"未來兩三年將是成都甲級(jí)寫字樓供應(yīng)高峰期，而隨著國際經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生變化，將造成甲級(jí)寫字樓供應(yīng)過剩的局面。"星彥地產(chǎn)成都公司總經(jīng)理張猛的語氣很肯定。

　　就在張猛發(fā)表這一觀點(diǎn)的當(dāng)天，爛尾11年的龍舟大廈復(fù)工了。而此前一個(gè)月內(nèi)，成都各家品牌顧問公司先后發(fā)布了上半年成都寫字樓市場的調(diào)研報(bào)告，其中兩項(xiàng)數(shù)據(jù)引人注意：成都甲級(jí)寫字樓凈吸納量（含新出售和凈增出租面積）較去年同期大漲266%，達(dá)17400平方米；甲級(jí)辦公樓需求旺盛租金較去年同期上漲17%。在這種市場背景下，張猛的觀點(diǎn)無疑是晴天霹靂。不過，市場中并非張猛持有這一觀點(diǎn)，"未來三五年內(nèi)甲級(jí)寫字樓過剩，商用物業(yè)處于下降通道的周期可能要持續(xù)到2014年。"近日在成都市房管局組織的成都市商用房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及對策建議會(huì)議上，本土一家知名寫字樓開發(fā)商副總經(jīng)理發(fā)表了類似觀點(diǎn)。

　　是危言聳聽還是冷靜的思考？

　　甲級(jí)寫字樓迎來空前繁榮

　　"高新國際廣場和軟件園區(qū)一期入住率都在九成以上。"高新置業(yè)公司副總經(jīng)理王小康所說的兩處高標(biāo)準(zhǔn)辦公物業(yè)面積超過30萬平方米。這也是成都高端寫字樓物業(yè)當(dāng)前市場狀況的縮影，"成都市場上的甲級(jí)寫字樓大多能有較好的出租率，不少甲級(jí)寫字樓入駐率都能達(dá)到8成以上，而且租金有明顯的上升。"中原地產(chǎn)成都公司總經(jīng)理莊澤寶(莊澤寶博客,莊澤寶新聞,莊澤寶說吧)告訴記者，短期內(nèi)成都寫字樓市場確實(shí)顯得比較活躍，而且在成都城市巨大的吸引力和寫字樓發(fā)展基準(zhǔn)相對較低的前提下，這種狀況在會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

　　這種觀點(diǎn)得到了成都大多數(shù)寫字樓開發(fā)商的認(rèn)可。開發(fā)商鼎國際的岷江新希望營銷負(fù)責(zé)人姜孟軍告訴記者，在物業(yè)建設(shè)期間，就已全部銷售完，而在今年3月底建成交房之后到現(xiàn)在僅4個(gè)月時(shí)間，企業(yè)入駐率就已70%。目前集中在市中心和南延線一代的新老甲級(jí)寫字樓和類甲級(jí)寫字樓物業(yè)情況大多類似。威斯頓聯(lián)邦大廈、川信大廈、時(shí)代廣場、央擴(kuò)國際廣場、豐德國際廣場等高端辦公物業(yè)的入駐率普遍較高，"空置率很低，即使有企業(yè)遷出，業(yè)主在很短時(shí)間內(nèi)就能找到新的承租者。"時(shí)代廣場物業(yè)管理處內(nèi)部人士告訴記者。

　　"上半年成都甲級(jí)寫字樓市場凈吸納量較去年同期大漲266%，達(dá)17400平方米，甲級(jí)辦公樓需求旺盛的主要推力來自新進(jìn)駐企業(yè)。"全球五大行之一的仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，新進(jìn)駐企業(yè)成交比例占市場總成交量的71%。甲級(jí)寫字樓市場緊俏背后，獲利的自然是持有物業(yè)的業(yè)主，房管局的相關(guān)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2008年第二季度活躍的市場需求拉動(dòng)成都寫字樓市場租金整體上揚(yáng)，平均租金達(dá)113元每平方米每月，部分硬件條件優(yōu)越的物業(yè)租金甚至達(dá)到182元每平方米每月。仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示上半年甲級(jí)寫字樓租金較去年同期上漲17%，香格里拉自去年三季度投放市場后租金累計(jì)漲幅約為20%。成都甲級(jí)寫字樓市場迎來空前繁榮。

　　可能被掩蓋的過剩危機(jī)

　　行業(yè)總是不乏思考者，尤其在市場形勢一片大好時(shí)。"我認(rèn)為目前成都甲級(jí)寫字樓稀缺，主要是此前四五年時(shí)間成都甲級(jí)寫字樓太少、寫字樓檔次不高等因素造成的。"（房管局相關(guān)報(bào)告顯示，2007年成都五城區(qū)寫字樓供應(yīng)量比2006年增加-0.74%）張猛告訴記者，不可否認(rèn)這種活躍現(xiàn)象可能持續(xù)一兩年時(shí)間，但隨著過去一兩年大量商住、商用地塊的拍賣，這種現(xiàn)象可能在未來兩三年后發(fā)生根本變化。"據(jù)我們公司了解的情況，僅人民南路到高新區(qū)、東大街沿線兩大區(qū)域，已規(guī)劃可能在未來兩三年內(nèi)進(jìn)入市場的高端寫字樓就達(dá)15個(gè)。其結(jié)果可能導(dǎo)致市場需求跟不上，而出現(xiàn)供應(yīng)過�，F(xiàn)象。"張猛說。

