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樓市低迷房貸斷供潮暗涌情況分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-8-21
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- 中研網(wǎng)訊：
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2008年的中國(guó)樓市，在持續(xù)經(jīng)年的"調(diào)控"與"暴富"博弈后，注定將打上"斷供"的新烙印。
8月初，深圳一位業(yè)主因?yàn)橥Ｖ箖斶�190萬(wàn)元的銀行房貸及利息而被工商銀行深圳南山支行告上法院。這是深圳第一例因"斷供"引發(fā)的法律訴訟。
自6月初，風(fēng)語(yǔ)的一篇博文《斷供已過(guò)千億，次貸危機(jī)浮現(xiàn)》開(kāi)始，是非頻出的房地產(chǎn)市場(chǎng)又涌起了"斷供潮"。炒房客、銀行、開(kāi)發(fā)商、銀監(jiān)局輪番登場(chǎng)，甚至連國(guó)務(wù)院調(diào)研小組也出動(dòng)了，大家各執(zhí)一詞，莫衷一是。
斷供是"作秀"還是"假摔"？是臨時(shí)還不清銀行貸款，還是因整個(gè)市場(chǎng)房?jī)r(jià)大幅度下跌、家庭出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)而主動(dòng)拒絕還款？斷供對(duì)個(gè)人投資者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行、國(guó)家，又意味著什么？
在美國(guó)次貸危機(jī)的背景下，敏感的斷供，也許將暗潮涌動(dòng)。
斷供潮起
深圳首例"斷供案"的最新消息是，該案原定8月12日開(kāi)庭，但突然被通知延期，至今法院未告知其具體開(kāi)庭時(shí)間。目前，深圳市銀監(jiān)局已開(kāi)始介入了解此案。
"斷供案"業(yè)主的代理律師表示，目前業(yè)主和銀行雙方最大的分歧點(diǎn)在于，銀行要求業(yè)主全部還清所欠貸款，而業(yè)主則希望在欠供不超過(guò)3個(gè)月的期限內(nèi)正常還款。
此次"斷供案"的涉案房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)總價(jià)為230萬(wàn)元，業(yè)主向銀行貸款190萬(wàn)元。之前，該業(yè)主已經(jīng)在盡力變賣(mài)這套128平米的房產(chǎn)，浪琴嶼花園小區(qū)附近的中介幾乎都接受了委托，可是業(yè)主225萬(wàn)元的報(bào)價(jià)和市場(chǎng)行情差得太遠(yuǎn)。按照市價(jià)，這套房子目前還不到180萬(wàn)元，這就是說(shuō)，面對(duì)190多萬(wàn)元的銀行欠款，賣(mài)了房子還差十幾萬(wàn)元。而正是由于房產(chǎn)市價(jià)難敵銀行欠款，貸款銀行要求法院同時(shí)查封了該業(yè)主名下的其它分別位于羅湖區(qū)和南山區(qū)3處房產(chǎn)，據(jù)悉該3套房產(chǎn)也都是該業(yè)主去年買(mǎi)入的。
令人深思的是，一直以來(lái)被業(yè)內(nèi)詰問(wèn)的銀行房產(chǎn)貸款過(guò)于沖動(dòng)的問(wèn)題，在此刻生動(dòng)上演。深圳該業(yè)主的代理律師表示，業(yè)主多套房子都得到銀行貸款，而且首付不足兩成，銀行方面也有過(guò)錯(cuò)和責(zé)任。
或許人們并不關(guān)心這出斷供案如何結(jié)束，心里琢磨的是還有哪些地方、哪些人會(huì)斷供。
據(jù)媒體公開(kāi)報(bào)道，北京爆出"林先生案"，成都一律師事務(wù)所表示每月處理"斷供房"的案例就不下20件，并且還有逐月增多的趨勢(shì)。武漢多家銀行公開(kāi)表示，目前未及時(shí)歸還貸款的客戶，主要是因?yàn)槌霾钔獾�、炒股被套又不愿割肉、家庭�?jīng)濟(jì)出現(xiàn)短暫困難等。上海銀監(jiān)局和銀行方面都紛紛表示沒(méi)有"斷供"現(xiàn)象，"房貸風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍之內(nèi)，整體不良率較低。"
