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地價跌了還是漲了?
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-8-21
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- 中研網(wǎng)訊：
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土地市場一向被認(rèn)為是樓市的風(fēng)向標(biāo)。昨前兩日,本報連續(xù)報道了目前廣州樓市一手房促銷、二手房迷茫尋路的現(xiàn)狀,當(dāng)“面包”賣出“面粉價”,作為“面粉”的廣州土地,其市場何去何從?
就在奧運開幕后的第四天,廣州市國土房管局發(fā)出公告,將在下月18日推出3幅住宅用地,總面積達(dá)23.9萬平方米。在目前開發(fā)商資金緊張、土地出現(xiàn)流拍的市場環(huán)境下,如此大規(guī)模推地會否演變成大規(guī)模流拍,備受業(yè)界關(guān)注。
廣州地價是漲是跌,又會對樓市產(chǎn)生什么影響?記者連日來采訪相關(guān)部門、業(yè)內(nèi)人士,試圖對廣州土地市場進(jìn)行深入的剖析,解讀其五大懸疑。
懸疑1
廣州地價跌了嗎?
國土資源部日前公布,今年第二季度,全國35個主要城市地價總體水平為1806元/平方米,同比增長11.94%。相比第一季度全國主要城市的地價增幅有所放緩,深圳甚至出現(xiàn)負(fù)增長。在上月的全國國土資源廳局長會議上,國土資源部部長徐紹史表示,今年上半年土地供應(yīng)總量下降,價格漲勢也總體趨緩,土地市場競爭降溫。
全國土地市場寒流來襲,廣州也深受波及。今年以來,廣州推出6幅住宅用地,其中1幅流拍、3幅底價成交,與去年開發(fā)商瘋狂競價買地情況大不相同。
據(jù)廣州市國土房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù),今年1—7月,廣州供應(yīng)了6宗住宅用地,僅成交了5宗,成交面積37.86萬平方米,總建筑面積73.52萬平方米,成交金額為52.8億元。
今年年初,恒大地產(chǎn)以41億元競得員村二橫路絹麻廠地塊,創(chuàng)造了天河區(qū)有史以來的最高樓面地價13053元/平方米。隨后,廣州市土地市場一片沉寂,直到6月底都沒有再推出住宅用地。6月30日賣出的兩幅爛尾地都是底價成交,現(xiàn)場只舉了一次牌。
保利地產(chǎn)代理市場部總經(jīng)理吳定金說,從今年上半年情況看,剔除絹麻廠“地王”等特殊因素,廣州住宅用地的地價實際上是下跌了。
來自保利地產(chǎn)代理市場部的監(jiān)測數(shù)據(jù),印證了土地市場的低迷景況。今年上半年與2007年全年相比,白云金沙洲板塊的商住用地、蘿崗區(qū)的商業(yè)金融業(yè)用地,以及南沙區(qū)的二類商住用地分別下跌了33.2%、74.6%和21.4%。
廣東省土地估價師學(xué)會此前發(fā)布的《廣東省城市地價報告》預(yù)測,今年,廣州住宅地價有5%的增長,低于2007年的8.42%。
懸疑2
年度供地計劃能否完成?
今年初廣州公布了《廣州市市轄區(qū)2008年住房建設(shè)計劃》,今年廣州商品住宅用地供地面積在2.5—4平方公里之間,建筑面積在750萬—1000萬平方米之間。
以此計算,今年前7個月的住宅土地供應(yīng)面積僅是供應(yīng)計劃下限的15%,以建筑面積計算更是供應(yīng)計劃下限的9.8%,不到計劃供應(yīng)量的一成。
去年上半年廣州住宅用地供應(yīng)量僅有45萬多平方米,經(jīng)過最后關(guān)頭的緊急沖刺,終于在年底完成了5平方公里的全年任務(wù)量。今年下半年,政府是否會如去年下半年般在最后幾個月大幅度推地沖刺,目前不得而知。
合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江說,今年樓市進(jìn)入調(diào)整期,銀行收縮銀根,大部分開發(fā)商資金緊張,而且對后市看法也比較謹(jǐn)慎,拿地興趣大減。
眾多開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士紛紛預(yù)計,今年剩余不到5個月的時間要出讓2平方公里的住宅用地,難度很大,今年廣州住宅土地供應(yīng)計劃應(yīng)該很難完成。
黎文江指出,政府下半年確實準(zhǔn)備了不少土地準(zhǔn)備推出,但是目前供大于求的情況已經(jīng)出現(xiàn),而且資金鏈緊張也限制了開發(fā)商拿地,從去年至今還有10多塊已經(jīng)出讓的地塊未繳齊土地出讓金。在這種情況下,他建議政府應(yīng)該放緩供地。
懸疑3
土地市場低迷如何影響樓市?
