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地產(chǎn)上市公司只求維持生命線情況分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-8-22
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 房地產(chǎn) 首創(chuàng)置業(yè) 萬(wàn)科 東莞 地價(jià) 房?jī)r(jià) 樓盤
- 中研網(wǎng)訊：
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開發(fā)貸款被壓縮，銷售回籠不暢，增發(fā)配股和IPO前途渺茫，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資從來(lái)沒有像今年這樣困難。出讓項(xiàng)目公司股權(quán)、民間借貸、發(fā)債、發(fā)行信托產(chǎn)品……開發(fā)商們正絞盡腦汁維持資金生命線。
在去年地王頻出、瘋狂拿地之后，今年宏觀調(diào)控帶來(lái)的樓市蕭條讓措手不及的開發(fā)商們陷入“生存還是滅亡”的艱難境地。斷腕求生、割肉補(bǔ)血，也正應(yīng)了不久前地產(chǎn)大腕馮侖提出的“豬堅(jiān)強(qiáng)”生存法則：等不來(lái)“解放軍”，那就自行“瘦身”。
引入外資|
首創(chuàng)置業(yè)出讓開發(fā)權(quán)
首創(chuàng)置業(yè)(02868.HK)昨天發(fā)布關(guān)聯(lián)交易公告，宣布再次向外資轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)，通過(guò)合作開發(fā)彌補(bǔ)資金不足。首創(chuàng)置業(yè)與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司(GICRE)的附屬公司--RZP成立合資公司，雙方各占股50%，共同開發(fā)重慶市江北區(qū)一塊土地。這塊土地是由首創(chuàng)置業(yè)于今年初斥資12.3億元獲得，規(guī)劃總建筑面積達(dá)98萬(wàn)平米。預(yù)計(jì)2009年開始預(yù)售。
另外，首創(chuàng)置業(yè)以600萬(wàn)元將天津市東麗區(qū)的華明項(xiàng)目60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予RZP，將其附屬子公司擁有的天津市新青區(qū)的新青項(xiàng)目40%及60%股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給首創(chuàng)置業(yè)及RZP，代價(jià)各為400萬(wàn)元及600萬(wàn)元。此外，首創(chuàng)置業(yè)還將斥資2.05億元取得的位于天津市塘沽北部新區(qū)“伴山人家”項(xiàng)目45%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予RZP，代價(jià)為9240萬(wàn)元。
首創(chuàng)置業(yè)則幾乎未從此次轉(zhuǎn)讓股權(quán)中獲利。其公告顯示，首創(chuàng)置業(yè)僅從出售華明項(xiàng)目中獲利1630元，從出售新青項(xiàng)目中獲利1805元，從出售伴山人家項(xiàng)目獲利3660元。不久前，首創(chuàng)置業(yè)還退出蘇州陽(yáng)澄湖項(xiàng)目及太原長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目開發(fā)。盡管其公告表示，退出項(xiàng)目概因政府更改規(guī)劃，當(dāng)?shù)卣淹诉�土地款，但是地產(chǎn)企業(yè)資金不足的因素亦不言而喻。
