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2008年上半年重慶樓市發(fā)展情況深度分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-8-5
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 重慶 樓市 土地 商品房 房地產(chǎn)
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近日，中國(guó)指數(shù)研究院西南分院發(fā)布的《2008年上半年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》(下稱(chēng)《報(bào)告》)顯示：
2008年1-6月我市主城區(qū)商品房成交均價(jià)4132元/平方米，與去年同期相比每平方米上漲了1083元，上漲幅度為35.53%。
中國(guó)指數(shù)研究院西南分院相關(guān)分析人士表示，自2007年6月開(kāi)始，在全國(guó)房?jī)r(jià)普漲的情況下，重慶在"試驗(yàn)區(qū)"利好因素刺激下，城市價(jià)值預(yù)期看好。去年第三季度市場(chǎng)需求劇增，投資性購(gòu)房、恐慌性購(gòu)房拉動(dòng)房?jī)r(jià)的大幅增長(zhǎng)。"不過(guò)，隨著2007年10月來(lái)相關(guān)銀根緊縮、抑制投資性購(gòu)房等宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，市場(chǎng)需求逐步回歸理性，但房?jī)r(jià)仍在高位運(yùn)行。"
月度房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)
據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2008年上半年各月商品房成交均價(jià)來(lái)看，走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)。雖然上半年市場(chǎng)觀望情緒較為濃厚，成交量同比有較大程度下降，但商品房成交價(jià)格仍在高位運(yùn)行。
上述分析人士稱(chēng)，各月成交均價(jià)在4100元上下波動(dòng)，2月成交價(jià)格最低為4060元/平方米，6月成交均價(jià)最高為4242元/平方米，主要在一些高檔樓盤(pán)帶動(dòng)下繼續(xù)走高。
從2007-2008年上半年各月成交均價(jià)對(duì)比來(lái)看，3月、4月成交均價(jià)同比增幅最大，分別為41.19%、41.11%；其次是1月、5月、6月，上漲幅度集中在33%-35%之間，2月成交均價(jià)增長(zhǎng)幅度相對(duì)較少為29.19%。
北部新區(qū)均價(jià)最高
從2008年上半年區(qū)域成交均價(jià)來(lái)看，北部新區(qū)作為我市的"富人區(qū)"，房?jī)r(jià)一直領(lǐng)軍重慶樓市�！秷�(bào)告》顯示，上半年北部新區(qū)房屋成交均價(jià)5008元/平方米，是主城11區(qū)中唯一超過(guò)5000元/平方米的區(qū)域；其次是江北區(qū)，成交均價(jià)4931元/平方米；巴南區(qū)成交均價(jià)最低為2755元/平方米。
中國(guó)指數(shù)研究院西南分院相關(guān)分析人士表示，從2007-2008年上半年區(qū)域成交均價(jià)對(duì)比來(lái)看，江北區(qū)上漲幅度最大，同比增長(zhǎng)55.51%；九龍坡區(qū)上漲幅度最低，為11.60%。
房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落可能性大
對(duì)我市房地產(chǎn)后市的預(yù)測(cè)，中國(guó)指數(shù)研究院西南分院與部分業(yè)內(nèi)人士和政府部門(mén)的"量升價(jià)穩(wěn)"的結(jié)果不同。該院認(rèn)為，重慶房?jī)r(jià)還有一定的回落空間。
該院相關(guān)人士表示，從上半年主城區(qū)各月商品房成交價(jià)格來(lái)看，仍在高位運(yùn)行，尤其是6月成交價(jià)格更達(dá)到高峰4242元/平方米。2007年主城區(qū)商品住宅成交均價(jià)為3241元/平方米，同比漲幅達(dá)20.34%。作為重慶市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，雖然房?jī)r(jià)相對(duì)其它城市較低，但也沒(méi)有理由上漲20%，面臨需求的減少而價(jià)格不做相應(yīng)調(diào)整，盤(pán)整期的重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該理性回歸，在觀望狀態(tài)下擠壓出樓市泡沫。
目前，房?jī)r(jià)的投機(jī)屬性基本喪失，貸款利率基本在8%左右，如果不能保證房?jī)r(jià)每年10%的增長(zhǎng)，基本就沒(méi)有什么收益可言。所以，目前很多投機(jī)客均已離場(chǎng)，而隨著需求不足、成交低迷的市場(chǎng)環(huán)境持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨越來(lái)越大資金困局影響，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)打折促銷(xiāo)，加速資金回籠將是必然選擇，房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落可能性加大。
