"大城市房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭猛，但風(fēng)險(xiǎn)也大，想獲得穩(wěn)定的收益越來(lái)越難。"已經(jīng)在北京炒了5年房的溫州投資者鄒先生這樣說(shuō)道。

　　不久前，記者在唐山某商業(yè)項(xiàng)目招商會(huì)上遇見(jiàn)了身為股東之一的鄒先生。聊起近期北京火熱的樓市，他卻說(shuō)自己正在努力"脫身"，將資金轉(zhuǎn)移到唐山這樣的二線(xiàn)城市。

　　"溫州人的投資理念就是短、頻、快，但如今北京這樣的一線(xiàn)城市太容易把人套牢了。"目前鄒先生在北京有5套房產(chǎn)，市價(jià)超過(guò)1000萬(wàn)元。雖然這些年來(lái)房子增值不少，但他擔(dān)心房?jī)r(jià)已經(jīng)碰到了"天花板"。

　　"我們投資不買(mǎi)豪宅，都是中低端項(xiàng)目，可不像市場(chǎng)看起來(lái)那樣景氣。"鄒先生表示，最近一段時(shí)間房?jī)r(jià)上漲太快，又讓購(gòu)房者觀(guān)望起來(lái)。房?jī)r(jià)再度攀升，不僅抬高了置業(yè)門(mén)檻，也使投資回報(bào)率繼續(xù)下滑。

　　6月29日至7月5日來(lái)自協(xié)成機(jī)構(gòu)的一周檢測(cè)數(shù)據(jù)也顯示：北京期房商品住宅銷(xiāo)售套數(shù)2656套，環(huán)比下降38.03%。而記者也通過(guò)多家中介公司了解到，今年上半年北京住宅租金同比下降6%~9%之多。

　　考慮到租金回報(bào)下降、一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)可能再度遭到政策打壓，鄒先生決定"抽身"前往投資回報(bào)更高的二、三線(xiàn)城市。不只是鄒先生這樣的溫州人，越來(lái)越多的投資客甚至海外投資機(jī)構(gòu)都擔(dān)心起一線(xiàn)樓市的"膨脹"速度，進(jìn)而將資金轉(zhuǎn)向二、三線(xiàn)城市。

　　投資新熱土

　　"杭州已經(jīng)開(kāi)始收緊二套房貸了，北京也要跟進(jìn)，這就是很明顯的信號(hào)。"堅(jiān)持每天收看《新聞聯(lián)播》的陳波(化名)是溫州商會(huì)首腦人物之一，對(duì)于政策的動(dòng)向極為敏感。在陳波看來(lái)，一線(xiàn)樓市面臨調(diào)整只是時(shí)間問(wèn)題，"先是銀行加息，隨后將二套房首付再度提高，隨后物業(yè)稅開(kāi)征。"于是陳波聯(lián)合鄒先生等人收購(gòu)了唐山一個(gè)在建中的商業(yè)項(xiàng)目，并積極地開(kāi)始招商。在他看來(lái)，這里是很好的避風(fēng)港。"二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲空間大，政策環(huán)境也比較寬松。"在記者的追問(wèn)之下，陳波透露自己在蘇州還有"一大塊"業(yè)務(wù)。

　　盡管與杭州相隔百余里，蘇州樓市一直平淡無(wú)奇。但進(jìn)入2009年，不少樓盤(pán)成交信息顯示，投資客熱潮已經(jīng)開(kāi)始涌動(dòng)。不久前某項(xiàng)目"路演"就吸引了上千人觀(guān)摩，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天300多套房源一售而空。

　　根據(jù)蘇州房秀網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2009年1~6月份共成交普通住宅32062套，較之2007年上半年26901套上升5161套，漲幅為19.2%，較2008年同期增長(zhǎng)80.3%！但成交均價(jià)卻同比2008年上半年下跌6.9%。

