房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于銀行而言，其最大的風(fēng)險(xiǎn)并不在于開(kāi)發(fā)貸款中出現(xiàn)較大規(guī)模不良貸款或者按揭客戶的斷供風(fēng)險(xiǎn)，而是房市一旦持續(xù)低迷，地方政府土地財(cái)政收入銳減，這將會(huì)帶來(lái)融資平臺(tái)貸款安全邊際的下降。因此，應(yīng)該警惕由此引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　隨著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)成為人們密切關(guān)注的焦點(diǎn)。房產(chǎn)新政讓銀行仿佛突然間步入"雷區(qū)"--前有房?jī)r(jià)下跌可能帶來(lái)的壞賬風(fēng)險(xiǎn)，后有地方政府融資平臺(tái)引發(fā)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，銀行信貸正在面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

　　記者從近日發(fā)布的銀聯(lián)信新一期《中國(guó)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)分析報(bào)告》中看到，在4月14日"新國(guó)四條"和4月17日"新國(guó)十條"出臺(tái)后，銀行首先面臨房屋需求減少導(dǎo)致的銀行按揭貸款和開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)的迅速減少。這部分資金投向何處將成為一個(gè)難題，畢竟其他行業(yè)資金收益要低于房產(chǎn)貸款，因而將會(huì)對(duì)銀行未來(lái)的利息收入形成壓力。對(duì)此，該報(bào)告認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量和成交價(jià)格出現(xiàn)一定幅度的調(diào)整將產(chǎn)生一定的壞賬風(fēng)險(xiǎn)，不過(guò)預(yù)計(jì)實(shí)質(zhì)可能產(chǎn)生的壞賬風(fēng)險(xiǎn)負(fù)面影響較小。

　　"不過(guò)，從長(zhǎng)期來(lái)看，房產(chǎn)新政有利于銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)防范，并且將會(huì)給銀行帶來(lái)新的信貸機(jī)會(huì)。"銀聯(lián)信總經(jīng)理符文忠說(shuō)。

　　根據(jù)近來(lái)部分銀行披露的壓力測(cè)試結(jié)果看，銀行對(duì)于房?jī)r(jià)30％幅度內(nèi)的下跌具有風(fēng)險(xiǎn)可控度，房貸不良率也不會(huì)明顯上升，基本與按揭的成數(shù)一致。同時(shí)，二手房在評(píng)估時(shí)價(jià)格已被壓低，實(shí)際首付比例提高，風(fēng)險(xiǎn)較一手房貸可控。另外，3月下旬開(kāi)始新簽的合同存在較高的退定可能性，這部分在按揭貸款中的比重較小，且由于貸款尚未發(fā)放，預(yù)期不會(huì)對(duì)銀行產(chǎn)生直接影響，但這一鏈條可能通過(guò)開(kāi)發(fā)商資金鏈的日趨緊張產(chǎn)生反應(yīng)。

　　事實(shí)上，在經(jīng)過(guò)2008年至2009年房地產(chǎn)行業(yè)的短周期之后，絕大部分商業(yè)銀行已經(jīng)顯著地降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的投放力度，根據(jù)已公布年報(bào)的上市銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額占比已經(jīng)從2008年底的8.14％降至2009年的7.6％。因此，業(yè)內(nèi)分析人士普遍認(rèn)為，短期內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款對(duì)銀行影響不大。

　　但銀聯(lián)信的研究分析顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于銀行而言，其最大的風(fēng)險(xiǎn)并不在于開(kāi)發(fā)貸款中出現(xiàn)較大規(guī)模不良貸款或者按揭客戶的斷供風(fēng)險(xiǎn)，而是房市一旦持續(xù)低迷，地方政府土地財(cái)政收入銳減，這將會(huì)帶來(lái)融資平臺(tái)貸款安全邊際的下降。因此，應(yīng)該警惕由此引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。數(shù)據(jù)顯示，截至2009年末，地方政府融資平臺(tái)貸款余額為7.38萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)70.4％，占一般貸款余額的20.4％，全年新增貸款3.05萬(wàn)億元，占全部新增一般貸款的34.5％。地方融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，很大程度上以未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)地方財(cái)政收入增加、土地升值、招商引資等效益的顯現(xiàn)。

