一、浙江省房地產市場的基本態(tài)勢　

　　1、房地產開發(fā)投資增幅放緩，特別是下半年回落明顯　

　　近年來，浙江省房地產開發(fā)投資持續(xù)快速增長，2002-2007年，浙江省房地產完成投資開發(fā)額增幅年均增幅超過20%。2008年，浙江省房地產開發(fā)完成投資1999.3億元，比上年同期增長9.8%，增幅與上年相比下降5.9個百分比。其中，住宅開發(fā)完成投資1419.7億元，同比增長8.5%，增幅與上年相比下降5.8個百分點。表明2008年浙江省房地產開發(fā)投資繼續(xù)保持增長勢頭，但受到國際經(jīng)濟形式嚴峻和國內房地產市場回落的影響，增幅有所放緩。2008年上半年房地產開發(fā)完成投資853.1億元，比上年同期增長18%，而下半年房地產開發(fā)完成投資1146.2億元，同比增長僅為4.3%，下半年浙江省房地產開發(fā)投資回落明顯。　

　　2、商品房開發(fā)規(guī)模前高后低，住房供應結構進一步調整　

　　商品房的開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)出前高后低的走勢。2008年上半年，浙江省房屋新開工面積為2517.7萬平方米、16140.1萬平方米和1406.4萬平方米，同比分別增長24.9、9.1和36.5個百分點。這表明上半年浙江省房地產開發(fā)規(guī)模受上年的影響，仍然保持慣性增長。然而，隨著美國金融海嘯的爆發(fā)，下半年浙江省房屋新開工面積、施工面積和竣工面積分別為2577.1萬平方米、2954.9萬平方米和2726.3萬平方米，同比分別下降了19.8、19.6和6.8個百分點。整體來看，2008年房地產供應形勢發(fā)生逆轉�！�

　　住房供應結構得到進一步調整。隨著房地產調控政策的進一步貫徹落實，浙江省中小型商品房建設速度明顯加快。2008年，浙江省90平方米以下住宅完成投資373.7億元，與上年同比增長57.6%；該類投資占住宅完成投資的比重由2007年的12.5%上升到2008年的26.3%，表明未來中小戶型商品住宅的供應總量將會繼續(xù)增加。從90平方米以下住宅新開工面積、施工面積和竣工面積來看，該三項指標分別為990.0萬平方米、2799.6萬平方米和364.9萬平方米，同比分別增長19.6、50.9和42.6個百分點。此外，10月浙江省15屆房博會數(shù)據(jù)顯示，可售房源達1.6萬套，其中普通商品住房房源占75%，90平方米以下房源占到42%。“90/70政策”效應已經(jīng)得到充分體現(xiàn)，這些都表明浙江省中小戶型商品住宅供應明顯加快，住房供應結構調整較為明顯。　

　　3、商品房銷售面積降幅逐月擴大，中小戶型商品房住宅銷售比重提高　

　　近年來，浙江省商品房銷售面積持續(xù)增加，2004至2006年分別保持了8.8%、10.1%和7.6%的增幅，2007年增幅更是達到26.6%。2008年年初，受到銀行信貸資金緊縮、貸款利率上漲以及第二套房政策的實施等多因素的影響，房地產市場觀望氣氛濃厚，消費信心明顯不足，商品房銷售出現(xiàn)了負增長的局面。上半年，浙江省商品房銷售面積為1431.9萬平方米，銷售額為872.0億元，同比分別下降19.8%和12.4%。隨著美國次貸危機進一步加劇，下半年浙江省商品房銷售面積為1448.5萬平方米，銷售額為944.3億元，同比分別下降46.4和41.3個百分點，降幅逐月擴大�！�

　　中小戶型商品住宅銷售依然旺盛。2008年，盡管浙江省商品房銷售有所回調，但90平方米以下商品住宅的銷售面積為579.5萬平方米，銷售額為356.6億元，同比增幅分別為45.6%和78.5%。90平方米以下商品住宅銷售面積占全部商品住宅銷售比重由2007年的9.0%上升為2008年的24.2%。這充分表明，在市場銷售不暢的形勢下，中小戶型普通商品房更受歡迎�！�

　　4、商品房價格增幅明顯下降，仍然維持較高水平

　　2002年至2007年間，浙江省商品房交易價格以年均23.5%的速度快速上漲。2008年，浙江省商品房均價為6306元/平方米，同比增長8.7%。其中，住宅均價為6190元/平方米，比上年增長9.8%。就年度而言，雖然浙江省商品房銷量明顯下降，但銷售價格同比沒有出現(xiàn)負增長，總體仍然維持較高水平。浙江省與全國房地產市場運行的總體情況較為相似，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-11月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，漲幅比10月份低1.4個百分點；環(huán)比下降0.5%。此外，1-11月北京房價上漲4.2%、深圳下降18%、廣州下降8.8%、上海下降1.4%、杭州上漲1.1%、溫州上漲8.4%、金華上漲7.5%，相比而言浙江省城市房價波動幅度較小�！�

　　就各月而言，浙江省商品房和商品住宅均價增幅逐月放緩。特別是9月份開始，商品房和商品住宅均價出現(xiàn)明顯下跌�！�

　　5、土地購置總量減少，開發(fā)商追逐土地熱情下降　

　　2008年浙江省房地產業(yè)購置土地面積為1656.2平方米，較上年減少了約150萬平方米，增幅由2007年的同比增長31.5%變?yōu)?008年的同比減少9.5%；購置土地的總金額達到458億元，增幅由2007年的同比增長63.8%變?yōu)?008年的同比下降7.6%。房地產開發(fā)企業(yè)由2007年的瘋狂拍地轉變?yōu)?008年的謹慎小心，追逐土地的熱情大為下降。平均來看，2008年浙江省每平方米土地價格為2765元，與上年相比總體保持平穩(wěn)。部分城市土地“流拍”現(xiàn)象增多，土地出讓金收入大幅減少。有些城市采取相應措施積極調整，一方面減少土地新增量，一方面采用“勾地”形式，避免無人問津的尷尬局面�！�

　　6、企業(yè)資金來源渠道狹窄，規(guī)模小幅下降，開發(fā)商銷售回籠資金壓力增大

　　資金問題已經(jīng)成為房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展瓶頸。自2008年以來，浙江省房地產企業(yè)資金來源較為緊張，上半年資金來源規(guī)模同比增長8.3%，但增幅同比有所下降。自10月開始資金來源規(guī)模同比下跌，并且降幅逐步拉大。1-12月，房地產開發(fā)投資本年資金來源為2868.2億元，比上年同期下降7.1%。其中國內貸款、利用外資、自籌資金同比分別增長4.6%、3.8%和13.9%，房地產開發(fā)企業(yè)對于這三項資金來源的依賴度有所增加。但受到銀根趨緊和銷售不暢等影響，這三者增幅較上半年分別下降了2.4%、26.7%和6.1%�！�

　　另一方面，購房者購房款、自籌資金和銀行貸款依次是浙江省房地產開發(fā)企業(yè)的主要資金來源，三者的資金規(guī)模分別占開發(fā)總資金的45.7%(其中，定金及預付款占29.9%，個人按揭貸款占15.8%)、25.2%和21.1%。這表明，除了自籌資金外，目前浙江省房地產開發(fā)企業(yè)對購房者購房款和銀行貸款的依賴度仍然很高�？傮w而言，房地產開發(fā)企業(yè)的資金來源渠道依然較窄。值得注意的是，由于銷售不暢，開發(fā)企業(yè)通過銷售回籠資金的壓力日益增大。　

　　二、浙江省房地產業(yè)存在的突出問題　

　　1、商品房價格繼續(xù)高位運行　

　　2008年以來，浙江省商品房價格同比漲幅有所回落，但總體仍處于高位運行。從房價絕對水平來看，經(jīng)過10多年持續(xù)上漲，浙江省房價水平已處于全國前列。據(jù)統(tǒng)計，2008年浙江省商品房均價為6306元/平方米，與上年同比增長8.7%。其房價僅次于北京的12212元/平方米和上海的8348元/平方米(根據(jù)國家統(tǒng)計局1-11月數(shù)據(jù)計算而得)，位列第三。從房價相對水平來看，浙江省城鎮(zhèn)居民房價收入比2007年為7.31，2008年是7.26(按照全省統(tǒng)計數(shù)據(jù)，3口之家購買一套80平方米的住宅計算)，考慮到杭州、寧波、溫州等城市房價明顯高于全省平均水平，加之城市居民收入差距較大，中低收入家庭的購房支付能力明顯不足�！�

　　房地產市場供求是決定房價走勢的關鍵因素。商品住宅竣工銷售比從2007年的1∶1.32，調整到2008年上半年的1∶1.19，再到2008年下半年的1∶0.58，在一定程度上表明浙江省房地產市場逐漸呈現(xiàn)供大于求的局面。房價的起落關系到國民經(jīng)濟的平穩(wěn)健康發(fā)展，與千家萬戶的利益息息相關。如何更好地發(fā)揮價格杠桿的調節(jié)作用，確保房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，是必須面對的一個難點問題�！�

　　2、商品房成交量嚴重萎縮　

　　市場成交量是反應市場健康狀況的重要尺度，成交量的持續(xù)萎縮給浙江省房地產行業(yè)形成了沉重壓力。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年浙江省空置1-3年(含1年)的住宅面積增加24.8%，空置3年以上(含3年)增加171.8%。除房價外，影響成交量的因素主要是市場購買信心嚴重不足，投資投機需求基本消失，市場觀望氣氛濃厚�！�

　　從目前情況看，形成市場觀望氣氛的原因主要有四個。一是經(jīng)濟觀望。2007年以來，中國經(jīng)濟經(jīng)歷了從過熱到過冷的快速轉換，美國金融危機百年一遇，使外貿依存度較高的浙江經(jīng)濟受到巨大沖擊。金融危機是否見底，宏觀經(jīng)濟何時回升，目前還沒有明確信號；二是政策觀望。2008年是房地產政策出臺最為頻繁的一年。針對房地產市場的低迷，中央和許多地方政府紛紛出臺了“救市”措施，力度越來越大。但許多購房者還在等待，是否還會有更強有力的利好政策出臺；三是市場價格觀望。各種媒體出現(xiàn)的樓市“拐點論”，使得購房者大多預期未來房價仍會繼續(xù)下跌。但房價還有多大的下降空間，卻是眾說紛紜，迷霧重重，購房者無法準確判斷，導致消費者持幣觀望的態(tài)度較為明顯；四是開發(fā)商行為觀望。面對趨緊的房地產形勢，不同企業(yè)采取了不同的應對策略，有的企業(yè)打折促銷，有的企業(yè)提升品質，也有企業(yè)調低開盤價格等。那么，打折促銷力度是否進一步加大，這進一步強化了購房者等待觀望的心理。　

　　恢復市場信心，增加市場成交量，這是浙江省房地產業(yè)重新步入健康發(fā)展軌道必須解決的難題之一。　

　　3、房地產企業(yè)資金普遍短缺　

　　銀根收緊和市場銷售清淡，使得浙江省部分房地產開發(fā)企業(yè)遭遇資金瓶頸。至2008年10月，浙江省房地產資金供給增幅甚至出現(xiàn)了負增長。從浙江省房地產資金來源的變化情況來看，銀行貸款增幅由上年同比增長22.6%銳減為2008年同比增長0.4%；定金及預付款、個人按揭貸款增幅由上年同比增長37.6%和66%，銳減為2008年同比下降21.1%和19.9%。浙江省房地產開發(fā)企業(yè)常規(guī)的資金來源受到限制。相反，非銀行貸款增幅由上年同比下降20.2%上升為2008年同比增長191.8%�？梢姡�由于資金的短缺，浙江省房地產開發(fā)開始轉向民間等非銀行貸款來緩解資金壓力。部分房地產企業(yè)趨緊，也是由于企業(yè)自身經(jīng)營不善、市場景氣時盲目擴張所致。與資金流入的捉襟見肘相比，資金支出依然巨大，2008年浙江省房地產開發(fā)投資增幅仍達到9.8%。少數(shù)企業(yè)因資金鏈斷裂，出現(xiàn)了樓盤“爛尾”、法人“失蹤”，以及民間籌資款或者銀行貸款到期無法償還等問題。隨著市場持續(xù)調整，2007年高價拿地的部分項目開發(fā)難度增大，企業(yè)經(jīng)營風險日益凸顯�！�

　　4、中小戶型商品住宅大量推出　

　　浙江省房地產市場供應結構得到明顯改善，中小戶型商品住宅供應總量大幅增加。2008年，90平方米以下商品住宅竣工面積占全部住宅的比重從2007年7.53%提高到2008年的11.35%。同時，銷售面積由2007年的8.99%提高到2008年的24.15%，呈現(xiàn)供需兩旺的局面。未來90平方米以下商品住宅將成市場主流之一，調整市場結構，增加中低價位住宅供應初見成效�！�

　　盡管如此，中小戶型商品住宅大量推向市場也存在一些問題。一方面，政府在2006年推出90/70政策后，2009年將會迎來中小戶型商品住宅上市的高峰；另一方面，為了刺激需求，中央政府將投入9000億用于保障性住房建設，可能會加劇商品房市場的競爭，特別是小戶型住宅市場的競爭。因而，2009年應當警惕中小套型商品住房可能出現(xiàn)的過量供應問題�！�

　　三、浙江省房地產業(yè)走勢的基本判斷　

　　1、市場進入調整期　

　　目前，浙江省房地產市場正處于調整期。這種理性調整，是為了消化前兩年價格過快上漲所形成的局部泡沫，使其回歸到與經(jīng)濟基本面及居民住房支付能力相協(xié)調的水平，這對于浙江省房地產市場今后的穩(wěn)定健康發(fā)展大有裨益。從周期走勢分析，市場進一步調整的深度有限，長度可能延長�！�

　　第一，房地產市場繼續(xù)向下調整的深度有限。由于全球性的經(jīng)濟減速和房地產市場本身周期規(guī)律的作用，房地產市場信心一時還難以恢復，商品房銷售、房地產投資、新開工面積和土地購置面積有可能繼續(xù)下行一段時間。但由于中央和地方政府近期出臺了大批關于促進經(jīng)濟增長、穩(wěn)定房地產市場的政策措施，這些政策的累積效應將逐步顯現(xiàn)，2009年浙江省房地產市場繼續(xù)向下的空間有限，估計成交量逐步回升，但部分房價過高的城市房價仍將繼續(xù)回落�！�

　　第二，房地產市場2010年將進入復蘇階段。房地產先行指標顯示，2008年浙江省土地開發(fā)投資額、購置土地面積及商品住宅新開工面積分別同比下降-25.7%、-9.5%和-7.6%，表明未來1-2年浙江省房地產市場供應量將有所減少。同時，隨著美國金融海嘯的全球影響逐漸消退，中國宏觀經(jīng)濟形勢預計在2010年明顯好轉，快速城鎮(zhèn)化帶來的購房需求等多種需求將逐步得到釋放，購房者市場預期將發(fā)生轉變，浙江省房地產市場可能在2010年進入復蘇階段，重新出現(xiàn)供需兩旺的繁榮局面�！�

　　2、政策進入扶持期　

　　受美國金融危機的沖擊，2008年中國宏觀經(jīng)濟運行和宏觀調控政策發(fā)生劇烈波動，從9月份開始，隨著一些地方政府各類“救市”政策措施的密集出臺，房地產市場政策拐點已經(jīng)出現(xiàn)。　

　　第一，宏觀經(jīng)濟政策由“緊”變“松”。面對次貸危機不斷加劇，中國經(jīng)濟周期性質正在發(fā)生變化。2008年7月份，中央已將下半年經(jīng)濟工作的大政方針確定為“一保一控”，年初確定的“防止經(jīng)濟增長向偏快轉向過熱”被“保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展”所取代。從央行的貨幣政策來看，自1月25日起的存款準備金率連續(xù)5次上調，轉變到9月16日開始接連5次降息。積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，將改變宏觀調控對房地產業(yè)的政策態(tài)度�！�

　　第二，一些地方政府紛紛出臺救市政策。隨著全國房地產市場低迷，市場信心不足，成交量萎縮，部分城市房價出現(xiàn)較大下跌，給當?shù)厣鐣��?jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展增加了不確定因素。對此，2008年9-10月上海、南京、杭州等城市相繼推出促進房地產市場穩(wěn)定發(fā)展的政策，具體措施包括發(fā)放購房補貼、延長還款期限、減免相關稅費、調高住房公積金貸款額度等，地方政府對房地產市場的扶持力度不斷加大，并一直延續(xù)至今�！�

　　第三，中央出臺政策支持居民購房。10月17日，國務院提出要“加大保障性住房建設規(guī)模，降低住房交易稅費，支持居民購房”。根據(jù)國務院的部署，10月22日，財政部、國家稅務總局、中國人民銀行在有關政策指出：對于個人首次購買90平方米及以下普通住房實行稅費減免；金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款優(yōu)惠；加大保障性住房建設規(guī)模；明確地方政府可以制定鼓勵住房消費的收費減免政策等，這標志著中央政府房地產市場的政策取向從“抑制”轉向“扶持”。12月20日，為了進一步擴大內需，促進房地產市場健康發(fā)展，國務院辦公廳出臺了《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》(國辦發(fā)[2008]131號)文件，系統(tǒng)性的房地產政策拐點全面形成。　

