市場(chǎng)中永遠(yuǎn)沒(méi)有諸葛亮。2008年的樓市，將人們很多經(jīng)驗(yàn)、邏輯、判斷擊碎。

　　經(jīng)歷過(guò)2008年市場(chǎng)的洗禮，我們還是需要對(duì)2008年的市場(chǎng)進(jìn)行一些梳理和總結(jié)，從而積累一些我們前所未有的認(rèn)識(shí)和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

　　一、宏觀方面

　　1.市場(chǎng)總體來(lái)說(shuō)是宏觀市、政策市、預(yù)期市

　　盡管各地市場(chǎng)表現(xiàn)千差萬(wàn)別，但總體來(lái)說(shuō)仍然是宏觀政策和對(duì)未來(lái)的預(yù)期決定了市場(chǎng)的走勢(shì)。

　　由美國(guó)次貸危機(jī)演變成的全球金融危機(jī)及中國(guó)從去年底實(shí)行的從緊的貨幣政策的疊加效應(yīng)導(dǎo)致了樓市的低迷。當(dāng)然，從危機(jī)傳導(dǎo)的速度和程度上說(shuō)，杭州在一線城市上還算是較低的(如果把杭州看成一線城市的話)。從客觀上說(shuō)，股災(zāi)確實(shí)讓一大批中產(chǎn)或即將成為中產(chǎn)階層家庭的財(cái)富化為灰燼，購(gòu)買力也遭受巨大打擊。

　　但最為關(guān)鍵的是，人們對(duì)市場(chǎng)的未來(lái)做出了悲觀的預(yù)期，因而更多的人在觀望。

　　2.中央政府救市態(tài)度明確

　　本來(lái)在11月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議推遲到12月召開，本應(yīng)在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的財(cái)政、貨幣政策提前出臺(tái)。

　　11月10日國(guó)務(wù)院再次明確了“房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對(duì)金融業(yè)、鋼鐵、建材、家電家居用品等產(chǎn)業(yè)至關(guān)重要，對(duì)于推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、改善民生具有重要作用�！�

　　這是2003年國(guó)務(wù)院18號(hào)文件明確了房地產(chǎn)業(yè)是重要支柱產(chǎn)業(yè)，在2005、2006、2007年中受到許多質(zhì)疑之后，再次明確重申這一判斷，足以說(shuō)明中央政府對(duì)“救樓市就是救經(jīng)濟(jì)”的判斷和認(rèn)識(shí)。

　　年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次重申“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展”。12月21日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》“國(guó)13條”，松動(dòng)了第二套房貸，將界定權(quán)放給了各商業(yè)銀行。但金融主管部門在“第二套住房按揭貸款”等政策上還是猶豫、遲疑，還在等待。

　　二、2008年本地市場(chǎng)的基本數(shù)據(jù)

　　1.價(jià)格

　　杭州房?jī)r(jià)在2008年有15%—20%的下降。可能有些人認(rèn)為房?jī)r(jià)沒(méi)怎么降或降得沒(méi)那么多，有些樓盤直接打折，有些樓盤以低價(jià)開盤，追蹤房?jī)r(jià)變化應(yīng)該以同一樓盤的今年和去年售價(jià)相比或同一樓盤二手房?jī)赡陜r(jià)格相比。同時(shí)應(yīng)該以有真實(shí)成交流量的樓盤為取樣對(duì)象，因?yàn)橛行�樓盤盡管沒(méi)有降價(jià)，但是幾乎沒(méi)有成交量，其價(jià)格也不具有真實(shí)意義。

　　幾個(gè)熱銷樓盤可做參考標(biāo)本。

　�、俳鹕�藍(lán)庭 15160元/M2開盤，比原預(yù)計(jì)18000元/M2下降15.8%。

　�、诹诛L(fēng)御樹 16000元/M2，比年初林風(fēng)(一、二期)及金色家園的二手房20000元/M2的價(jià)格下降20%。

　�、奂卫铩�樺楓居(精裝) 9000元/M2，比原預(yù)計(jì)11000元/M2下降18%，比億城嘉園(毛坯)最高時(shí)9000元下降20%左右。

　�、芙�期朝暉二手房成交均價(jià)10851元，去年底成交均價(jià)12795元，下降了15.2%。

　　2.交易量

　　2008年全年杭州主城區(qū)商品房總共成交約23202套。與2007年同期相比下降41.2%，與2006年相比下降10.9%。

　　3.供應(yīng)量

　　2008年12月31日透明售房網(wǎng)顯示，可售商品房31925套，可售面積405萬(wàn)多平方米。其中住宅20969套，可售面積261萬(wàn)多平方米。

　　4.土地

　　2003年至2008年，杭州主城區(qū)土地出讓盤點(diǎn)