同時(shí)，我市今年規(guī)定控制單宗土地供給規(guī)模，同時(shí)土地出讓樓面單價(jià)控制在房?jī)r(jià)的三分之一以下。"上半年主城區(qū)成交商品房土地樓面地價(jià)為1070元/平方米，如果按次計(jì)算，主城區(qū)房?jī)r(jià)3210元/平方米，而2008年重慶主城區(qū)商品房成交均價(jià)4132元/平方米，如果從政策層面上看按此標(biāo)準(zhǔn)重慶房?jī)r(jià)還有很大回落空間。"
供求
主城區(qū)商品房預(yù)售面積 同比減1成多
受今年銀根緊縮、市場(chǎng)觀望氣氛濃厚、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)信心不足等因素的影響，上半年商品房入市量出現(xiàn)一定幅度的減少。
統(tǒng)計(jì)顯示，上半年重慶主城區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積947.10萬(wàn)平方米，較去年同期減少了117.33萬(wàn)平方米，同比減幅為11.02%。其中商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積831.85萬(wàn)平方米，較去年同期減少了79.54萬(wàn)平方米，同比減幅為8.73%。
上半年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積區(qū)域分布看，批準(zhǔn)預(yù)售面積超100萬(wàn)平方米的有五個(gè)區(qū)域，渝北區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、北部新區(qū)和九龍坡區(qū)，但主要集中在"三北一南"區(qū)域，批準(zhǔn)預(yù)售面積占總量62.79%。
商品房成交套數(shù)同比下降近2成
《報(bào)告》統(tǒng)計(jì)表明，今年1-6月主城區(qū)商品房成交61629套，較去年同期減少18.02%；成交面積589.77萬(wàn)平方米，較去年同期減少20.33%。
中國(guó)指數(shù)研究院西南分院相關(guān)人士分析認(rèn)為，2008上半年股市大挫、CPI居高不下、投資性購(gòu)房受到抑制、去年消費(fèi)透支等多重因素導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃厚、市場(chǎng)需求不旺。
5月份商品房成交量最高
從上半年各月成交量分布來(lái)看，5月份在房交會(huì)的推動(dòng)下，成交面積位居首位，成交134.36萬(wàn)平方米，占總成交量22.78%；2月因春節(jié)長(zhǎng)假成交量最低，為59.55萬(wàn)平方米，所占比重為10.10%。
總體上看，2-6月商品房的成交量同比均低于去年。1月份成交量為125.99萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了10.73%，而6月下降的幅度最大，同比達(dá)40.72%。
"三北一南"是成交熱點(diǎn)區(qū)域
從區(qū)域成交分析， "三北一南"(渝北、江北、北部新區(qū)和南岸)依舊是成交熱點(diǎn)區(qū)域。統(tǒng)計(jì)顯示，四個(gè)區(qū)域占總成交量57.89%。
中國(guó)指數(shù)研究院西南分院相關(guān)人士表示，南岸區(qū)作為目前熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，同時(shí)作為渝中區(qū)輻射區(qū)域，樓盤(pán)物業(yè)形態(tài)豐富、供應(yīng)量大，同時(shí)價(jià)格相對(duì)江北區(qū)、北部新區(qū)低，成交面積108.56萬(wàn)平方米，占主城區(qū)總量的18.41%；其次是"三北"區(qū)域，北部新區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)分別成交87.38萬(wàn)平方米、75.25萬(wàn)平方米、70.25萬(wàn)平方米。
對(duì)比區(qū)域成交面積，僅北碚區(qū)、巴南區(qū)、沙坪壩區(qū)較去年同期有較大程度增長(zhǎng)，其余各區(qū)成交面積均有不同程度下降。其中，北碚區(qū)、巴南區(qū)、沙坪壩區(qū)同比分別增長(zhǎng)86.25%、42.67%、17.06%；下降幅度最大是渝北區(qū)，同比下降了47.37%。
土地
成交價(jià)格3268元/平方
《報(bào)告》統(tǒng)計(jì)顯示，上半年主城區(qū)商品房用地成交價(jià)格為3268元/平方米，較去年同期增長(zhǎng)134.54%。
上半年主城區(qū)商品房用地共成交43塊地，較去年同期減少74.67%；成交土地239.94萬(wàn)平方米，同比減少65.60%；土地成交金額78.41億元，同比減少40.58%。
"2008年國(guó)家加大了土地清理整頓力度，各開(kāi)發(fā)企業(yè)更注重已有土地的開(kāi)發(fā)，同時(shí)銀根緊縮，各企業(yè)均面臨著不同程度資金壓力，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，市場(chǎng)信心不足，導(dǎo)致了拿地的積極性下降。"中國(guó)指數(shù)研究院西南分院相關(guān)人士表示。
據(jù)介紹，今年上半年土地成交主要集中在九龍坡區(qū)、巴南區(qū)、江北區(qū)，而北碚區(qū)無(wú)商品房用地成交。同時(shí)，受政策影響，開(kāi)發(fā)商小規(guī)模拿地特征明顯，93%的地塊低于300畝。
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