其實(shí)，從商品房貸開(kāi)始的第一天起，由于各種各樣的原因，斷供現(xiàn)象就客觀存在了。只是在今天房?jī)r(jià)敏感的大背景下，這個(gè)問(wèn)題引發(fā)了人們新的關(guān)注。
時(shí)至今日，斷供已經(jīng)不只是說(shuō)說(shuō)而已，若房?jī)r(jià)深幅下調(diào)，斷供成潮只是時(shí)間問(wèn)題。國(guó)家發(fā)改委顧問(wèn)國(guó)世平表示，斷供肯定存在，目前正處于初始階段，沒(méi)有想像那么嚴(yán)重。國(guó)世平認(rèn)為大規(guī)模斷供或出現(xiàn)在明年。他因此建議，銀行對(duì)于任何一單按揭貸款都要采取慎之又慎的態(tài)度，個(gè)人暫時(shí)也不要買(mǎi)房，租房則繼續(xù)觀望。
廣東省社科院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)黎友煥分析說(shuō)，目前，大多數(shù)炒房人還是賺錢(qián)的，深圳現(xiàn)在的房?jī)r(jià)相比2006年仍然翻番，2007年上半年入市的投資者從房?jī)r(jià)看也沒(méi)有虧損；出現(xiàn)虧損的恐怕是去年10月左右初次入市的投資者，這些人最容易出現(xiàn)斷供。
黎友煥認(rèn)為，由于存在議價(jià)空間，炒作價(jià)格和最高峰值價(jià)格并不一定等于成交價(jià)格，因此，真正被套的人并沒(méi)有那么多。
其實(shí)，有多少人被套沒(méi)人能說(shuō)清楚，就像當(dāng)初說(shuō)不清楚多少人在炒樓一樣。但在房?jī)r(jià)變化的敏感時(shí)刻，斷供，已是暗潮涌動(dòng)。
斷供迷局
深圳某銀行內(nèi)部人士透露，斷供肯定存在，只是并沒(méi)有統(tǒng)一的公開(kāi)透明的數(shù)據(jù)給出，深圳斷供總量、壞賬總量有多少，現(xiàn)在還是個(gè)未知數(shù)。
亦真亦假的"斷供潮"紛紛擾擾，炒房客、銀行、開(kāi)發(fā)商、深圳銀監(jiān)局輪番登場(chǎng)，甚至連國(guó)務(wù)院調(diào)研小組也出動(dòng)了，大家各執(zhí)一詞，手上都有像模像樣的數(shù)據(jù)和道理，只是誰(shuí)都說(shuō)服不了誰(shuí)。
斷供是"作秀"還是"假摔"？是臨時(shí)還不清銀行貸款，還是因整個(gè)市場(chǎng)房?jī)r(jià)大幅度下跌、家庭出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)而斷供？我們不妨回過(guò)頭來(lái)看看深圳 "斷供門(mén)"的演變之路。
剛剛過(guò)去的幾年是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的"大牛市"，各地房?jī)r(jià)都有不同程度上漲。2005年以前，深圳的住宅價(jià)格基本穩(wěn)定在均價(jià)每平米5000至6000元的狀態(tài)。恰恰就在這一年，深圳房?jī)r(jià)陡然升至均價(jià)每平米7000元；2006年8月，深圳市新房成交均價(jià)成功突破1萬(wàn)元，達(dá)到每平方米10669元。再來(lái)看看2007年深圳的房?jī)r(jià)速度，上半年每月漲幅達(dá)到10%，10月份達(dá)到每平方米17350元的最高價(jià)。國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示，2007年第二季度，中國(guó)內(nèi)地70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格比2006年同期上漲6.3%，深圳以14.3%的漲幅居70個(gè)大中城市之首。
造成這一局面的原因，當(dāng)然不是深圳居民不約而同一起去買(mǎi)房，而是蜂擁而來(lái)的炒房客在助推房?jī)r(jià)。據(jù)深圳市社會(huì)科學(xué)院撰寫(xiě)的《深圳藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)深圳發(fā)展報(bào)告(2007)》稱(chēng)，深圳市領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證后，半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的30.31%，得到產(chǎn)權(quán)證后3年及3年以上轉(zhuǎn)手的住房，占住房總套數(shù)的28.11%。
