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南京樓市促銷大戰(zhàn)的背后情況分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-8-18
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- 中研網(wǎng)訊：
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"保值、保價(jià)"計(jì)劃粉墨登場
據(jù)南京的官方數(shù)據(jù)顯示，上周南京市的住宅認(rèn)購量僅為970多套，與前一個星期基本持平。這已是連續(xù)第四周認(rèn)購量在千套以下。這說明7月份以來，開發(fā)商競相打出的"降價(jià)"王牌，收效甚微。
為改變購房者濃厚的觀望情緒，江寧區(qū)的丹佛小鎮(zhèn)在本月初推出"3年內(nèi)無理由退房"的優(yōu)惠活動�；顒訒r間為8月份一個月，活動內(nèi)容規(guī)定，凡在活動時間內(nèi)購房者，自購房之日起至滿三年后的某時間段內(nèi)，選擇無條件退房,既可拿回100％的本金，還可獲得購房本金24%的回報(bào)。
與此同時，河西樓盤橫塘西苑推出保價(jià)計(jì)劃--"若一年內(nèi)項(xiàng)目優(yōu)惠幅度擴(kuò)大，由此產(chǎn)生的差額，公司承諾按差額退還給老業(yè)主"。該樓盤的負(fù)責(zé)人說，"推出'保值計(jì)劃'最主要的目的是消除買房人擔(dān)心房價(jià)會下跌的顧慮，讓買房者放心大膽地買。"
促銷升級背后的風(fēng)險(xiǎn)在團(tuán)購、降價(jià)等促銷手段收效甚微的情況下，開發(fā)商把營銷定位轉(zhuǎn)向"保價(jià)、增值"，希望打破觀望局面。對于這種形勢，專業(yè)人士提醒，開發(fā)商出此招，需要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)資金壓力可見一斑。購房者對紛繁的購房優(yōu)惠要保持高度警惕，細(xì)細(xì)考量開發(fā)商的實(shí)力。
對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，足夠的現(xiàn)金流直接關(guān)系到企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，開發(fā)商的資金狀況是影響房價(jià)的關(guān)鍵。一方面，目前國家的金融政策緊縮，開發(fā)商的貸款限制增多，同時，房市處于低迷狀態(tài)，成交量不高，使開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)減慢；另一方面，開發(fā)商要想開發(fā)新的項(xiàng)目，在拿到土地證后到銀行貸款必須有35％的自有資金，許多開發(fā)商湊不到35％的自有資金，就不能進(jìn)行下一個樓盤的開發(fā)。因此，對于開發(fā)商來說，現(xiàn)在唯一的出路就是加快樓盤的銷售速度，加快資金的周轉(zhuǎn)速度。
據(jù)專家分析，在銀行信貸的壓力下，為解決資金鏈的問題，確保"雖緊不斷"，開發(fā)商選擇這樣的促銷手段實(shí)屬無奈。
調(diào)整將持續(xù)一兩年
北京房龍地產(chǎn)公司CEO肖勇先生在接受采訪時說："目前的房地產(chǎn)市場處于'調(diào)整市'階段。所謂'調(diào)整市'就是一個時間換空間的過程，在一段時間內(nèi)進(jìn)行市場調(diào)整，從而換取價(jià)格變動空間。調(diào)整幅度不確定，因?yàn)樾枰紤]多方面的因素，具體漲到多少還是跌到多少誰也說不準(zhǔn)，但房價(jià)的變化幅度絕對不會像股價(jià)那樣跌1/2，甚至2/3。并且漲跌時間會遵循'漲有多長，跌有多長'的規(guī)律。也就是說，這個'調(diào)整市'將持續(xù)一兩年。"
換句話說，目前的樓價(jià)不會馬上漲起來。這對于購房者來說，無疑是一個好消息，購房者有足夠的時間來作決定。但開發(fā)商能否平安度過這個調(diào)整期，還要看企業(yè)的競爭實(shí)力。
購房者仍需理性
"3年無條件退房"、"補(bǔ)差價(jià)"等優(yōu)惠活動對于購房者來說，無疑是具有很大的誘惑力。但專家提醒，購房者仍需理性購房，不能抱著投機(jī)取巧的心態(tài)。如果是購買自住房產(chǎn)，一方面要理性考慮，從環(huán)境、戶型、交通條件，以及房子的質(zhì)量和價(jià)格等多方面來衡量，另一方面也要抓住機(jī)遇，該出手時就出手。
