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國(guó)內(nèi)樓市高退房量暴露的問(wèn)題分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2009-6-4
- 【搜索關(guān)鍵詞】：樓市 研究報(bào)告 投資策略 分析預(yù)測(cè) 市場(chǎng)調(diào)研 發(fā)展前景 決策咨詢 競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)
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2009年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報(bào)告 【出版日期】 2009年5月 【報(bào)告頁(yè)碼】 350頁(yè) 【圖表數(shù)量】 150個(gè)2009-2012年中國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)調(diào)研及戰(zhàn)略咨詢報(bào) 【出版日期】 2009年5月 【報(bào)告頁(yè)碼】 350頁(yè) 【圖表數(shù)量】 150個(gè)2008-2010年中國(guó)成都房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響 【出版日期】 2009年5月 【報(bào)告頁(yè)碼】 350頁(yè) 【圖表數(shù)量】 150個(gè)2008-2009年中國(guó)二手房交易市場(chǎng)分析及發(fā)展趨勢(shì)展 【出版日期】 2009年5月 【報(bào)告頁(yè)碼】 350頁(yè) 【圖表數(shù)量】 150個(gè)就在3個(gè)月之前，杭州樓市還在低谷徘徊，即便是最樂(lè)觀的人也沒(méi)有想到僅僅3個(gè)月，市場(chǎng)會(huì)以超乎想象的速度放出歷史天量：5月成交量達(dá)10072套！1~5月成交24071套，逼近去年成交量！
連入行十幾年的業(yè)內(nèi)人都在感嘆："如今的市場(chǎng)表現(xiàn)已經(jīng)讓我不敢再去猜測(cè)下一步它會(huì)怎么走！"而銷售員們都在感慨，又到兩個(gè)"凡是"的時(shí)候了，"凡是房子都好賣(mài)，凡是人都在買(mǎi)房子"。
"史上最牛"紅5月：
成交量、退房量創(chuàng)出歷史雙高
單月成交量破萬(wàn)的記錄一出，今年5月立刻被無(wú)數(shù)購(gòu)房者封為"史上最牛"5月。的確，5月有足夠"牛"的資本--
杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至5月31日晚12時(shí)，5月杭州主城區(qū)商品房(不含經(jīng)濟(jì)適用房)已成交10072套。在此之前，杭州單月最高成交記錄是2007年6月的6465套，5月居然是當(dāng)時(shí)的1.5倍強(qiáng)。
令人瞠目的還有1~5月的總量，前五個(gè)月杭州主城區(qū)商品房成交量達(dá)到24071套，超過(guò)2006年全年的成交量23846套，逼近2008年全年成交量24779套，是2007年的61%。
同時(shí)創(chuàng)新高的還有5月份的退房量。截至5月31日晚，杭州主城區(qū)退房量達(dá)到120套，這個(gè)數(shù)字也是2007年至今透明售房網(wǎng)上解除合同量的最高月記錄。
5月也是推盤(pán)量最大的一個(gè)月。以預(yù)售證時(shí)間為準(zhǔn)，5月份杭州主城區(qū)有24個(gè)樓盤(pán)新開(kāi)或續(xù)推5839套商品房，日均推盤(pán)量約188套。
事實(shí)上，今年的推盤(pán)量與銷售速度是同步增長(zhǎng)的：1月新推房源285套；2月新推611套；3月新推1959套；4月新推4408套；5月達(dá)到目前的最高峰為5839套。很明顯，開(kāi)發(fā)商正趁著這波行情在拼命加推房源，加緊出貨。
這樣的推盤(pán)速度還是趕不上房源消化速度。5月杭州主城區(qū)商品房日均推盤(pán)量約188套，而日均成交量約325套。截至記者發(fā)稿時(shí)，透明售房網(wǎng)上顯示杭州主城區(qū)的存量房源為19380套，已經(jīng)接近2008年年初的房源存量。2007年至今，主城區(qū)存量房源最低記錄出現(xiàn)在2007年9月為8380套，如果目前的行情持續(xù)下去，可能要不了兩個(gè)月存量房源的新低就會(huì)出現(xiàn)。
成交量破萬(wàn)的同時(shí)，透明售房網(wǎng)上5月份的解除合同記錄也破了百，達(dá)到史上最高的120套。
高退房量暴露的秘密：
房子成融資和銷控工具
120套的退房量和10072套的成交量相比，實(shí)在顯得微不足道，但暴露的卻是樓市真相：淡市中虛假交易的房源紛紛趁著樓市回暖重出江湖。而當(dāng)初的虛假交易多因開(kāi)發(fā)商資金緊張向銀行融資，或要制造熱銷現(xiàn)象刻意為之。
瀏覽5月退房名單，有兩個(gè)明顯特征，一是大單多，二是熱銷樓盤(pán)多。
如果以總金額1000萬(wàn)元為標(biāo)準(zhǔn)，5月份的退房記錄中，涉及總金額超過(guò)1000萬(wàn)元的大單共有5家樓盤(pán)。涉及金額最大的一筆退房是城西某樓盤(pán)，總金額7800多萬(wàn)元。該樓盤(pán)在去年市場(chǎng)的不景氣中依然有不錯(cuò)的成交量。