這些數(shù)字表明了投資性購(gòu)買(mǎi)的比例。據(jù)悉，深圳炒房客大致由3部分人構(gòu)成，一是深圳本地人。本地人對(duì)深圳樓市的上漲速度感同身受，買(mǎi)樓肯定升值成為大部分深圳人的共識(shí)。二是長(zhǎng)三角房地產(chǎn)熱炒后轉(zhuǎn)戰(zhàn)而來(lái)的江浙人。這些人有炒樓的經(jīng)驗(yàn)，并且資金雄厚，有人出手極其豪綽。三是香港的"過(guò)江龍"。
但是，隨著限外令頒布、宏觀調(diào)控加強(qiáng)、二手房政策收緊，深圳房?jī)r(jià)高速上漲的動(dòng)力不再，炒房客們開(kāi)始拋售房產(chǎn)。據(jù)悉，在今年連續(xù)5個(gè)月的下降之后，深圳的房?jī)r(jià)已經(jīng)回歸到了去年年初的水平。深圳市房地產(chǎn)研究中心負(fù)責(zé)人王鋒表示，去年以來(lái)的房?jī)r(jià)調(diào)整，是對(duì)前兩年市場(chǎng)過(guò)熱發(fā)展的修正。
拋開(kāi)其他因素，單純從投資行為看，斷供，就是房?jī)r(jià)下跌背景下投資房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)選擇。但由于牽涉了太多的層面和因素，斷供，遂成為一個(gè)紛紛擾擾的話題，一時(shí)難以看清。
敏感的斷供
斷供如果真的從"星星之火"發(fā)展成"燎原之勢(shì)"，首當(dāng)其沖的受損者自然是銀行。近在眼前的例子就是美國(guó)的次貸危機(jī)。次貸危機(jī)的導(dǎo)火索就是大量貸款人還不了房貸，結(jié)果銀行壞帳劇增，引起一場(chǎng)從美國(guó)到全球的金融危機(jī)，而且目前尚看不到如何收?qǐng)觥?/P>
不過(guò)，美國(guó)的次貸危機(jī)是全國(guó)范圍的普遍現(xiàn)象，而目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的斷供只是極個(gè)別城市出現(xiàn)的個(gè)別案例。目前房?jī)r(jià)下跌最為嚴(yán)重的珠三角，只有深圳和東莞出現(xiàn)了三分之一的跌幅，全國(guó)其他城市的房?jī)r(jià)下跌并不算嚴(yán)重，負(fù)資產(chǎn)的情況還極為罕見(jiàn)。此外，在自住型的購(gòu)房者中，絕大多數(shù)人并沒(méi)有因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌而受到大的影響，對(duì)于那些投資型的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，目前的下跌幅度也不足以使其完全拒絕還貸。
據(jù)深圳銀行業(yè)的人士表示，目前的斷供行為并不足以對(duì)金融系統(tǒng)帶來(lái)大的沖擊。但不可忽視的是，銀行也要反躬自省--銀行的違規(guī)放貸使得多數(shù)斷供者當(dāng)初只付出了極低的首付比例，有的甚至是零首付，所以如今銀行也應(yīng)該為自己的違規(guī)放貸承擔(dān)后果。
深圳市銀監(jiān)局辦公室嚴(yán)主任表示，銀行對(duì)首付不足的房貸業(yè)務(wù)發(fā)放貸款，這屬于銀行合規(guī)方面出了問(wèn)題。這在銀行貸款業(yè)務(wù)中是最基本的業(yè)務(wù)，比銀行風(fēng)險(xiǎn)控制業(yè)務(wù)更具基礎(chǔ)性，"是影響更大的事情，一旦查處涉嫌銀行違規(guī)放貸，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，銀監(jiān)局是肯定會(huì)有行動(dòng)的。"
各地對(duì)斷供的紛紛表白與澄清，正是由于這一問(wèn)題的高度敏感性。中國(guó)社科院金融研究所所長(zhǎng)李揚(yáng)撰文指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)非常特殊的市場(chǎng)，其運(yùn)行和銀行體系密切相關(guān)，其變化也會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大影響，因此，即使房地產(chǎn)市場(chǎng)出了問(wèn)題，擠泡沫也要非常講究藝術(shù)。