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北京公租房建產(chǎn)業(yè)化住宅和價格情況分析
http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2010-5-24

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　　在工廠預(yù)制樓板、在工地“裝配”房子——住宅產(chǎn)業(yè)化可以大量節(jié)水、節(jié)材，還能減少建筑垃圾。為了推廣低碳環(huán)保、快速高效的產(chǎn)業(yè)化住宅，記者昨天（23日）從北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委了解到，公共租賃房將大規(guī)模采用住宅產(chǎn)業(yè)化“生產(chǎn)”，第一批已經(jīng)初步確定了16萬平方米。

　　8個工人“裝配”一棟樓

　　住宅產(chǎn)業(yè)化是一種住宅建造方式的變革，是由現(xiàn)在半手工半機械的建造方式，轉(zhuǎn)變成一種工業(yè)化的生產(chǎn)方式。簡單說就是“像造汽車一樣造房子”，在工廠把房屋建設(shè)所需要的樓板、陽臺、門窗等都生產(chǎn)出來，運到建筑工地現(xiàn)場以可靠的連接方式“裝配”。

　　這樣做的好處有三，一是由于大部分構(gòu)件在工廠預(yù)制，其加工精度誤差小，強于傳統(tǒng)的現(xiàn)場操作；二是工地現(xiàn)場減少了施工作業(yè)量，產(chǎn)生的粉塵也少；三是由于裝修一步到位，減少了二次裝修環(huán)節(jié)大量建筑垃圾的產(chǎn)生。

　　“由于在工廠預(yù)制了大量部件，‘裝配’一棟樓只用8個工人就完成了�！北本┤f科總工程師秦珩說，已交用入住的萬科中糧假日風(fēng)景B3和B4兩棟樓，是北京市住宅產(chǎn)業(yè)化的試點項目�！芭c該項目用傳統(tǒng)方式建造的B1和B2兩棟樓相比，產(chǎn)業(yè)化建造的B3和B4水耗節(jié)能19.34%，廢鋼筋減少40.63%，廢木料減少52.31%，廢磚塊減少55.32%。”

　　“一至兩個月我們就可以生產(chǎn)一棟樓的部件，我們一邊生產(chǎn)、建筑工地一邊‘裝配’，房子的建設(shè)周期可以大大縮短。”北京榆構(gòu)總工程師蔣勤儉告訴記者，房子的柱、梁、樓梯、樓板、外墻等都可以生產(chǎn)出來，而且生產(chǎn)過程也不復(fù)雜。以一面外墻構(gòu)件制作過程為例，按構(gòu)件設(shè)計圖紙制作好鋼制模具，然后再把無數(shù)條鋼筋拼成構(gòu)件所需的形狀，放入模具內(nèi)，再澆灌混凝土，構(gòu)件成型后，即可運到施工現(xiàn)場安裝。“與傳統(tǒng)的建筑工序相比，在車間生產(chǎn)工程部件，可以減少在施工現(xiàn)場高空作業(yè)的危險�！�

　　“在住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展比較成熟的國家，住宅產(chǎn)業(yè)化可以縮短三分之一的工期，同時水資源可以節(jié)省60%到70%，可以節(jié)材20%�！北本┦谐墙ḿ夹g(shù)開發(fā)中心李祿榮告訴記者，“毛坯房的二次裝修每戶要產(chǎn)生2噸建筑垃圾，產(chǎn)業(yè)化的模式采用全裝修，一個項目減少的建筑垃圾多達(dá)上千噸�！�

　　成本高出20%成“瓶頸”

　　目前，北京只有個別項目采用產(chǎn)業(yè)化的方式建設(shè)房屋。產(chǎn)業(yè)化的方式既節(jié)能又環(huán)保，為什么開發(fā)商不愿意呢？“在住宅產(chǎn)業(yè)化全面推廣之前，開發(fā)商的土建成本要比采用傳統(tǒng)方式增加20%左右。”李祿榮一語中的。

