- 保護視力色：
樓市寒癥如何暖醫(yī)？
-
http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-8-2
- 【搜索關鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調研 樓市 深圳 房地產(chǎn) 房價 商品房
- 中研網(wǎng)訊：
-
●從去年"9·２7"至今已10月有余，深圳樓市調整大有愈演愈烈之勢，這場"近十年一遇"的深度調整考驗著市場的方方面面。
●量價齊跌僅是表面，目前買賣雙方對于樓市真正價值開始迷茫，在種種不理性思維的沖擊下，樓市寒徹骨。
●救市、斷供、洗牌……皆是空穴來風，在期待回暖的同時，樓市各角色的反省也拉開了序幕。
●剛性需求支撐，城市經(jīng)濟動力推動，城市化進程難以阻擋……基本面的利好將直接促使深圳樓市日后的回暖。
寒癥由來
救市、斷供、洗牌……連日來這些詞語的頻頻亮相，讓深圳樓市更顯"兇險"。從去年"9·２7"至今已10月有余，深圳樓市的這場調整仍在繼續(xù)，遠非之前許多人所想象的"兩三月即止"，目前還有愈演愈烈、繼續(xù)擴大的趨勢。
深圳房地產(chǎn)研究所的官方報告顯示，上半年深圳新建商品房銷售面積170.41萬平方米，同比減少54%；上半年深圳商品房空置面積164.73萬平方米，同比增加26.72%；在房價方面，上半年連續(xù)數(shù)月出現(xiàn)環(huán)比下降，雖然曾經(jīng)受高端住宅入市拉動略有回升，但是整體房價水平已跌回一年前。而更多的專業(yè)研究機構直接指出，深圳部分區(qū)域房價已經(jīng)和2006年前處于同一水平。
量價齊跌僅是表象。如果說這場深度調整的真正標志是始于年初數(shù)家品牌開發(fā)商"領降"的話，那么窺其背后，實質上是金融調控之手在醞釀已久后，終于伸向了房地產(chǎn)市場。
這種對于"源頭"上的限制，其效果是無需質疑的。銀根緊縮，開發(fā)商更多以降價來應市；貸款從緊，投資客迅速撤場的同時，也給自住客更多觀望徘徊的理由。
銀根緊縮、房價跳水、觀望蔓延，深圳樓市開始形成這樣一種循環(huán)，加上連日來救市、斷供、洗牌等等字眼的沖擊，深圳樓市在短短三年間如過山車一般，經(jīng)歷了由瘋狂到理性，再由理性蔓延至過度"恐慌"。
癥狀綜述
"關內6000，關外4000。"在深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)上，署名"針鋒相對"網(wǎng)友的見解得到了許多認同，這是他們心目中深圳房價的"底線"。然而在許多專家看來，這樣的"底線"未免設置得太低。
"價格與價值的關系尚未有效建立。"業(yè)內有觀點認為，這正是當前深圳樓市的"癥結"所在，在救市、斷供、洗牌等利空信息的沖擊下，深圳樓市的價值走勢正逐漸失去方向。
"剛性需求是存在的，城市經(jīng)濟動力是持續(xù)的，城市化的步伐也是不可逆轉的。"這樣的總結得到了深圳地產(chǎn)業(yè)內的肯定，換而言之，支撐深圳樓市的基本面依然是利好的。
中醫(yī)有云：太寒需用暖醫(yī)。那么對于深圳樓市的種種"寒"癥又將如何"治愈"？如果說回暖是一種必然的話，那么這樣一個周期又將延續(xù)多久？
癥狀總結：量價齊跌、過度觀望、信息混亂、價值與價格有矛盾。
專家診脈
吸取教訓 等待回暖時機
主治人：德思勤投資有限公司董事長龍固新
主治方向：以專業(yè)地產(chǎn)實踐顧問見長，兼通地產(chǎn)金融投資
病情陳述：深圳地產(chǎn)回歸到10年前，不是從量價上說，而是從營銷上說。原來是置業(yè)者委托各種關系來買房，現(xiàn)在是隨便一個人走進售樓部，都能作"上帝"。事實上，不要將巨額的暴利當做常態(tài)，而是要把對市場的戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，當顧客是"上帝"作為一種常態(tài)。
因此這場調整對于深圳地產(chǎn)而言，更多的是經(jīng)驗與教訓。例如開發(fā)商要在投資中保持合理水平的負債率和一定的現(xiàn)金流，應該通過各種手段將負債率降到合理的水平。同時開發(fā)商今后應加強對消費者和市場供求關系的研究，定位好的產(chǎn)品應對市場風險的能力就強。此外，政府要制定合理的推地計劃，以此對房地產(chǎn)行業(yè)行情進行引導。而對于置業(yè)者，則要掌握更為專業(yè)的房地產(chǎn)消費技能，懂得以價格和價值關聯(lián)的角度來衡量市場，相對于股票和期貨等領域，目前房地產(chǎn)消費者的專業(yè)水準是最低的。
和美國次貸危機相比，深圳的城市地產(chǎn)還是很有投資前景的。必須強調信心的重要性，信心對市場的影響超過供求關系，這也是決定樓市何時回暖的關鍵。
需要重申的是，回暖必須是大面積量價的回升，而并非單個項目營銷刺激下的數(shù)據(jù)提升。
對癥下藥：擺正心態(tài)，吸取教訓，等待回暖時機。
樓市2～3年后回暖
主治人：社會學者、房地產(chǎn)策劃人戴欣明