受房地產(chǎn)成交量下滑及信貸緊縮政策影響，大多數(shù)地產(chǎn)公司自去年10月份以來(lái)，便陷入資金困境。盡管一些地產(chǎn)公司通過(guò)各種途徑取得土地，卻無(wú)力開發(fā)。一些在2007年極速擴(kuò)張土地儲(chǔ)備的地產(chǎn)商不得不轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)，采取“割肉換血”的模式合作開發(fā)。外資則借機(jī)以低價(jià)入股，不僅套取這些公司的土地紅利，更以通過(guò)創(chuàng)建合資公司或股權(quán)投資的方式，進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)。除與首創(chuàng)置業(yè)合作，RZP還于去年12月與萬(wàn)科達(dá)成協(xié)議，以近3億元的代價(jià)獲得萬(wàn)科沈陽(yáng)一家項(xiàng)目公司51%的股權(quán)及無(wú)錫一家項(xiàng)目公司40%股權(quán)。
融資輸血|
中鐵二局求助信托
中鐵二局(600528)部分已開工房地產(chǎn)項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)困難，公司擬通過(guò)信托方式為全資子公司盈庭置業(yè)融資10億元。
中鐵二局8月20日發(fā)布的公告稱，公司擬委托衡平信托有限責(zé)任公司(下稱衡平信托)以“盈庭置業(yè)公司增資擴(kuò)股和債權(quán)投資資金信托計(jì)劃”(下稱信托計(jì)劃)，通過(guò)民生銀行發(fā)行“非凡理財(cái)尊享7號(hào)理財(cái)產(chǎn)品”融資10億元，用于中鐵二局的全資子公司項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。為確保發(fā)行成功，中鐵二局?jǐn)M購(gòu)買該理財(cái)產(chǎn)品2億元。
衡平信托收到融資資金后，向盈庭置業(yè)進(jìn)行增資擴(kuò)股1.5億元，增資后，衡平信托再以委托貸款的方式貸款人民幣8.5億元給盈庭置業(yè)。
據(jù)財(cái)經(jīng)網(wǎng)報(bào)道，之前的2007年初，中鐵二局曾通過(guò)定向增發(fā)募集資金949322400.00元，到中報(bào)截至日，已累計(jì)使用861184257.74元。中報(bào)稱，通過(guò)此次增發(fā)，中鐵二局形成了工程施工與房地產(chǎn)雙主業(yè)的經(jīng)營(yíng)局面。
中報(bào)同時(shí)披露，受2008年國(guó)家宏觀緊縮政策的影響，中鐵二局部分已開工項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)困難。同一天發(fā)布的公告稱，公司將持有的成都中鐵錦華置業(yè)有限公司89.2%的股權(quán)，以及公司子公司中鐵二局貴州錦隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的中鐵錦華4.25%的股權(quán)，全部轉(zhuǎn)讓給成都華山高校投資管理有限公司。
2008年，受融資渠道不暢影響的地產(chǎn)企業(yè)，如中糧、首創(chuàng)、北辰、萬(wàn)科等企業(yè)，都在通過(guò)發(fā)行公司債解決資金難題。
割地求生|
萬(wàn)科出售東莞地王
今年5月，房企“老大”萬(wàn)科也開始為去年高價(jià)拿地的瘋狂埋單。5月14日，萬(wàn)科將公司所持有的東莞市萬(wàn)科置地有限公司50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓。項(xiàng)目公司所持有的正是一年前土地價(jià)格瘋狂飆升時(shí)期拿下的“地王”東莞市南城水濂村地塊。
粵宏遠(yuǎn)A(000573)5月16日發(fā)布公告顯示，公司下屬全資子公司廣東宏遠(yuǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司于2008年5月14日在東莞市與北京萬(wàn)信投資發(fā)展有限公司簽訂了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，以500萬(wàn)元的價(jià)格受讓其持有的東莞市萬(wàn)科置地有限公司50%的股權(quán)。而萬(wàn)科轉(zhuǎn)讓的這個(gè)項(xiàng)目公司主營(yíng)業(yè)務(wù)是萬(wàn)科翡麗山房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)，土地面積25萬(wàn)平方米。
萬(wàn)科此次出讓的土地實(shí)際上正是公司去年高價(jià)拿下的東莞地王。由于今年來(lái)廣東房?jī)r(jià)下跌，當(dāng)年的天價(jià)如今演變成了一種尷尬。