　　5.二手房

　　2008年全年杭州主城區(qū)二手房成交14356套，與2007年相比下降43 %，與2006年相比下降8.7%。

　　三、幾個(gè)基本判斷

　　1.房?jī)r(jià)有購(gòu)買力支持嗎？

　　經(jīng)過(guò)2008年的調(diào)整和回落，杭州房?jī)r(jià)總體上正趨向合理，特別是房?jī)r(jià)的結(jié)構(gòu)趨于合理，近郊區(qū)塊幾乎都回落到萬(wàn)元以內(nèi)，從低到高多層次的房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)已經(jīng)形成。人們經(jīng)常用房?jī)r(jià)收入比這一概念來(lái)衡量房?jī)r(jià)是否合理。

　　事實(shí)上如果以購(gòu)房最困難的一族——留在杭州工作3-5年的年輕夫婦的房?jī)r(jià)收入比來(lái)計(jì)算，已經(jīng)接近國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。假定購(gòu)買80M2的房子(杭州的人均面積27M2，80M2已經(jīng)是三口之家的人均標(biāo)準(zhǔn))，假定家庭收入為10萬(wàn)元(杭州全年的人均收入在2.7萬(wàn)元左右，留在杭州工作的大學(xué)生工作3—5年之后，雙方收入如果沒(méi)有10萬(wàn)元，在杭州生活相當(dāng)艱辛)，假定房?jī)r(jià)為8000元/M2(這個(gè)價(jià)格可以在濱江、三墩、下城北、下沙、閑林、喬司等許多地段購(gòu)買)。80 M2×0.8(萬(wàn))=64(萬(wàn))，64(萬(wàn))/10(萬(wàn))=6.4：1。房?jī)r(jià)收入比6.4：1接近國(guó)際6：1以內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)。因此，從購(gòu)買力數(shù)據(jù)分析，杭州房?jī)r(jià)已趨正常。

　　2.供過(guò)于求了嗎？

　　目前主城區(qū)可售房源約3.2萬(wàn)套，住宅約2.1萬(wàn)套，可售面積261萬(wàn)多平方米。這是半年來(lái)市場(chǎng)悲觀預(yù)期的結(jié)果。如果市場(chǎng)正常流量，261萬(wàn)多平方米即使不算外來(lái)購(gòu)房，不算每年高校畢業(yè)生4—5萬(wàn)人的留杭增量，平均到杭州市區(qū)的常住人口，也不到人均1平方米。

　　因此，供過(guò)于求是階段性的，但由于2007年供地量巨大，2009年上市房源量巨大，2008年的縮量供地將在2010年的樓盤供應(yīng)量上才能體現(xiàn)。供過(guò)于求的現(xiàn)象還會(huì)持續(xù)相當(dāng)一段時(shí)間。

　　3.各類產(chǎn)品所面臨的市場(chǎng)形勢(shì)

　�、僦械蛢r(jià)位的小戶型(90方以下)市場(chǎng)需求量最大，這部分置業(yè)者是剛性需求，但市場(chǎng)的供應(yīng)量也最大，同時(shí)受到保障性住房市場(chǎng)的擠壓。(以下沙、濱江、丁橋、三墩、閑林為主)。

　�、谥械葍r(jià)位的改善型(90方、130方)供應(yīng)量相對(duì)較小，但這部分的改善型市場(chǎng)需求者是最大的“墻頭草”，預(yù)期好，可以今天就買，預(yù)期不好可以再等3-5年。(以市中心、文教區(qū)、橋西、申花路、西溪為主)。

　�、酆勒�市場(chǎng)(包括公寓豪宅及排屋)供應(yīng)量仍較大，但這部分市場(chǎng)需求在今后的市場(chǎng)中唯一仍有投資性質(zhì)或資產(chǎn)存放形式性質(zhì)的產(chǎn)品�！瓣�(yáng)光海岸”的購(gòu)房者一般擁有一套甚至多套房子，他們是把房產(chǎn)看成一部分資產(chǎn)存放形式。銷售取決于樓盤的稀缺程度(地段、景觀、產(chǎn)品)。(以市中心、錢江新城、西溪濕地為主)。

　　基于以上分析，有幾個(gè)基本判斷：

　　1.市場(chǎng)仍受宏觀政策及未來(lái)預(yù)期主導(dǎo)。

　　2.短期內(nèi)供過(guò)于求將持續(xù)，長(zhǎng)期需求仍有很大空間，供給縮量將在2010年顯現(xiàn)。

　　3.價(jià)格體系重構(gòu)，銷售量向理性定價(jià)的新開樓盤集聚。

　　4.各類產(chǎn)品銷售均面臨困難，郊區(qū)的普通住宅相對(duì)壓力更大。

　　5.沒(méi)有稀缺要素的豪宅將難銷。

• · 2008年12月份寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告
• · 2008年12月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析報(bào)告
• · 2009年1-2月福州樓市月度分析報(bào)告
• · 2008年天津二手房買賣市場(chǎng)報(bào)告（下）
• · 2008年天津二手房買賣市場(chǎng)報(bào)告（上）
• · 2008年11月福州市二手房市分析報(bào)告

• · 2009年一季度末北京現(xiàn)房存量約為4.05萬(wàn)套
• · 北京：政府將干預(yù)房?jī)r(jià)促樓市消費(fèi)
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• ·2008年第一季度深圳寶安區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳龍崗區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
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