南京蘇鼎房地產(chǎn)研究所所長宋堅(jiān)說："購房者要量力而行，忠實(shí)自己的真實(shí)需求。開發(fā)商的各種承諾能否兌現(xiàn)，關(guān)鍵要看3年后開發(fā)商企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)狀況。因此，購房者也要做好開發(fā)商不能履行承諾的心理準(zhǔn)備。"
同時，購房者也要清楚樓盤優(yōu)惠活動的具體細(xì)則，比如，日前某樓盤推出的"退差價(jià)"，實(shí)際上是按購買時的折扣率來算的，而不是根據(jù)實(shí)際購買價(jià)格算差價(jià)。
分析人士認(rèn)為，老百姓如果買到一套滿意的房子，一般不會在意3年后房子能增值多少，并且考慮到通貨膨脹等因素，3年后的價(jià)格肯定是只升不降的。但除了價(jià)格，能否維權(quán)是購房者另一個關(guān)注點(diǎn)，"3年無條件退房"是最好的維權(quán)手段。以往有購房者與開發(fā)商打官司，但從來都沒贏過。現(xiàn)在有了這樣的承諾，至少在質(zhì)量上有保障了。
記者了解到，某樓盤在"保價(jià)，增值"計(jì)劃推出后的一個多星期，銷售狀況并沒有明顯改觀。
南京樓市上半年運(yùn)行報(bào)告新鮮出爐
南京網(wǎng)尚機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)研究中心昨日公布了南京樓市上半年的運(yùn)行報(bào)告。該報(bào)告認(rèn)為：上半年南京市房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個明顯的觀望調(diào)整期，在商品房上市量與去年基本持平的情況下，房地產(chǎn)交易價(jià)格基本穩(wěn)定。
商品房交易量降價(jià)升
南京市2006、2007和2008年1-6月商品房上市量分別為378.2萬㎡、440.6萬㎡和426.4萬㎡，三年同期上市量數(shù)據(jù)基本持平。同期，商品房成交量分別為532.4萬㎡、549.9萬㎡和349.1萬㎡。
從供銷對比看，今年1-6月商品住宅累計(jì)供銷比為1.21，呈現(xiàn)出供大于求的態(tài)勢。
今年1-6月南京市商品房、商品住宅均價(jià)環(huán)比小幅波動，價(jià)格總體穩(wěn)中有升，但漲幅已明顯放緩。網(wǎng)尚機(jī)構(gòu)主任胡光輝分析，當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升的主要原因是：大量剛性需求存在，一些高價(jià)樓盤等項(xiàng)目上市量占全市份額有所上升，一定程度上拉動了全市成交均價(jià)的上漲。
下半年市場將繼續(xù)維持調(diào)整
該報(bào)告預(yù)測，南京市今年下半年宏觀調(diào)控政策或?qū)⑽⒄{(diào)，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)維持調(diào)整態(tài)勢。
首先，房地產(chǎn)業(yè)部分指標(biāo)增速將會放緩。開發(fā)投資的增速將有所放緩，新開工面積將繼續(xù)下降；房屋成交面積下降速度降減慢；房地產(chǎn)業(yè)稅收、土地出讓等部分指標(biāo)將低于2007年。
其次，商品房價(jià)格不會出現(xiàn)明顯大落。今年下半年商品房價(jià)格不會出現(xiàn)大落，但是也不排除個別項(xiàng)目和區(qū)域房價(jià)持平或下跌。
再次，由于部分開發(fā)企業(yè)面臨較大資金壓力，在銷售下降的同時，開發(fā)企業(yè)資金缺口較大，選擇聯(lián)合開發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、土地轉(zhuǎn)讓的行為將增加。
報(bào)告認(rèn)為，在沒有政策變化和其他因素的影響下，2008年下半年南京房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持調(diào)整態(tài)勢，月度成交量維持在去年同期的七成左右，價(jià)格不會出現(xiàn)明顯大幅波動，土地市場難有明顯起色，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)處于調(diào)整觀望過程。
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