以下為劉曉光的觀點(diǎn)摘要：

　　房?jī)r(jià)最關(guān)鍵的，最核心的還是需和供，如果需求和供給平衡了，價(jià)格就平衡了;如果是供大于求那價(jià)格就會(huì)下降，這很簡(jiǎn)單。像北京這樣的城市一年需要二十多萬(wàn)套，我們能不能供應(yīng)出這二十多萬(wàn)套(住房)?很多城市一般買房的人，我們的買房率大概是6%，也就是一千萬(wàn)人口的城市，大約有六十萬(wàn)人是要買房的，再除以三，就是一個(gè)家庭(以三口人計(jì)算)，那就是二十萬(wàn)套�？茨愕墓┙o能不能跟上，所以供求是一個(gè)核心。

　　第二個(gè)核心問(wèn)題可能還有土地的價(jià)格問(wèn)題。比如土地的樓面價(jià)是兩千，還是三千還是四千?都是不一樣的。土地的價(jià)格在整個(gè)價(jià)格構(gòu)成中有的占了50%，甚至還要高，而有的可能只占30%，所以不一樣。這是第二點(diǎn)。

　　第三點(diǎn)可能跟供給的量也有關(guān)系，包括供地和供房的量。跟經(jīng)濟(jì)適用房和保障房、廉租房的供應(yīng)量也有關(guān)系。因?yàn)橛幸徊糠秩丝赡苓^(guò)了這個(gè)線了，他再抬一抬就夠了那個(gè)線了，他是在一個(gè)中間的地帶。所以我的看法就是第一個(gè)從大的趨勢(shì)上看，應(yīng)該還有十到十五年的高速成長(zhǎng)期，第二，需求還是比較旺盛的。這時(shí)候就應(yīng)該堅(jiān)定的貫徹國(guó)務(wù)院的調(diào)控政策，對(duì)需求，對(duì)供給，對(duì)保障房，對(duì)地方政府的問(wèn)責(zé)，這一系列的政策體系，如果執(zhí)行好了這個(gè)宏觀調(diào)控政策，應(yīng)該還是會(huì)出現(xiàn)比較健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)的。

　　對(duì)土地的問(wèn)題我一直在想一個(gè)問(wèn)題，就是土地的(供給)方式將來(lái)能不能改革一下?因?yàn)椤皟r(jià)高者得”肯定就會(huì)使價(jià)格越來(lái)越高，能不能把價(jià)格作為因素之一，把地方政府的土地收入作為一個(gè)因素，把開(kāi)發(fā)商正常的利潤(rùn)作為一個(gè)因素，將來(lái)模擬出一些“影子模型”出來(lái)，這就是招標(biāo)的目標(biāo)，這樣價(jià)格可能會(huì)下來(lái)一點(diǎn)。

　　另外可能還有一點(diǎn)就是加大供給，加大供給了，需求得到了滿足，價(jià)格就會(huì)下來(lái)。當(dāng)然，還有人們的心理。大家說(shuō)“等一等，先不買了”可能就會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)僵持狀態(tài)。大概是這么一些因素。

　　國(guó)家還是希望房?jī)r(jià)不要過(guò)快的增長(zhǎng)，應(yīng)該也不希望它過(guò)快的下降，它希望(房?jī)r(jià))是一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài)。如果不穩(wěn)定了，出現(xiàn)了波動(dòng)的狀況，肯定還會(huì)有不斷的宏觀調(diào)控措施出現(xiàn)�，F(xiàn)在大家知道的房產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)稅，單邊的加息，增值稅的強(qiáng)化征收等等這些問(wèn)題，政策肯定要看市場(chǎng)的狀態(tài)了。

　　如果繼續(xù)出現(xiàn)大的波動(dòng)，肯定還會(huì)有(相應(yīng))的政策出臺(tái)。實(shí)際上我們作為地產(chǎn)商也擔(dān)心這個(gè)問(wèn)題，我們也希望(市場(chǎng))平穩(wěn)。

　　我覺(jué)得可能大家共同來(lái)維護(hù)這個(gè)市場(chǎng)狀態(tài)，使它保持穩(wěn)定，這是最好的狀態(tài)。如果不穩(wěn)定，肯定會(huì)有不穩(wěn)定的調(diào)整措施要出現(xiàn)。對(duì)企業(yè)來(lái)講也是正常的，也應(yīng)該適應(yīng)這種調(diào)控的形式和方法，因?yàn)槭袌?chǎng)發(fā)生太大的變化也是有問(wèn)題的。

　　在這個(gè)過(guò)程中，在房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控的過(guò)程中，特別是“新政”以后，企業(yè)都面臨著一個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)練內(nèi)功，第二也有一個(gè)調(diào)節(jié)的問(wèn)題。我們到底是走原來(lái)的商業(yè)模型，還是創(chuàng)新一些商業(yè)模型?所以我們現(xiàn)在進(jìn)行了一些改革、創(chuàng)新。第一個(gè)，傳統(tǒng)的地產(chǎn)還在做：住宅，加一點(diǎn)商業(yè)配套，賣掉。第二種模型我們?cè)诖竽懙膶?shí)驗(yàn)，首創(chuàng)集團(tuán)還有一些基礎(chǔ)設(shè)施，水、高速路、地鐵，這些東西怎么跟地產(chǎn)融合起來(lái)，既有產(chǎn)業(yè)的概念，又有地產(chǎn)的概念。第三個(gè)我們也在做一些創(chuàng)新，比如教育地產(chǎn)，再比如地鐵上蓋的地產(chǎn)。