其次是錢(qián)江新城某樓盤(pán)，涉及金額約1800萬(wàn)元。這個(gè)樓盤(pán)目前的市場(chǎng)價(jià)格比原銷售價(jià)只多不少，如果純粹是普通購(gòu)房人退房，誰(shuí)會(huì)愿意退呢？因?yàn)閷?duì)原購(gòu)買(mǎi)人而言，按原價(jià)退房遠(yuǎn)沒(méi)有當(dāng)二手房賣(mài)來(lái)得劃算。
除了這兩個(gè)樓盤(pán)之外，其余3家樓盤(pán)的退房記錄除了金額高，而且原購(gòu)買(mǎi)人身份也很特殊，均為所購(gòu)樓盤(pán)的投資方之一。
值得注意的是，在5月份有退房記錄的30多個(gè)樓盤(pán)中至少有80%都曾經(jīng)出現(xiàn)在月成交排行榜前十的名單里。杭州城北某樓盤(pán)，5月份先后退房7套，涉及總金額約1000萬(wàn)元。記者核對(duì)具體房源時(shí)發(fā)現(xiàn)，這7套剛退掉的房子已經(jīng)全部重新成交。
部分樓盤(pán)已是退房名單上的常客了。下沙某江景樓盤(pán)，5月份退房6套，而在透明售房網(wǎng)上公示的今年一季度解除合同樓盤(pán)中，它排名第六；錢(qián)江新城某樓盤(pán)，5月份退房3套，該樓盤(pán)今年一度解除合同6次，排名第三，在2008年下半年解除合同樓盤(pán)公示榜單上同樣有它；九堡某樓盤(pán)，5月份退房5套，該樓盤(pán)在去年以及今年一季度解除合同公示名單中排名同樣非�？壳�。
根據(jù)記者的了解，目前房產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)解除合同管理非常嚴(yán)格，一般的客戶其實(shí)輕易退不了房。"除了少量客戶確實(shí)因貸款辦不了或有糾紛退房外，其實(shí)不少是開(kāi)發(fā)商自己倒騰，因?yàn)橐梅孔尤ト谫Y或者要制造好銷的現(xiàn)象。"一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
高成交量
背后的熱錢(qián)：個(gè)別樓盤(pán)出現(xiàn)外地企業(yè)員工成群購(gòu)買(mǎi)
深夜開(kāi)盤(pán)、通宵排隊(duì)領(lǐng)號(hào)、開(kāi)盤(pán)×小時(shí)售罄……這一幕幕場(chǎng)景多么熟悉。郎咸平在他最新的一篇博客中直陳："目前樓市回暖現(xiàn)象讓我比較擔(dān)心，原因是大量實(shí)體經(jīng)濟(jì)的避險(xiǎn)資金進(jìn)入樓市，對(duì)下一步經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇會(huì)帶來(lái)隱患，這不是我們所鼓勵(lì)的，代價(jià)太大了……"
一開(kāi)盤(pán)就買(mǎi)不到房、購(gòu)房者現(xiàn)場(chǎng)搶房……最近只要有樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)或續(xù)推房源總能聽(tīng)到這類消息。前不久下沙某樓盤(pán)推新房源，兩三百套房子，按事先領(lǐng)的號(hào)子選房，結(jié)果才叫到五六十號(hào)，房子居然就賣(mài)完了，銷售速度之快讓人咋舌。難道有號(hào)子的人會(huì)一人買(mǎi)上好幾套？
"這個(gè)樓盤(pán)新推房源一大半都是走批量的，因?yàn)楹芏噘?gòu)房者都來(lái)自同一家企業(yè)。"給這家樓盤(pán)放款的一銀行信貸人員私下告訴記者。簽訂銷售合同時(shí)，信貸人員在核實(shí)購(gòu)買(mǎi)人信息時(shí)發(fā)現(xiàn)，部分購(gòu)買(mǎi)人都是同一企業(yè)員工，有的人房子買(mǎi)了兩三套卻連自己買(mǎi)的房子在哪個(gè)區(qū)塊、哪幢樓、哪個(gè)單元都不知道，直接告訴信貸員，去找單位的誰(shuí)誰(shuí)誰(shuí)。
照理，沒(méi)有人會(huì)對(duì)自己購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)那么不上心。記者輾轉(zhuǎn)了解該樓盤(pán)兩家主要客戶企業(yè)的名稱，其中一家為浙江某地市政建設(shè)有限公司，另一家為江蘇某物流企業(yè)，這兩家企業(yè)的員工至少買(mǎi)走了這個(gè)樓盤(pán)新推房源中20%以上的量。
記者在網(wǎng)上查詢這兩家企業(yè)的相關(guān)資料，從公司公開(kāi)資料顯示，它們無(wú)論和杭州還是和樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有太多的業(yè)務(wù)往來(lái)，其購(gòu)買(mǎi)原因多少有些不尋常。
這種情況，貸款申請(qǐng)能通過(guò)嗎？"只要他付得出首付，月收入能夠負(fù)擔(dān)得起每個(gè)月的按揭款，都會(huì)放款的。"這位銀行工作人員告訴記者。
根據(jù)記者的了解，像這樣的企業(yè)員工成群購(gòu)買(mǎi)已不止在一家樓盤(pán)出現(xiàn)。它們到底是真實(shí)需求，還是如郎咸平所說(shuō)的"避險(xiǎn)資金"，甚至可能是一種融資？
一位業(yè)內(nèi)專家告訴記者，從她了解到的情況看，目前樓市確實(shí)熱錢(qián)涌動(dòng)，這一方面固然說(shuō)明了民間資本雄厚，另一方面卻隱藏著樓市風(fēng)險(xiǎn)。
高成交量的背后還有多少問(wèn)號(hào)需要回答。 - ■ 與【國(guó)內(nèi)樓市高退房量暴露的問(wèn)題分析】相關(guān)新聞
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