我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅制重流通輕保有

    物業(yè)一詞，源于我國香港的用法，意指房地產(chǎn)，往往成為房地產(chǎn)的別稱或同義詞。物業(yè)稅，自然也就是對房地產(chǎn)的課稅。

    在我國現(xiàn)行稅制中，不乏存在著對房地產(chǎn)的課稅，而且相關稅種不少。直接以房地產(chǎn)為課稅對象的稅種有7種，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（2000年起停征）和契稅；與房地產(chǎn)聯(lián)系密切的稅種有6種，包括營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅等。

    在這些稅種中，房產(chǎn)稅是對內(nèi)資企業(yè)和個人征收；房地產(chǎn)稅是對涉外企業(yè)、港澳臺同胞和華僑征收。除此以外，還存在對房地產(chǎn)的諸多收費項目以及帶有地租性質(zhì)的土地出讓金。從房地產(chǎn)整個經(jīng)營活動的開發(fā)、保有和交易三個環(huán)節(jié)看，當前我國房地產(chǎn)稅費的大頭在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，總體稅費負擔較重，而且存在費大于稅的特點。而在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)持有者的稅負較輕，特別是對個人持有者幾乎不征稅，這在很大程度上導致了大量投資者鐘情于房地產(chǎn)投資，因稅費負擔較輕而保有大量的房地產(chǎn)，待價而沽，這也是造成當前房價過高的一個重要原因。

　　開征物業(yè)稅：健全稅制與調(diào)節(jié)差距

    盡管遏制高房價是開征物業(yè)稅的考慮因素，但從當前房地產(chǎn)市場運行狀況看，物業(yè)稅對于遏制高房價的作用至少眼下來講是不確定的。假如存在著高房價需通過開征物業(yè)稅來遏制的邏輯思維，則不可避免地把開征物業(yè)稅當做一種應景之舉，不僅掩蓋了物業(yè)稅的本來面目，也使物業(yè)稅的意義大打折扣。

    從學理上講，一個完善的稅收制度應當包括商品稅類、所得稅類和財產(chǎn)稅類三大體系。就我國現(xiàn)行稅制而言，商品稅類包括了增值稅、營業(yè)稅和消費稅，這三種稅在我國稅收收入中占了50％左右的比重；所得稅類包括企業(yè)所得稅和個人所得稅，這兩種稅在我國稅收收入中大約占了25％的比重�？梢姡�商品稅類與所得稅類的制度建設取得了明顯的效果。

    相比之下，財產(chǎn)稅類的制度建設裹足不前，仍處于滯后狀態(tài)，其中一個重要的原因是作為財產(chǎn)稅類較有代表性的物業(yè)稅在我國稅收制度中依然是空白。從世界各國的普遍經(jīng)驗看，財產(chǎn)稅類屬于地方稅體系，是地方政府財政收入的主要來源。我國當前稅收制度的一個明顯缺陷是地方稅體系不完善，再加上當前財力層層向上集中，造成地方政府缺少穩(wěn)定的財政收入來源，不得不依靠大量的非稅收入來源，一段時期以來的“土地財政”就是這方面的一個例證。因此，開征物業(yè)稅，可以強化財產(chǎn)稅類在我國稅收制度中的作用，并在一定程度上有助于構建完整的地方稅體系，從而將地方政府納入依靠規(guī)范的稅收收入的軌道上來。

    開征物業(yè)稅的意義不限于此。近些年我國經(jīng)濟雖高速發(fā)展，但也出現(xiàn)了貧富差距不斷擴大的趨勢。如何縮小貧富差距，使廣大社會成員能夠共享經(jīng)濟高速發(fā)展的成果，是一個亟待解決的問題。我們知道，人與人之間的貧富差距來自收入上的差距，這個方面現(xiàn)行稅制中有個人所得稅進行調(diào)節(jié)，雖然不盡如人意，但畢竟還是起了一定的作用。當人們或納稅或消費后，必然有部分收入會留存下來，以房屋等財產(chǎn)形式體現(xiàn)出來，形成有的人富、有的人窮的格局。