主治方向：以社會學角度入手，強調地產(chǎn)的"泛效應"
病情陳述：樓市調整已近10個月，遠超事先預料，賣方市場轉為買方市場，這也是無需質疑的，但是基于目前的市場判斷，樓市真正回暖還需要2～3年時間。
需要強調的是，前兩年中國一線城市房價的普遍上漲，已經(jīng)給當前的宏觀經(jīng)濟帶來壓力，這種壓力具體表現(xiàn)在經(jīng)濟發(fā)展領域不平衡，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)對GDP增長的貢獻是很難被否認的，因此這也造成一旦樓市出現(xiàn)不理性狀況，將波及宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定健康發(fā)展。這也是為何中央政府和央行采取金融大手來調控房地產(chǎn)的重要原因，所以下半年甚至是未來1～2年內，銀根釋緩、信貸放松的可能性很低，在維護宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定健康發(fā)展的前提下，在外部經(jīng)濟環(huán)境沒有得到明顯好轉之前，開發(fā)商和置業(yè)者還是需要勒緊褲袋過日子。
此輪對房地產(chǎn)的調整動用了經(jīng)濟手段，而不局限于以往的地產(chǎn)內部調整，所以這也決定了此輪調整的深度和廣度都將是對深圳以及各一線城市樓市的考驗。但是房地產(chǎn)行業(yè)的利潤始終是偏高的，決定了市場的創(chuàng)造力依然巨大，加上剛性需求、宏觀經(jīng)濟等基本面的利好，對未來樓市理應有信心。
對癥下藥：穩(wěn)定壓倒一切，金融一路從緊，樓市2～3年后回暖。
房價下探空間不大
主治人：資深研究人，星彥地產(chǎn)總監(jiān)王世泰
主治方向：研究地產(chǎn)多年，擅長個性化視角治理樓市
病情陳述：我一直主張?zhí)龅禺a(chǎn)看地產(chǎn)，在國際國內經(jīng)濟環(huán)境趨冷的情況下，指望中國城市地產(chǎn)一枝獨秀，可能性極低。例如國際原油價格不穩(wěn)定，人民幣升值空間始終存在，通脹壓力沒有明顯緩解等因素，都使中國地產(chǎn)、深圳樓市不可能"獨善其身"。
在期待回暖前，我們更應該去反省，截至目前，中國地產(chǎn)經(jīng)歷了戲劇化的10年，在贊美驚嘆之余也應當看到缺陷與不足，例如市場機制不成熟，導致投機力量能夠一度輕易地占據(jù)市場的主導；例如房地產(chǎn)相關利益集團過度控制市場的話語權，導致信息不對稱，價值體系混亂……也才最終導致了前兩年房價非理性暴漲，以及現(xiàn)在非常規(guī)性的遇冷。
目前，無論是開發(fā)商、置業(yè)者、銀行或是相關管理機構，都應該進行一次互換體驗，樓市各方也需重新進入角色，并且有所作為，共同維護市場的穩(wěn)定健康。
對于后市，樓市各方有所作為的話，將在解決民生需求和滿足投資功能上找到平衡點。事實上目前的剛性需求已經(jīng)處于觀望的極限，深圳房價探底的空間也已不大，現(xiàn)在需要的是正確的信心指引和理性的價值引導。
對癥下藥：樓市各方重新進入角色，并有所作為；觀望已近極限，房價下探空間不大。
調整對規(guī)范市場作用重大
主治人：地產(chǎn)研究專家，香地咨詢總經(jīng)理尹香武(半求)
主治方向：專醫(yī)樓市疑難雜癥
病情陳述：如果說2007年之前的樓市癥結在于信息不對稱，那么現(xiàn)在則是專業(yè)不對稱。價格與價值的關系沒有得到重建，置業(yè)者缺乏目前市場狀態(tài)下的專業(yè)技能，因此部分樓盤即使降價也沒有現(xiàn)金流產(chǎn)生。指望深圳房價回到2005年之前，這明顯是不符合市場規(guī)律的，也是不理性的表現(xiàn)。
所以當務之急是有關管理部門釋放更多有利樓市未來預期的信息，另一方面置業(yè)者需要加強專業(yè)技能的學習，相比股票和期貨市場，地產(chǎn)消費者的專業(yè)技能是最需要加強的。
需要清楚的是，此輪宏觀調控的"源頭"在于上層，既金融問題和貨幣政策，這是深圳地方管理者和開發(fā)商所無能為力的，因此與其一味觀望回暖，倒不如重新適應新市場形式下的操盤、營銷，置業(yè)者也在如此市場環(huán)境下培養(yǎng)新的購房理念，這是一個買賣雙方適應的過程。
實際上，樓市遇冷并非就是"癥"，換角度來說，這場"十年一遇"的調整間接加強了地產(chǎn)專業(yè)人員的梯隊建設，以及地產(chǎn)企業(yè)的抗風險能力。歷經(jīng)這輪調控，相信中流砥柱就將出現(xiàn)，更規(guī)范透明的企業(yè)也會產(chǎn)生，整個市場也將更健康穩(wěn)定。
對癥下藥：置業(yè)者應提高專業(yè)技能；此輪調控有利行業(yè)人才培養(yǎng)、企業(yè)的規(guī)范和市場的健康。
- ■ 與【樓市寒癥如何暖醫(yī)？】相關新聞
- ■ 行業(yè)經(jīng)濟
- ■ 經(jīng)濟指標
-
