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決策層設(shè)百日觀察期之原因深度分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-8-11
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- 中研網(wǎng)訊：
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聶梅生認(rèn)為，樓市正處在一個僵持階段，在供給大于需求的情況下，房價正經(jīng)歷一次理性回歸。"這也是對去年透支的一種理性回調(diào)。"
所以，政府進(jìn)入3個月觀察期，接下來的"金九銀十"將成為判斷房地產(chǎn)市場走向的重要時期。政府相關(guān)部門也會觀察這階段樓市的變化，并以此作為政策調(diào)整與否的依據(jù)。
據(jù)知情人士透露，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部接下來要加強對市場的監(jiān)測分析，密切跟蹤分析房地產(chǎn)市場的新情況新問題，把握調(diào)控的節(jié)奏、重點和力度。
"接下來的100天非常關(guān)鍵，決策層將會密切觀察這階段房地產(chǎn)市場的走向。"一位不愿意透露姓名的專家對記者表示，"金九銀十"是樓市的傳統(tǒng)旺季，主管部門也會觀察這階段樓市的變化，并以此作為政策調(diào)整與否的依據(jù)。
沸沸揚揚的"救市"爭論宣告結(jié)束，房地產(chǎn)商沒有等來松綁的政策時，又開始進(jìn)入觀察期的煎熬。
暫不出臺新的調(diào)控政策
國家發(fā)改委一位官員7月31日對媒體表示："對房地產(chǎn)領(lǐng)域松綁，至少目前來看，不太符合中央調(diào)控的思路。"
此前兩個月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)改委、央行等主管部門紛紛針對房地產(chǎn)市場展開調(diào)研，雖然側(cè)重點不同，但最終的結(jié)論大都是繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)宏觀調(diào)控的政策，從總體上防止房價再次過快上漲。
而住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的官員認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控的首要任務(wù)，仍是繼續(xù)著力穩(wěn)定住房價格，"主基調(diào)沒有變化，但為保證政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，暫不會出臺新的調(diào)控政策"。
8月1日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的相關(guān)部門在上海召開會議，會議的主題是討論接下來的房地產(chǎn)形勢，共有200多位業(yè)內(nèi)人士參加了此次會議。"雖然已經(jīng)知道不會有'救市'的政策出臺，但大家還是想了解接下來會有什么樣的變化。"有參會人員說，
全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生參加了此次會議。她在接受本報記者采訪時認(rèn)為，目前中國經(jīng)濟形勢的基本面依然向好，房地產(chǎn)市場離不開經(jīng)濟的主調(diào)。同時，房地產(chǎn)的變化不足以撼動中國經(jīng)濟的大局。
聶梅生同時透露，接下來樓市將進(jìn)入觀察期，"政府會細(xì)心觀察供需雙方的變化，如果沒有問題就是皆大歡喜；而如果出現(xiàn)震蕩，則要針對具體的問題出臺具體的解決辦法"。
進(jìn)入三個月的觀察期
建設(shè)部近期的一份調(diào)研報告指出，從2007年底樓市低迷以來，開發(fā)商資金鏈緊張、部分城市土地成交量減少、部分城市有購房者要求退房等現(xiàn)象出現(xiàn)，對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定帶來不利的影響。
在本周，越來越多被確定的"退地"消息見諸報端。
其中，蘇寧環(huán)球（000718行情,愛股,資訊）集團(tuán)已經(jīng)向上海房地局提出申請，要求退還黃浦區(qū)南京東路163地塊的土地款。這塊拍賣總價44億元、樓板價創(chuàng)下6.7萬元/平方米全國之最的天價土地在一年之后終于也開始陷入退地的尷尬境地。8月5日，首創(chuàng)置業(yè)也透露，退出太原、蘇州兩個項目，共核減土地儲備約88萬平方米。同時，有未經(jīng)證實的消息表明，中海集團(tuán)也將退出在重慶南岸區(qū)彈子石地塊以及在青島的項目。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在最新的調(diào)研報告中也提到了這樣的現(xiàn)象，并認(rèn)為，資金緊張已成為多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的問題，部分去年盲目擴張、高價拿地的企業(yè)，資金問題更加突出。
與此同時，部分城市土地成交量正在減少，政府相關(guān)部門擔(dān)心，這有可能影響未來的住房有效供應(yīng)。
據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計，南京市今年1-4月土地出讓面積同比下降56.3％；廈門市自去年12月以來推出29幅土地，卻僅成交10幅；深圳今年推出9幅土地，僅成交一幅政策性住房用地；而杭州今年也僅推出了一塊土地。