　　陳波向記者透露，年初他和幾位合伙人在蘇州聯(lián)手"團(tuán)購(gòu)"了幾十套房子，折扣高達(dá)30%。此時(shí)低價(jià)買(mǎi)進(jìn)只待高價(jià)時(shí)拋出，就能讓陳波穩(wěn)賺大量收益。"即便出臺(tái)調(diào)控政策，利潤(rùn)超過(guò)100%也不是不可能。但一線(xiàn)城市就不一樣了，沒(méi)必要冒那個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。"早在今年1月份之前，廣州、深圳等一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)大跌時(shí)，二、三線(xiàn)城市卻保持堅(jiān)挺甚至上漲態(tài)勢(shì)。而無(wú)論是貸款還是二套房首付方面的控制都不同程度地出現(xiàn)松動(dòng)。

　　春節(jié)過(guò)后，接連出現(xiàn)的"小陽(yáng)春"、"地王熱"讓陳波這樣的民間投資客感到了市場(chǎng)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)始退居二、三線(xiàn)城市。那些產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)潛力大、配套正日趨完善的中小城市成了房產(chǎn)投資的新熱土。

　　"對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，一線(xiàn)城市已經(jīng)進(jìn)入增量市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)階段，且土地成本高，置業(yè)門(mén)檻高；而二、三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)相對(duì)偏低，未來(lái)升值空間較大。"中國(guó)指數(shù)研究院一位分析師這樣表示。

　　機(jī)構(gòu)青睞商業(yè)地產(chǎn)

　　除了民間投資者，大型投資機(jī)構(gòu)也跟風(fēng)而至。一位正在協(xié)助境外投資者考察二、三線(xiàn)城市項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，外資、港資關(guān)注的城市則更多的是成都、青島、昆明和無(wú)錫這些過(guò)去幾年土地出讓頻繁的城市。

　　"他們最關(guān)注的還是商業(yè)項(xiàng)目，因?yàn)樵谶@個(gè)領(lǐng)域市場(chǎng)較為活躍。"上述業(yè)內(nèi)人士表示，由于看好中國(guó)消費(fèi)前景，商鋪成為海外機(jī)構(gòu)最為青睞的投資項(xiàng)目，隨后便是寫(xiě)字樓產(chǎn)品。

　　今年4月，摩根士丹利就聯(lián)合美國(guó)最大零售地產(chǎn)上市公司西蒙地產(chǎn)集團(tuán)和深國(guó)投商用置業(yè)有限公司，籌備在常熟、鄭州、杭州、蘇州、合肥5個(gè)二線(xiàn)城市投資建設(shè)購(gòu)物中心，總投資額超過(guò)30億元。

　　仲量聯(lián)行發(fā)布的最新研究報(bào)告《中國(guó)新興城市40強(qiáng)》，預(yù)計(jì)到2020年，一線(xiàn)城市在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總量中的比重將僅占10%，這預(yù)示著今后10年里二、三線(xiàn)城市蘊(yùn)含著巨大商機(jī)。

　　7月6日，世邦魏理仕最新發(fā)布的《全球零售業(yè)市場(chǎng)觀(guān)察》研究報(bào)告顯示，全球商業(yè)物業(yè)租金整體下滑，北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)首層租金比第一季度下降5.7%。相比之下，二線(xiàn)城市的租金則是另一番景象。7月初，廣東省江門(mén)市某商業(yè)項(xiàng)目55間商鋪招租，租金增長(zhǎng)率為235%。廈門(mén)、寧波等地的商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)也逐漸走高。

　　DTZ戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理何衍鈞也表示，近半年以來(lái)商業(yè)地產(chǎn)逐漸成為外國(guó)投資者的目標(biāo)。投資機(jī)構(gòu)十分看重投資資金的流動(dòng)性，商業(yè)物業(yè)高投入、高回報(bào)的特點(diǎn)正符合要求。

　　實(shí)際上民間投資客也抱著同樣想法，其規(guī)模也同樣不可小視。

　　例如在成都春熙路沿線(xiàn)上的眾多商鋪，就已經(jīng)被溫州投資者和部分來(lái)自西部的煤礦主買(mǎi)下，數(shù)量占到該區(qū)域一半以上。隨后這些民間"散戶(hù)"又聯(lián)合起來(lái)，將商鋪打包委托給某香港管理公司經(jīng)營(yíng)和管理。以往各自為政的收租和"炒鋪"已經(jīng)變得"集約化"。