2007年4月28日，萬(wàn)科以14.12億元的價(jià)格拍下東莞市南城水濂村25萬(wàn)平方米地塊，折合樓面地價(jià)為3772.3元/平方米，創(chuàng)該市土地拍賣總價(jià)和樓面地價(jià)最高紀(jì)錄。2007年5月，萬(wàn)科成立地塊項(xiàng)目公司東莞市萬(wàn)科置地有限公司，用于開發(fā)萬(wàn)科翡麗山項(xiàng)目。
在萬(wàn)科拿地至今一年時(shí)間里，東莞房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)了大幅度下降。有研究數(shù)據(jù)顯示，東莞市區(qū)部分典型樓盤，不少單位的價(jià)格從去年7月份7000多元，下降到如今的5000元出頭，降價(jià)幅度接近30%。如果以目前的銷售價(jià)格計(jì)算，萬(wàn)科當(dāng)初拿地價(jià)格幾乎沒有利潤(rùn)可言。
由于目前全國(guó)房?jī)r(jià)有下滑趨勢(shì)，這些當(dāng)年如獲至寶的天價(jià)土地正在變成開發(fā)商們資金鏈上的出血點(diǎn)。在全國(guó)各地項(xiàng)目?jī)?chǔ)備量巨大的萬(wàn)科也不例外。
賣樓套現(xiàn)|
瑞安一年內(nèi)兩次
“斷腕求生”的壓力已從內(nèi)地開發(fā)商快速“傳染”給香港發(fā)展商。今年5月20日，香港上市公司瑞安房地產(chǎn)(0272.HK)宣布，將其旗下全資附屬子公司ForesightProfitsLimited(FPL)25%股權(quán)作價(jià)11.25億元人民幣(約合12.556億港元)，售予一家名叫“永菱通”的金融投資公司。此外，永菱通還獲得瑞安同時(shí)授予的一項(xiàng)不可撤回的認(rèn)購(gòu)期權(quán)，可按行使價(jià)人民幣11.34億元(約合12.656億港元)進(jìn)一步收購(gòu)FPL24%股權(quán)。FPL公司的主要資產(chǎn)為上海瑞虹新城項(xiàng)目，交易完成后，瑞安將與永菱通分別持有瑞虹新城51%和49%權(quán)益，瑞安將套現(xiàn)人民幣22.59億元。這也是瑞安一年內(nèi)第二次以股份交易的形式與永菱通達(dá)成合作。
公告顯示，F(xiàn)PL公司間接持有位于上海虹口區(qū)的瑞虹新城項(xiàng)目一期、二期的各組成部分地塊，以及第1至第4號(hào)地塊、第6至第10號(hào)地塊。目前，瑞虹新城一期及二期的所有住宅單位已經(jīng)落成并售出，售出建筑面積約186000平方米。瑞虹新城三期包括第4、6、8號(hào)地塊，目前第8號(hào)地塊的住宅部分的建筑工程正進(jìn)行中，第4號(hào)及第6號(hào)地塊正在進(jìn)行地盤清理。瑞安房地產(chǎn)還向記者表示，此次交易獲得的資金將作為集團(tuán)一般營(yíng)運(yùn)資金。
這宗交易并非瑞安房地產(chǎn)與永菱通的首次合作。去年7月，瑞安房地產(chǎn)就曾宣布，將子公司ScoreHighLimited(SHL)的9.9%、FieldcityInvest-mentsLimited的25%及PortspinLimit-ed的49%權(quán)益，分別作價(jià)5.03億元、12.45億元及3.64億元出售，使瑞安成功套現(xiàn)21.12億元。其中，SHL主要資產(chǎn)為重慶市渝中區(qū)化龍橋片區(qū)一期及二期改造工程地塊(即重慶天地)，F(xiàn)ieldcity主要資產(chǎn)為位于武漢名為永清片的地盤，Portspin主要資產(chǎn)為位于上海復(fù)興中路以南、濟(jì)南路以西、順昌路以東及合肥路以北(盧灣區(qū)太平橋116號(hào)地塊)的土地享有的權(quán)利。而收購(gòu)這三個(gè)項(xiàng)目的公司都屬于一家海外投資基金---總部位于香港的投資基金永菱通金融有限公司。
今年7月24日，香港地產(chǎn)上市雅居樂(03383.HK)一則公告又證實(shí)了今年6月公司與美國(guó)投資銀行摩根斯坦利達(dá)成的一項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議，雅居樂向大摩出售海南清水灣綜合度假社區(qū)項(xiàng)目30%的股權(quán)，以獲得52.83億元人民幣現(xiàn)金入袋。
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