　　3、企業(yè)進入轉型期　

　　浙江省絕大多數(shù)房地產企業(yè)是在近10年來房地產市場持續(xù)向上、房價不斷走高的大背景下發(fā)展起來的，還從未經(jīng)歷過經(jīng)濟危機的考驗。這次房地產市場調整將促進企業(yè)更加全面地認識市場規(guī)律，更準確地進行戰(zhàn)略定位，盡快轉換經(jīng)營模式，積累核心能力，走上可持續(xù)發(fā)展的道路�！�

　　第一，企業(yè)發(fā)展：從“機會導向”到“能力導向”。在市場持續(xù)擴張中，多數(shù)房地產企業(yè)采取了“機會導向”的發(fā)展模式，企業(yè)素質和能力提升不夠，應變能力和風險控制能力不強。面對市場萎縮、房價下降和政策調控，想要持續(xù)生存和發(fā)展的企業(yè)就必須“苦練內功”，這已成為房地產企業(yè)的共識和努力方向�！�

　　第二，企業(yè)經(jīng)營：從“資源整合”到“資產整合”。一般認為，房地產行業(yè)是典型的資源整合型產業(yè)，企業(yè)在取得土地和資金基礎上，通過整合規(guī)劃設計、建筑施工、設備安裝、園林綠化、物業(yè)管理等行業(yè)資源與生產能力，最終向市場提供產品。現(xiàn)在看來，純粹的“整合角色”難以自立和持續(xù)成長。房地產企業(yè)應進一步優(yōu)化“資產組合”，積累和持有雄厚的資產，把“銷售物業(yè)”的滾動開發(fā)和“持有物業(yè)”的持續(xù)經(jīng)營結合起來，增強經(jīng)營的穩(wěn)健性和抗風險能力�！�

　　第三，企業(yè)運作：從“土地運作”到“資本運作”。目前多數(shù)浙江開發(fā)商的業(yè)務活動是圍繞土地展開，對產品的把控能力較強。這次美國金融危機的經(jīng)驗教訓表明，房地產行業(yè)的“金融屬性”十分明顯，今后我國房地產金融創(chuàng)新的空間十分巨大，房地產企業(yè)應從人才、組織、流程、戰(zhàn)略等方面切實重視和提升企業(yè)資本運作能力�！�

　　4、行業(yè)進入整合期　

　　這一輪的房地產市場周期調整，可能是一次深度調整，標志著房地產業(yè)高利潤率時代的結束，進入“利潤平均化”時代。這也意味著，浙江省房地產行業(yè)進入整合期。一方面，市場調整必然帶來行業(yè)“洗牌”、企業(yè)重組。在需求方消費短期內難以啟動、供給方資金鏈緊張的情況下，部分資金不充裕的中小房地產企業(yè)將面臨因無力融資而退出市場的風險，房地產開發(fā)企業(yè)會迎來一輪“洗牌”，企業(yè)間的并購和重組等現(xiàn)象會逐漸增多。此外，包括房地產中介公司、策劃代理公司、經(jīng)紀公司、評估公司、擔保公司等在內的從業(yè)機構也將隨之迎來一輪行業(yè)整合。另一方面，房地產行業(yè)將更加注重分工。隨著此次房地產市場的調整，僅僅依靠土地和產品就能贏取市場的時代即將結束，未來的競爭將越來越體現(xiàn)在企業(yè)的生產效率和管理效率上，產品精細化和專業(yè)分工細化將是未來重要趨勢之一。越來越多的浙江省房地產企業(yè)，將由全能型向專業(yè)型轉變，他們可以在產品價格平穩(wěn)甚至下降的市場中生存和發(fā)展，將為行業(yè)進步和市場成熟做出巨大貢獻�！�

　　2008年，將因為一系列重大歷史事件載入史冊。對于浙江省房地產業(yè)而言，這一年也是風起云涌，極不平凡。經(jīng)過這場暴風驟雨的洗禮，浙江省房地產業(yè)必將變得更加強大，更加成熟。我們所要做的就是堅定信心，沉著應變，發(fā)奮圖強，創(chuàng)造輝煌。

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