　　其實(shí)，提出類似質(zhì)疑者并非張猛一人。"未來供應(yīng)的甲級(jí)寫字樓低價(jià)普遍在800～1000萬元每畝，售價(jià)在1.5萬元每平方米以上，在經(jīng)濟(jì)增長速度下滑階段，如何能裝滿？"一位不愿透露姓名的成都寫字樓開發(fā)商說，由于租金上漲，已有一些企業(yè)開始搬離所開發(fā)的物業(yè)，只是在高端寫字樓相對稀缺的市場環(huán)境下，這種少數(shù)現(xiàn)象沒有被放大。仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，2008年上半年，成都甲級(jí)辦公樓平均空置率為17%。

　　"冷靜派"的觀點(diǎn)建立在未來放量激增的前提下。一方面未來三年進(jìn)入市場的甲級(jí)寫字樓面積將大幅度增加，據(jù)國土局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2006、2007年，成都市五城區(qū)公開出讓的商住用地分別為2061.7畝、4590.5畝；五城區(qū)公開出讓的商用土地分別為878.7畝、356.8畝。仲量聯(lián)行調(diào)研報(bào)告顯示，2010年成都寫字樓供應(yīng)量在80～100萬平方米左右，到2012年，成都寫字樓供應(yīng)量可能達(dá)到140～160萬平方米的水平，意味著四年后，成都寫字樓放量可能是2007年56.48萬平方米的3倍。

　　正在變化的供需格局

　　"對未來甲級(jí)寫字樓市場的發(fā)展趨勢進(jìn)行預(yù)測很困難，我們是在對兩個(gè)變量進(jìn)行衡量，但我們可以對需要主要注意的環(huán)節(jié)進(jìn)行分析。"高力國際蔡孟頤說，相對而言，未來幾年的供給是比較清楚的，兩年后供應(yīng)量超過100萬平方米。值得關(guān)注的是，在目前的國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，成都甲級(jí)寫字樓市場的需求增長是否能跟上供給的增長速度？"從過去幾年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，成都的甲級(jí)寫字樓的年需求量在6～8萬平方米左右，如果按照這種需求增長速度預(yù)估，未來兩年后，供大于求的局面將可能出現(xiàn)。"高力國際蔡孟頤說，一旦過剩，成都甲級(jí)寫字樓市場進(jìn)入10年前上海寫字樓市場下滑通道的類似局面將不是危言聳聽。

　　不過，蔡孟頤同時(shí)認(rèn)為，市場需求這一變量很難預(yù)測，從目前成都市場的甲級(jí)寫字樓市場情況看，需求增加主要存在兩方面的可能：一、政府出臺(tái)重大優(yōu)惠措施，或者行業(yè)鼓勵(lì)政策，將大幅度拉動(dòng)甲級(jí)寫字樓需求。二、已經(jīng)進(jìn)入成都的不少企業(yè)目前寫字樓需求量偏低，如高力國際在成都的寫字樓面積為200平方米，而上海公司的面積為2000平方米，但可能隨著業(yè)務(wù)量的而擴(kuò)大規(guī)模提升到800～1000平方米。"類似企業(yè)很多，只是這些潛在需求量只能預(yù)估。增長速度，增長量很難確保。尤其是在國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化后，一些國外企業(yè)的投資擴(kuò)張速度可能受到影響。"

　　而中原地產(chǎn)莊澤寶顯得更為樂觀，"經(jīng)濟(jì)形勢多少會(huì)對甲級(jí)寫字樓的需求產(chǎn)生一些影響，但即使一個(gè)城市的GDP保持在8%以上，也已非常驚人。此外，開發(fā)商會(huì)在比較冷靜的層面上去分析，如果市場供需局面不樂觀，不排除部分開發(fā)商推遲物業(yè)面世時(shí)間，短期內(nèi)成都甲級(jí)寫字樓出現(xiàn)的可能性比較小。"

　　對于需求增長緩解未來甲級(jí)寫字樓供應(yīng)壓力的觀點(diǎn)，不少業(yè)內(nèi)專家持悲觀態(tài)度，"在美國次貸危機(jī)波及下，全球宏觀經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)入下滑通道，已有西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測，2009年可能是全球經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，而甲級(jí)寫字樓是受經(jīng)濟(jì)周期影響明顯的物業(yè)。"星彥地產(chǎn)張猛說。

　　南城區(qū)域面臨較大壓力

　　采訪過程中談及甲級(jí)寫字樓物業(yè)過剩問題，幾乎所有專家都將焦點(diǎn)瞄向未來兩年內(nèi)供應(yīng)量最為集中的南城和東大街區(qū)域。"到2011年左右，南城甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目數(shù)量可能達(dá)到20個(gè)，即使以每個(gè)項(xiàng)目5萬平方米的體量測算，供應(yīng)量也將達(dá)到100萬平方米。"高力國際蔡孟頤說，高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，能否解決這么大的供給量，還是未知數(shù)。

　　一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表達(dá)了自己的觀點(diǎn)，盡管南城是成都規(guī)劃起點(diǎn)最高最科學(xué)的區(qū)域，但區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)的供應(yīng)量空前，除了眾多寫字樓項(xiàng)目外，軟件園全部完工后面積也會(huì)超過100萬平方米，加上總部經(jīng)濟(jì)區(qū)大型企業(yè)自建的寫字樓物業(yè)，實(shí)際供應(yīng)量非常驚人。而整個(gè)高新區(qū)目前的主要入駐企業(yè)，仍然是進(jìn)入了軟件園區(qū)，未來兩三年后大量面市的寫字樓物業(yè)面臨的壓力不小。

　　"南延線和東大街區(qū)域的高端寫字樓集中供應(yīng)，很可能導(dǎo)致短期需求跟不上而供應(yīng)過剩。"張猛說。

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