    收入屬于流量，而財產(chǎn)屬于存量，經(jīng)由個人所得稅對流量的調(diào)節(jié)，不必然形成合意的貧富差距調(diào)節(jié)，還需要再對存量進行適當?shù)恼{(diào)節(jié)。可是，在存量方面，我們財產(chǎn)稅制度存在不少的缺失，這也就是我們力圖用稅收工具進行貧富差距調(diào)節(jié)卻效果難合人意的原因所在。物業(yè)稅以房地產(chǎn)所有者或使用者為納稅人，以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)為主要課稅環(huán)節(jié)，其稅額與納稅人擁有或使用的房地產(chǎn)正相關，在一定程度上可以改變社會財富分配不均狀況，降低財產(chǎn)的集中度。構建和諧社會，縮小貧富差距自然是題中之義。鑒于此，開征物業(yè)稅，借此來彌補我國現(xiàn)行稅制中財產(chǎn)稅在調(diào)節(jié)貧富差距中的缺位狀態(tài)，有利于建立稅收發(fā)揮調(diào)節(jié)作用的長效機制。

　　開征物業(yè)稅≠遏制高房價

    有不少人以為，開征物業(yè)稅后，房地產(chǎn)開發(fā)商繳納的土地出讓金會攤入物業(yè)稅中，由一次性繳納變成按年繳納，從而把房地產(chǎn)開發(fā)成本降下來，房價也會隨之有所降低。這種觀點，其實混淆了物業(yè)稅與土地出讓金的不同性質(zhì)。

    物業(yè)稅作為主要對房地產(chǎn)征收的一種財產(chǎn)稅，是政府作為社會管理者向房地產(chǎn)所有人課征的一種稅，是為了滿足實現(xiàn)其公共管理職能的需要，針對的是土地的使用權。而土地出讓金，其實質(zhì)是地租的表現(xiàn)形式，是政府收取的使用國有土地的租金，針對的是土地的所有權。因此，對政府而言，物業(yè)稅與土地出讓金是政府兩種性質(zhì)不同的收入形式。如果將土地出讓金納入物業(yè)稅中，不僅模糊了兩種不同性質(zhì)的收入，還可能意味著取消了土地價格的市場決定機制，在土地供給機制上重新回到政府行政審批劃撥的老路上，導致土地價格失真，無助于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。所以，在未找到與市場經(jīng)濟相適應的土地供給機制的情況下，將土地出讓金單獨地并入物業(yè)稅中，從目前看操作性不強。

    當前的高房價讓眾多的普通購房者望而卻步，因此有些人希望通過開征物業(yè)稅的形式遏制不斷上漲的房價，甚至更樂見將高房價降下來。我們知道，在市場經(jīng)濟條件下，決定商品價格的因素是供需關系，當供給小于需求時，商品價格自然就會上漲，反之，商品價格則會下降，商品價格的漲跌直到供需平衡時才會停止。受市場經(jīng)濟運行機制所左右的房地產(chǎn)市場，房價的高與低必然也會由供需雙方的力量博弈所決定。

    我國人口眾多，土地資源有限，而且多數(shù)人都有購房置地的傳統(tǒng)思想，除非遭遇重大的經(jīng)濟危機使房地產(chǎn)市場陷于蕭條，否則大量購房者持幣待購的力量難免不對房價的不斷上漲起推波助瀾的作用。在購房需求持續(xù)剛性的情況下，高房價將在一定時期內(nèi)是常態(tài)。在這種情形下，即便通過開征物業(yè)稅的形式將政府的稅費負擔降下來，從而降低了房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本，但追求利潤最大化的商人本性很可能讓房地產(chǎn)開發(fā)商還會將房價維持在較高位置。這樣，只會擴大他們的利潤空間，而不會讓廣大普通購房者得到相應的實惠。

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