　　“成本高與產(chǎn)業(yè)鏈不成熟是最大的挑戰(zhàn)�！比f科一位負(fù)責(zé)人告訴記者，以制作構(gòu)件的鋼模為例，其成本遠(yuǎn)高于木材。與發(fā)達(dá)國家不同的是，中國人力成本相對低廉，推行住宅產(chǎn)業(yè)化后，每平方米的造價比傳統(tǒng)方式反而高出350元至500元，按萬科一年500萬平方米的開發(fā)量計算，將會增加20億元左右的開銷。

　　產(chǎn)業(yè)化住宅模式要大規(guī)模推廣，尋找能夠符合要求的部件制造工廠也是要克服的難題。比如，為了順應(yīng)住宅產(chǎn)業(yè)化的需要，日本鋼筋的頭都是做成螺絲形的，而中國則沒有廠家做這樣的產(chǎn)品。

　　為了鼓勵開發(fā)商采用產(chǎn)業(yè)化的方式建造住宅，今年3月底，北京發(fā)布《關(guān)于推進本市住宅產(chǎn)業(yè)化的指導(dǎo)意見》，提出開發(fā)單位申請采用產(chǎn)業(yè)化建造方式，將在原規(guī)劃的建筑面積基礎(chǔ)上，獎勵一定數(shù)量的建筑面積，獎勵面積總和不超過實施產(chǎn)業(yè)化的各單體規(guī)劃建筑面積之和的3%。對于獎勵部分的建筑面積，開發(fā)商要按照政府審定的樓面毛地價，繳納土地價款。

　　“3%建筑面積的獎勵力度不小，但和20%的土建成本相比還有一定差距�！笔凶〗ㄎ嚓P(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前申請住宅產(chǎn)業(yè)化優(yōu)惠政策的開發(fā)商還很少，房山長陽項目有望成為本市第一個享受這一政策的住宅項目。

　　政策房中首選公租房推廣

　　如何推進住宅產(chǎn)業(yè)化呢？住房城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)促進中心一位負(fù)責(zé)人建議，在大力推進的保障性住房建設(shè)中推行住宅產(chǎn)業(yè)化，對保障性住房建設(shè)和住宅產(chǎn)業(yè)化工作推進是互利的。

　　這位負(fù)責(zé)人說，保障性住房實行住宅產(chǎn)業(yè)化有幾大優(yōu)勢，第一、對保障性住房進行套型標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，降低保障性住房的設(shè)計費用；第二、通過全裝修的標(biāo)準(zhǔn)化和模塊化設(shè)計，使得部品供應(yīng)商的成本大幅降低；第三、通過全裝修的精細(xì)化設(shè)計，提高小套型的使用效率，并提高居住舒適度；第四、對嚴(yán)重影響住宅性能和質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)：如外墻保溫、門窗、防水工程、管線工程等，實現(xiàn)訂單式生產(chǎn)，這樣既可降低造價，又可減少住宅質(zhì)量通病引起的各項投訴……

　　“這一建議和北京市的想法不謀而合，”李祿榮說，“考慮到政策房中的限價房和經(jīng)濟適用房需要開發(fā)商進行開發(fā)建設(shè)，推廣難度大一些，而公共租賃房的開發(fā)主體是政府或使用單位，因此北京的住宅產(chǎn)業(yè)化將首先在公共租賃房中進行推廣�！�

　　據(jù)了解，今年本市公共租賃房的建設(shè)計劃是一萬套、大約50萬平方米，目前已經(jīng)有16萬平方米的公共租賃房打算采用產(chǎn)業(yè)化的方式進行建設(shè)。和去年8000平方米的試點相比，今年北京住宅產(chǎn)業(yè)化的規(guī)模迅速擴大。

　　按照計劃，今年本市要建設(shè)產(chǎn)業(yè)化住宅50萬平方米，明年這一規(guī)模還要增加到100萬平方米，大量產(chǎn)業(yè)化建筑的誕生，讓購房人不必為裝修煩惱，更讓北京的天空更碧藍(lán)，河湖更清澈。（記者劉揚）

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北京公租房建產(chǎn)業(yè)化住宅和價格情況分析