在市場一片清冷中，有關(guān)"救市"的爭論沸沸揚揚，并最終宣告結(jié)束，政府為什么要對市場進(jìn)行"百日觀察"？
"就像人生病發(fā)燒，不能隨便用藥，必須要查明病因，才能對癥下藥。"上述專家形象地比喻政府的3個月觀察期。
中房協(xié)副會長朱中一在解釋政府為何不救市時表示，目前廣大網(wǎng)民、購房者與一些專家的意見集中表現(xiàn)在，一些城市的房價還在高位運行，不能房價稍一下降就喊"救市"，這樣不僅與宏觀調(diào)控的目標(biāo)不一致，更可能造成房價的反彈，使泡沫越吹越大，給經(jīng)濟帶來影響。
朱中一認(rèn)為，上半年開發(fā)投資的增加和銷售面積的下降，改變了以往供求緊張的局面，加上中小套型住宅比例的增加，多數(shù)城市的房價漲幅已經(jīng)趨于緩和回落。
另外，聶梅生認(rèn)為，樓市正處在一個僵持階段，在供給大于需求的情況下，房價正經(jīng)歷一次理性回歸。"這也是對去年透支的一種理性回調(diào)。"所以，政府進(jìn)入3個月觀察期，接下來的"金九銀十"將成為判斷房地產(chǎn)市場走向的重要時期。政府相關(guān)部門也會觀察這階段樓市的變化，并以此作為政策調(diào)整與否的依據(jù)。
"降價是最有效的'自救'手段。"一位業(yè)內(nèi)專家對記者表示。
他認(rèn)為，樓市將進(jìn)入關(guān)鍵的觀察期，如果通過降價促銷等手段，在"金九銀十"恢復(fù)一定的市場人氣，提高銷售量，將對后市的發(fā)展有著莫大的好處。據(jù)知情人士透露，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部接下來要加強對市場的監(jiān)測分析，密切跟蹤分析房地產(chǎn)市場的新情況、新問題，把握調(diào)控的節(jié)奏、重點和力度。
朱中一近日表示，樓市接下來的走勢可以用八個字來概括："短期難熬，長期看好。"同時他還告誡開發(fā)企業(yè)，要調(diào)整好心態(tài)，"牢騷太盛防腸斷，風(fēng)物長宜放眼量"。
在接受本報記者采訪時，地產(chǎn)界人士紛紛認(rèn)為，這一次的政策觀察期將極為關(guān)鍵。而對于3個月觀察期所要關(guān)注的重點，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，"與其說擔(dān)心房地產(chǎn)出問題，不如說中央更擔(dān)心金融系統(tǒng)出問題"。
將現(xiàn)兩種房地產(chǎn)走勢"對于消費者長時間的觀望，關(guān)系到市場穩(wěn)定、消費預(yù)期和金融風(fēng)險問題，我們更應(yīng)密切關(guān)注。"朱中一表示。
7月初，建設(shè)部展開了一項針對40個重點城市房價的調(diào)研，調(diào)研結(jié)果指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于敏感期，房價增幅趨緩、供求關(guān)系改善的格局比較脆弱。"特別是影響市場穩(wěn)定的不確定因素較多，增加了今后幾個月房價走勢的不確定性，不同地區(qū)房地產(chǎn)市場走勢可能出現(xiàn)不同趨勢。"
這其中，樓市的觀望氣氛和脆弱的市場信心，已經(jīng)成為接下來各方關(guān)注的重點。
有權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年前6個月，北京共退房2479套，同比增加了15％。這種情況也引起了政府主管部門的注意。
政府主管部門分析認(rèn)為，除了項目調(diào)整經(jīng)營策略的原因，不少情況是，部分已簽約的購房人，因為貸款利息提高或貸款申請未獲批準(zhǔn)而毀約。此外，開發(fā)商違約延期交房以及個別企業(yè)在旺銷時通過虛假簽約捂盤惜售也是退房增加的原因之一。
"如果繼續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率、提高利率，有可能進(jìn)一步加劇消費者對住房后市的觀望氣氛，從而影響房地產(chǎn)市場走勢和房價變化。"有接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的專家表示。與此同時，政府專管部門更擔(dān)心沿海重點城市的房價回落走勢會對其他城市有示范和傳導(dǎo)作用，而如果處置不當(dāng)，就很有可能打擊脆弱的市場信心，演化成全局性的問題。
"一旦全國性房價下調(diào)趨勢開始，各方的心理預(yù)期形成，調(diào)整就會持續(xù)較長時間，短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)。"上述專家表示。
對于接下來的房地產(chǎn)走勢，朱中一認(rèn)為無外乎有兩種可能，一種是市場朝著"總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定"的方向發(fā)展；另一種可能是，市場繼續(xù)觀望，銷售低迷，一些企業(yè)特別是中小企業(yè)的開發(fā)資金更加趨緊，開發(fā)規(guī)模和房價雙雙下跌，使企業(yè)和市場陷入困境。
"不少企業(yè)近期是比較難熬的。我們要盡量爭取前一種情況的到來，防范后一種情況的蔓延。"朱中一說。
而據(jù)知情人士透露，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部接下來會繼續(xù)關(guān)注深圳等一線城市住房成交量萎縮、房價持續(xù)回落的情況，指導(dǎo)督促有關(guān)地方研究解決發(fā)展中的突出問題，化解潛在矛盾，"防止觀望情緒傳導(dǎo)到二三線城市"。
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