭價穩(wěn)量增
上海銷售均價環(huán)比下降0.4%，同比上升17.1%，住宅銷售面積環(huán)比上升36.3%；廣州銷售均價環(huán)比下降0.1%，同比上升12.2%，住宅銷售面積環(huán)比上升61%；杭州銷售均價環(huán)比上升15.1%，同比上升28.5%，住宅銷售面積環(huán)比上升13.1%。
漢價大幅下跌量暴增
武漢6月均價大幅下降的同時，銷售面積有大幅回升，銷售價格環(huán)比下降30.4%，銷售面積大幅上升161.6%。
2、全國新開工面積增速下降，京滬深新開工面積無明顯增長
2008年上半年住宅施工面積16.8億平米，新開工面積4.4億平米，竣工面積1.39億平米，同比分別上升25.6%、18%和13.9%，2007年上半年的增速分別為22.8%、20.9%和11.8%。全國住宅建設(shè)的持續(xù)增長主要是由二三線城市住宅建設(shè)帶動，北京、上海、深圳的住宅建設(shè)速度傾向于放緩。
雖然全國整體來看，住宅建設(shè)仍然保持較高的增速，但北京、上海、深圳三個重點城市住宅建設(shè)速度有所放緩，這將對未來住宅供給產(chǎn)生壓力。
深圳住宅新開工面積從2005年起一直增速為負(fù)。上海住宅新開工面積在連續(xù)下降四年之后，今年上半年有小幅回升，同比增長1.7%。北京新開工面積呈現(xiàn)高低波動的特點，2007年上半年新開工面積下降21.9%，今年上半年則增長37.4%，這是由于07年的基數(shù)小所致，但與之前的其他年份相比新開工僅有小幅上漲。
北京和上海的住宅施工面積增速呈下行趨勢，上海住宅施工面積同比下降14.1%，北京同比下降2.6%。深圳住宅施工面積同比微升3.2%。
北京、上海、深圳的住宅竣工面積均比去年同期有所下降，北京同比下降32.2%，深圳同比下降27.9%，上海同比下降12.5%。
2008年上半年，天津住宅竣工面積同比下降6.5%，施工面積和新開工面積同比分別上升13%和10.5%；武漢的住宅竣工面積、施工面積和新開工面積同比均上升，上升幅度分別為40.8%、25.1%和16%；杭州的住宅竣工面積和新開工面積分別同比上升60.4%和39.5%，施工面積同比下降5.4%；廣州的住宅竣工面積和施工面積同比分別上升26.3%和13.6%，新開工面積同比下降15.2%。
3、全國土地開發(fā)購置比持平，一線城市下降
2008年上半年，全國土地購置面積為1.86億平米，同比上升7.6%，07年同期增速為10%，土地開發(fā)面積為1.3億平米，同比上升10%，去年同期增速為7.6%，土地開發(fā)/購置比為0.699，基本與上年同期持平。
北京、上海和深圳的土地開發(fā)購置比均有所下降。深圳土地開發(fā)面積同比大幅下降78.1%，僅為8.15萬平米；土地購置面積在連續(xù)三年下降之后同比增長24.7%為28.58萬平米，仍低于2006年上半年的39.3萬平米。北京土地開發(fā)面積同比也出現(xiàn)較大幅度的下降，土地開發(fā)面積為67.64萬平，同比下降53%；土地購置面積同比則增長48%。上海的土地開發(fā)和購置面積在07年經(jīng)歷大幅下降之后，同比分別上升了2.6%和48.4%，但在規(guī)模上仍低于2006年上半年的水平。
2008年上半年，天津土地開發(fā)面積為345萬平米，同比下降25.2%，土地購置面積為251萬平米，同比上升3.3%；武漢土地開發(fā)面積為191.6萬平米，同比上升8.7%，土地購置面積為53.3萬平米，同比下降70%；廣州土地開發(fā)面積和購置面積在07年大幅度下降之后，2008年上半年土地開發(fā)面積為121萬平米，同比增長30.5%，土地購置面積147.6萬平米，同比增長145%；杭州由于西湖的原因土地開發(fā)面積一直非常有限，土地購置面積在今年上半年同比增長31.5%達(dá)到195.7萬平米。
4、房地產(chǎn)資金來源增速下降，更多依靠自籌
由于受信貸緊縮和房地產(chǎn)市場觀望情緒的影響，在資金來源中，國內(nèi)貸款、利用外資和定金及預(yù)收款的增速均有所下降，借道自籌資金解決開發(fā)所需資金。
2008年上半年，全國房地產(chǎn)資金按來源合計為19173億元，同比增長22.8%，2007年同期的增速為27.8%，增速下降5個百分點。其中國內(nèi)貸款為4058.8億元，同比增長17.5%，2007年同期的增速為25.9%，增速下降8.4個百分點；利用外資為345.7億元，同比增長22.5%，去年同期增速為68.7%，增速下降46.2個百分點；定金及預(yù)收款為4508.2億元，同比增長14.4%，去年同期增速為17.6%，增速下降3.2個百分點；自籌資金為7464.8億元，同比增長40.8%，去年同期增速為28.4%，增速上升28.4個百分點。
2008年上半年北京房地產(chǎn)資金來源合計1451.07億元，同比增長4.3%，低于2007年上半年10%的增速，國內(nèi)貸款、自籌資金增速下降，定金及預(yù)收款同比下降7.5%；上海房地產(chǎn)資金來源合計1129.82億元，同比下降8.4%，國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金分別同比下降16.2%、9%和2.6%，定金及預(yù)收款為296億元接近06年同期水平，同比上升117.5%；深圳房地產(chǎn)資金來源合計為335.18億元，同比下降16.4%，國內(nèi)貸款同比上升40%，自籌資金同比上升28.6%，利用外資從去年同期的5.3億元降至接近零，定金和預(yù)收款同比大幅下降56%。
2008年上半年，廣州房地產(chǎn)資金來源合計為488.75億元，同比增長17%，去年同期增速為28.9%，國內(nèi)貸款和利用外資分別同比下降16.3%，自籌資金上升55.9%，定金及預(yù)收款上升10.4%；天津房地產(chǎn)資金來源合計為496.77億元，同比增長24.8%，去年同期增速為38.6%，國內(nèi)貸款、利用外資和自籌資金增速下降，定金及預(yù)收款增速基本與去年同期持平；武漢房地產(chǎn)資金來源為313.58億元，同比上升23.5%，去年同期增速為3.3%，國內(nèi)貸款、自籌資金增速有明顯上升，利用外資下跌，定金及預(yù)收款增速有輕度下降；杭州房地產(chǎn)資金來源為531.67億元，同比上升6.9%，去年同期增速為26.4%，各項來源資金規(guī)模增速均下降。
2008年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)各項應(yīng)付款為2684.71億元，同比增長31.5%，比去年同期增速高9.5個百分點。2008年6月，房地產(chǎn)開發(fā)各項應(yīng)付款為442.83億元，環(huán)比上漲61.3%，同比上漲34.9%。2006年6月和2007年6月的環(huán)比增幅都較大，2006年6月環(huán)比上升79.3%，2007年6月環(huán)比上升48.8%，但隨后的七月份都出現(xiàn)了下降，同比數(shù)能夠更好地衡量房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)付款的壓力。
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