土地市場的冷風(fēng),會讓廣州未來房價也跟著下調(diào)嗎?吳定金指出,未來預(yù)期的房價決定現(xiàn)在的地價,而現(xiàn)在的地價是未來的開發(fā)成本之一,按道理來說,地價對未來房價并沒有直接的決定作用,但是也會產(chǎn)生一定的牽制。如果拿地的價格較低,未來開發(fā)商確定房價時余地較大,定價可以比較靈活。
懸疑4
土地供應(yīng)少令住房供應(yīng)緊張?
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,廣州現(xiàn)在土地供應(yīng)量減少,會導(dǎo)致未來幾年住宅供應(yīng)緊張,繼而推高房價。
“在目前的市場觀望期,廣州將盡力做好土地儲備�！睆V州市國土房管局相關(guān)人士指出,經(jīng)過測算,每年廣州住房剛性需求消化量平均為2.5平方公里,前幾年廣州土地出讓力度大,足夠購房者消化,因此對未來幾年廣州住宅供應(yīng)量并不會有影響。
懸疑5
“賣地”縮減導(dǎo)致財政蛋糕縮水?
據(jù)廣州市財政局統(tǒng)計,2004—2006年廣州土地出讓金收入分別為86.3億元、83.8億元和143億元,其中廣州可支配土地出讓金為250.48億元,大部分收入用于市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。此外,土地出讓金還要用于建設(shè)廉租房。
廣州市財政局的《關(guān)于廣州市2007年預(yù)算執(zhí)行情況和2008年預(yù)算草案的報告》顯示,今年廣州市預(yù)算國有土地使用權(quán)出讓金收入計劃為109億元,比去年的90億元高了19億元。
去年廣州土地市場“地王”頻出,全年土地出讓金收入高達(dá)207億元,遠(yuǎn)高于預(yù)算。合富輝煌集團(tuán)市場研究部對廣州土地市場持續(xù)監(jiān)測統(tǒng)計,2008年上半年廣州出讓土地金額近60億元,其中住宅用地出讓金為52.8億元,占了絕大部分。由此可以判斷,下半年49億元的土地出讓金大部分要靠住宅用地和商業(yè)用地出讓來實現(xiàn)。
從今年土地出讓情況看,來自土地出讓金的財政蛋糕有縮水的可能。
政府對策
控制土地出讓節(jié)奏 調(diào)整更新基準(zhǔn)地價
記者從廣州市國土房管局了解到,今年廣州首次采用彈性供地方式,如保障型住房用地為0.5—0.9平方公里,商品住房用地供應(yīng)為2.5—4平方公里。這樣一來,如果樓市平淡,政府可以通過減少放地來宏觀調(diào)節(jié),從而避免樓價大幅波動,讓整個市場趨于理性。
在目前的樓市和金融狀況下,不僅僅是購房者在觀望,開發(fā)商也在觀望,不敢拿地。廣州市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱,廣州今年的土地出讓計劃會適當(dāng)控制節(jié)奏,相應(yīng)來說把推出地塊的時間推后,但是政府保障性住宅用地的供應(yīng)一直在繼續(xù)進(jìn)行。
記者了解到,廣州市國土房管局正在進(jìn)行新一輪基準(zhǔn)地價調(diào)整,已經(jīng)征求了開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士意見,預(yù)計不久后將公布�；鶞�(zhǔn)地價是商業(yè)、辦公、住宅、工業(yè)用途建設(shè)用地的土地使用權(quán)區(qū)域平均市場價格,是政府宏觀調(diào)控土地市場、制定各種土地管理政策的重要依據(jù),也是政府計收土地出讓金的依據(jù)。
廣州上一次調(diào)整基準(zhǔn)地價是在2006年,如今廣州地價早已今非昔比,及時調(diào)整和公布基準(zhǔn)地價對市場導(dǎo)向具有重要意義。
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