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2009年第一季度4大龍頭房企現(xiàn)狀分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2009-4-27
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2009-2012年中國(guó)別墅行業(yè)應(yīng)對(duì)新經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化及發(fā) 2008年以來(lái),中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和重大考驗(yàn)。盡管國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生了2009-2012年中國(guó)深圳房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)新經(jīng)濟(jì)環(huán)境變 2008年以來(lái),中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和重大考驗(yàn)。盡管國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生了2009-2012年中國(guó)上海房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)新經(jīng)濟(jì)環(huán)境變 2008年以來(lái),中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和重大考驗(yàn)。盡管國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生了2009-2012年中國(guó)北京房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)新經(jīng)濟(jì)環(huán)境變 2008年以來(lái),中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和重大考驗(yàn)。盡管國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生了至此,萬(wàn)科、保利、金地、招商地產(chǎn)等四大龍頭地產(chǎn)公司的一季報(bào)全部亮相。綜合來(lái)看,四大公司的一季報(bào)呈以下三個(gè)特點(diǎn):銷售面積和金額顯著增長(zhǎng)、凈利潤(rùn)增幅遠(yuǎn)低于營(yíng)業(yè)收入增幅、資金壓力明顯緩解。
資金壓力明顯緩解
由于減少新開(kāi)工面積并放緩拿地節(jié)奏,同時(shí)加大銷售力度,四家公司一季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~同比全部由負(fù)轉(zhuǎn)正。
一季度末,萬(wàn)科、保利、金地的凈負(fù)債率比期初明顯下降,招商地產(chǎn)的凈負(fù)債率與期初基本持平,處于30%以下的低位。萬(wàn)科的凈負(fù)債率更是由期初的33.1%降至期末的24.5%,自去年三季度起,呈連續(xù)下降態(tài)勢(shì)。
四家公司期末的預(yù)收賬款比期初顯著增加,由于預(yù)收賬款是無(wú)息負(fù)債,在一定程度上緩解了短期資金壓力。此外,四家公司期末扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率全部比期初下降。
可喜的是,在預(yù)收賬款顯著增加的情況下,萬(wàn)科和金地的流動(dòng)負(fù)債占總資產(chǎn)的比重反而有所下降,保利的該比率僅比期初微增,說(shuō)明這些公司的短期資金壓力確實(shí)得到緩解。
保利高歌猛進(jìn)
一季度,萬(wàn)科、保利和金地的簽約銷售面積和金額均取得明顯的同比增長(zhǎng),同時(shí)增速產(chǎn)生一定差距。
由于基數(shù)已經(jīng)較高,與去年同期相比,萬(wàn)科銷售增速明顯下降。2008年一季度,萬(wàn)科累計(jì)銷售面積114.5萬(wàn)平方米,銷售金額101.0億元,分別比07年同期增長(zhǎng)82.9%和119.1%,而今年一季度的增幅分別是33.2%和21%。
四家公司中,只有保利的銷售面積和銷售金額同比增幅超過(guò)一倍,銷售金額增幅甚至接近兩倍。保利的銷售金額同比增速還超過(guò)銷售面積同比增速,即銷售均價(jià)同比增加,而萬(wàn)科和金地的銷售均價(jià)同比下降。
一季度末,保利的預(yù)收賬款占2008年?duì)I業(yè)收入的比重為82.2%,招商地產(chǎn)的該比例為106.6%,為將來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。去年一季度末,招商地產(chǎn)的預(yù)收賬款僅為7.34億元,今年一季度末已增至38.1億元,呈逐季增加態(tài)勢(shì)。
盈利能力下降
一季報(bào)顯示,四家公司營(yíng)業(yè)收入同比均有幅度不小的增長(zhǎng),保利的收入增幅高達(dá)84.7%。但除招商地產(chǎn)外,其他三家公司的凈利潤(rùn)增幅均明顯低于營(yíng)業(yè)收入增幅:保利的凈利潤(rùn)增幅為19.43%,金地還出現(xiàn)了凈利潤(rùn)同比下降的情況。
根據(jù)Wind資訊的統(tǒng)計(jì)結(jié)果,除招商地產(chǎn)外,三家公司的銷售毛利率和凈利率均同比下降。保利的毛利率雖然同比基本持平,但凈利率由去年同期的25.9%降至16.7%;金地的毛利率由去年同期的56.7%降至30.4%,凈利率由12.3%降至6.1%。
雖然利潤(rùn)增速低于收入增速,但利潤(rùn)表顯示,除保利地產(chǎn)外,其他三家公司的期間費(fèi)用率比去年全年的水平有所下降,其中,招商地產(chǎn)一季度的期間費(fèi)用率為8.7%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于去年全年12.9%的水平。
萬(wàn)科的年報(bào)也透露出一些積極信息。由于南京金域緹香項(xiàng)目實(shí)際銷售情況好于預(yù)期,根據(jù)評(píng)估結(jié)果,該項(xiàng)目跌價(jià)準(zhǔn)備金額由6359萬(wàn)元調(diào)整至4957萬(wàn)元,增加一季度凈利潤(rùn)1051萬(wàn)元。
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