　　"這種風(fēng)險(xiǎn)并非哪家銀行所能掌控。加之此類貸款期限普遍較長(zhǎng)，中長(zhǎng)期貸款居多，風(fēng)險(xiǎn)具有隱蔽性和延后性。一旦資金供應(yīng)有變化，不良債務(wù)問(wèn)題將會(huì)在幾年后浮出水面。"符文忠認(rèn)為，在具體的項(xiàng)目選擇和決策上，地方政府替代企業(yè)成為主要的決策者，這些投資將因此不可避免地造成或加劇部分產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩。同時(shí)，地方投融資平臺(tái)的融資狀況很不透明，商業(yè)銀行在與地方政府的互動(dòng)中處于相對(duì)弱勢(shì)，銀行針對(duì)這些投融資平臺(tái)投放信貸的風(fēng)險(xiǎn)管理難以真正落實(shí)，而目前主要依靠的往往是并沒(méi)有真正法律效力的財(cái)政擔(dān)保等，貸款資金實(shí)際上完全脫離借款人監(jiān)控，如果出現(xiàn)償還問(wèn)題，商業(yè)銀行實(shí)際上很難順利追溯。

　　此外，由于投融資平臺(tái)未能形成多元融資渠道，風(fēng)險(xiǎn)集中度高，目前主要依靠銀行信貸，不僅長(zhǎng)期貸款多，而且短期債務(wù)比例也很高，在高信貸成本壓力下，投融資平臺(tái)為維持資金鏈已經(jīng)背負(fù)了沉重壓力。再加上投融資平臺(tái)建設(shè)重點(diǎn)多為基礎(chǔ)設(shè)施，投資大、回收慢，結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)突出。在負(fù)債率偏高的情況下，資金鏈很容易斷裂，為維持運(yùn)轉(zhuǎn)，融資平臺(tái)不得不采取措施借錢還錢，這導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步放大。

　　他還特別提醒，種種加高杠桿率的融資安排，事實(shí)上都是建立在中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)迅速轉(zhuǎn)好、投資能持續(xù)加大的假設(shè)之上的。一旦形勢(shì)變化，財(cái)政收入下降，土地收益不能實(shí)現(xiàn)，很容易引發(fā)地方財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。而且不少投融資平臺(tái)管理混亂，并沒(méi)有嚴(yán)格的風(fēng)控制度，行政干預(yù)嚴(yán)重。在目前的管理架構(gòu)中，融資平臺(tái)經(jīng)常通過(guò)資源打包向銀行貸款，但貸款投向卻經(jīng)常被變更。一旦缺乏后續(xù)資金就再次置入不同資產(chǎn)續(xù)借貸款。這些都需要引起商業(yè)銀行的高度警惕。

　　盡管銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)在加大，但經(jīng)過(guò)此輪調(diào)整，好的房地產(chǎn)企業(yè)將不斷壯大，質(zhì)地差的中小房企將逐步被淘汰出局，并且長(zhǎng)期而言，房地產(chǎn)業(yè)仍然是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)，因此，銀行仍會(huì)將有實(shí)力的大型房企視為優(yōu)質(zhì)客戶。因此，對(duì)于當(dāng)下的商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，所需要的是調(diào)整結(jié)構(gòu)，防控風(fēng)險(xiǎn)。而針對(duì)地方政府融資平臺(tái)可能引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，報(bào)告建議，銀行應(yīng)當(dāng)推進(jìn)更為審慎的風(fēng)險(xiǎn)管理舉措，把投融資平臺(tái)貸款納入規(guī)范軌道。并且，平臺(tái)貸款要盡量采取銀團(tuán)貸款方式，降低單家銀行的貸款額度，避免貸款集中度風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)不同參貸銀行從不同渠道獲得更多貸款信息，同時(shí)也提高貸款議價(jià)能力。另外，對(duì)平臺(tái)貸款項(xiàng)目加強(qiáng)貸后跟蹤管理，防止貸款的挪用，保證土地及固定資產(chǎn)等抵押質(zhì)押品的完整性，保證貸款承諾的有效性，監(jiān)測(cè)抵押資產(chǎn)的價(jià)值波動(dòng)變化，及時(shí)對(duì)償還能力作出分析，重點(diǎn)跟蹤不同時(shí)期的負(fù)債狀況和償債能力，調(diào)整和防范銀行機(jī)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債期限錯(cuò)配中的風(fēng)險(xiǎn)。

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