亞洲金融危機(jī)之后，香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)歷過(guò)暴跌，出現(xiàn)了負(fù)資產(chǎn)現(xiàn)象，經(jīng)過(guò)香港金融當(dāng)局長(zhǎng)達(dá)5年的調(diào)控，市場(chǎng)逐步回到正軌，并沒(méi)有向其他領(lǐng)域蔓延；而日本在房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始積聚時(shí)沒(méi)有采取措施，等到泡沫很大時(shí)卻采用比較劇烈的手段戳破，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)達(dá)近20年的低迷。這些國(guó)家和地區(qū)的例子告訴我們，處理房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，無(wú)論是促其發(fā)展還是擠壓泡沫，都應(yīng)當(dāng)小心謹(jǐn)慎，講究藝術(shù)。
斷供對(duì)個(gè)人意味什么
據(jù)悉，深圳首例斷供訴訟案的業(yè)主已擬定新的還貸方案，訴訟案有望私下解決。但是，房?jī)r(jià)下跌后，受傷的不僅是炒房客，自住客也驀然發(fā)現(xiàn)自己的房產(chǎn)成了負(fù)資產(chǎn)。
"我沒(méi)炒房，可是房?jī)r(jià)降一半，等于我這10年的工白打了，買(mǎi)的房子真的沒(méi)辦法再繼續(xù)供下去了。"最近，此類(lèi)抱怨在自住購(gòu)房者中呈星火燎原之勢(shì)。房產(chǎn)律師在自己的博客上如此描述。
面對(duì)樓市的持續(xù)低迷，房?jī)r(jià)跳水，很多人千挑萬(wàn)選的房子成了負(fù)資產(chǎn)。為了擺脫"越供越窮"的窘?jīng)r，"斷供"成了不得已的選擇，由"房奴"成了"斷供族"。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家稱(chēng)，很多人并不了解斷供的后果，單純地認(rèn)為"大不了讓銀行收了房子"，其實(shí)，斷供讓你失去的不僅僅是房子。
首先，銀行的房屋按揭貸款都是貸房?jī)r(jià)的7成或8成，借款人在辦理前都要支付一定比例的首付款，大部分人的首付都是房?jī)r(jià)的3成。在房?jī)r(jià)高企的今天，3成的首付款并不是一筆小數(shù)目，而選擇斷供就意味著這筆首付款的失去，節(jié)衣縮食還了好幾年的月供也將"打了水漂"。
最糟糕的是，斷供損失的不僅是借款人首付以及月供，還有個(gè)人信用，而且還有可能背上一筆債務(wù)。因?yàn)殂y行對(duì)于借款人的貸款擁有無(wú)限追償?shù)臋?quán)力，如果銀行將借款人的房產(chǎn)拍賣(mài)后仍不足以抵償借款人的貸款余額，那么借款人必須償還不足的那部分貸款。而這種情形下，若銀行發(fā)現(xiàn)借款人還有其他存款或者資產(chǎn)，會(huì)向法院提出對(duì)這些財(cái)產(chǎn)進(jìn)行凍結(jié)或者查封，用以償還剩余的欠款。
據(jù)調(diào)查，目前在拖欠銀行房貸的部分購(gòu)房者中，除有客觀因素導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)力還貸以外，由于主觀上缺乏認(rèn)識(shí)而導(dǎo)致不按期還款的購(gòu)房者也不在少數(shù)。
目前，許多購(gòu)房者中普遍存在這樣一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為國(guó)家有規(guī)定，當(dāng)事人只有一套住房并僅用于自住的情況下，法院只可以查封，不能對(duì)其進(jìn)行拍賣(mài)或其他出售行為。正因?yàn)檫@樣，許多購(gòu)房者就寧愿將自己手中寬余的錢(qián)用于其他投資，而故意拖欠著銀行的貸款不還。其實(shí)，最高人民法院已從2005年12月21日起施行新規(guī)定，對(duì)于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請(qǐng)，依法拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。所以，對(duì)于抱有這種僥幸心理，故意拖欠或不歸還銀行房貸的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，應(yīng)引起重視，不要讓自己這種僥幸的心理而使自家的房子走上拍賣(mài)臺(tái)。
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