　　據(jù)悉，另一個(gè)溫州投資團(tuán)也打算如法炮制，他們的目標(biāo)是重慶核心區(qū)解放碑商圈一帶的臨街商鋪，只要是單個(gè)鋪位價(jià)格在200平方米以下，都是投資團(tuán)的購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)。

　　也要謹(jǐn)防崩盤(pán)危機(jī)

　　不過(guò)業(yè)內(nèi)人士也提醒：當(dāng)大家都認(rèn)為一些市場(chǎng)前景很好、回報(bào)豐厚而且非常安全的時(shí)候，風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)已經(jīng)悄然出現(xiàn)。

　　"當(dāng)投資者在購(gòu)房人群比例中占30%以下時(shí)，市場(chǎng)是平穩(wěn)的；超過(guò)70%時(shí)，就過(guò)于瘋狂了。"對(duì)于當(dāng)前二、三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資升溫，致行地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)董事長(zhǎng)王波開(kāi)始擔(dān)憂(yōu)炒房泡沫的出現(xiàn)。

　　有資料顯示，目前我國(guó)中西部地區(qū)房地產(chǎn)供給規(guī)模過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)和空置住宅面積的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)居民收入決定的真實(shí)需求。而天津、東莞、廈門(mén)、重慶、西安等二、三線(xiàn)城市的商品房庫(kù)存也是數(shù)量可觀(guān)。

　　"中小城市和一線(xiàn)城市不同，他們居住人口相對(duì)穩(wěn)定，沒(méi)有堅(jiān)實(shí)的剛性需求，所以一旦投資熱潮退去，那么剩下的就只能是泡沫"。在某跨區(qū)域開(kāi)發(fā)商看來(lái)，由于市場(chǎng)化程度較低、成熟度也比較落后，因此二、三線(xiàn)樓市的抗壓能力其實(shí)更差。

　　上海五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅表示，即使在經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度相對(duì)落后的中西部地區(qū)，房?jī)r(jià)收入比也僅稍低于全國(guó)的1:28，部分二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)與一些城市基本相同。"投資者一旦有一定幅度的獲利就會(huì)撤場(chǎng)。那么當(dāng)投資資金離場(chǎng)，單靠剛性需求去支撐現(xiàn)有房?jī)r(jià)水平，很可能像股市崩盤(pán)一樣遭受重創(chuàng)。"

• · 2009年上半年大中城市房?jī)r(jià)走勢(shì)特點(diǎn)分析
• · 2009年北京房?jī)r(jià)上漲路線(xiàn)分析
• · 2009年上半年全國(guó)土地大戰(zhàn)盤(pán)點(diǎn)
• · 2009年6月深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧
• · 2009年上半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
• · 國(guó)資大舉進(jìn)入對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的影響分析

• · 2009年上半年全國(guó)土地均價(jià)統(tǒng)計(jì)
• · 2009年6月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)統(tǒng)計(jì)
• · 2009年上半年全國(guó)土地供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)
• · 廣州一手住宅供應(yīng)情況點(diǎn)評(píng)
• · 2009年1-5月西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資統(tǒng)計(jì)
• · 2009年上半年貴陽(yáng)新建商品房銷(xiāo)售面積統(tǒng)計(jì)

• ·2008年以來(lái)各月二手房銷(xiāo)售面積
• ·2008年以來(lái)各月商品住房銷(xiāo)售均價(jià)
• ·2008年以來(lái)各月商品住房銷(xiāo)售面積
• ·2001-2008年各季度各行政區(qū)及全市辦公用房?jī)r(jià)格指數(shù)
• ·2001-2008年深圳商業(yè)用房?jī)r(jià)格指數(shù)走勢(shì)
• ·2001-2008年各季度深圳各行政區(qū)及全市商業(yè)用房?jī)r(jià)格指數(shù)