　　我們現(xiàn)在做的最新的東西是一個(gè)叫做“新生活、全價(jià)值、新都市”的概念，不再是建一片住宅就走了，而是我要建一個(gè)城市的新中心。這就需要有內(nèi)涵和內(nèi)容了，我們現(xiàn)在一個(gè)是跟法國(guó)的(00：09：42英)合資了，把奧特萊斯引進(jìn)來(lái)，一線的品牌有多少，折扣有多少，很吸引人。這個(gè)目的主要還不是做一個(gè)商業(yè)的概念，想帶動(dòng)這個(gè)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)中國(guó)品牌的出現(xiàn)，使中國(guó)也能出現(xiàn)更好的品牌。另外將來(lái)有一些其他的業(yè)態(tài)也帶動(dòng)起來(lái)了。一個(gè)商業(yè)奧特萊斯之外還有大的購(gòu)物中心，大的家具中心，大的電影院，大的酒店，它是一組一組的，加上一些配套的低密度住宅，構(gòu)成了一個(gè)城市小都市的概念。而且是時(shí)尚的，能引領(lǐng)消費(fèi)潮流的。這樣的話，實(shí)際上就是要看實(shí)力了，一個(gè)可能就得一百多萬(wàn)平米，可能七、八十億就要打進(jìn)去，特別是商業(yè)、服務(wù)業(yè)這一塊，恐怕還需要沉淀下來(lái)，這個(gè)是我們?cè)谵D(zhuǎn)型的過(guò)程當(dāng)中在創(chuàng)造新的商業(yè)模型。

　　主要的好處就是每一個(gè)小的都市都可以安排一、兩萬(wàn)人的就業(yè)，另外也可以在每年帶動(dòng)十億左右的稅收，所以它可持續(xù)發(fā)展的概念也有了，對(duì)政府，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展也非常有好處�，F(xiàn)在我們?cè)趶V東的珠江三角洲，浙江、長(zhǎng)江三角洲，在北京這三個(gè)地方都開(kāi)始了。接下來(lái)我們?cè)谥匾�的區(qū)域可能都要擺這樣一個(gè)，實(shí)際上就是一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的概念，也就是大的地產(chǎn)商在新形勢(shì)下在創(chuàng)新、轉(zhuǎn)型。這對(duì)地產(chǎn)更健康的發(fā)展，對(duì)地產(chǎn)跟經(jīng)濟(jì)的融合，對(duì)可持續(xù)的發(fā)展可能有好處。

　　說(shuō)黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，這個(gè)說(shuō)法不準(zhǔn)確，因?yàn)樗�是�?dòng)態(tài)的。我剛才說(shuō)了，每一個(gè)大城市中，每年買商品房的人也就6%，比如一千萬(wàn)人口的城市，有六十萬(wàn)人要購(gòu)買商品房，六十萬(wàn)人再除以三，(實(shí)際需求量)也就二十萬(wàn)套。但這六十萬(wàn)人是動(dòng)態(tài)的，今天你窮了，明天我又富了，所以你不能說(shuō)黃金時(shí)代過(guò)去了，這種需求是永遠(yuǎn)都會(huì)衍生的，它只是在變化，變化的對(duì)象不一樣了。

　　第二，中國(guó)經(jīng)濟(jì)大的發(fā)展脈絡(luò)跟中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展的脈絡(luò)，我相信還有十幾年高速發(fā)展的空間，你也不能說(shuō)這個(gè)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，只是現(xiàn)在穩(wěn)定了、穩(wěn)健了，結(jié)構(gòu)也慢慢穩(wěn)定了。大起大落的因素慢慢消失掉了。

　　現(xiàn)在我們主要的戰(zhàn)略還是在環(huán)渤海地區(qū)，北京、天津、珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲。但是在西南、西北、中國(guó)的中部地區(qū)我們也在布局，現(xiàn)在大概有十多個(gè)城市吧。我們希望中國(guó)沿海城市是一塊，但是可能中國(guó)的中部二、三線城市將來(lái)的潛力很大，因?yàn)樗鼈儽容^穩(wěn)定，基數(shù)比較低，下一步可能我們主要是在環(huán)渤海、珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲之外的一些二、三線城市，包括西南、西北和東北要進(jìn)行更大的布局。

　　奧特萊斯就不一樣了，除了剛才這些布局之外，在一些重要的區(qū)域，比如中南地區(qū)、西南地區(qū)、西北地區(qū)、東北地區(qū)，都要擺布這種大的產(chǎn)業(yè)園，奧特萊斯除了這一步之外，再下一步的發(fā)展可能就是省會(huì)城市，因?yàn)槿肆鞣浅４螅�需求量也非常大，可能�?huì)帶動(dòng)和引領(lǐng)一種新的生活方式出來(lái)，把整個(gè)的城市就帶動(dòng)起來(lái)了。就業(yè)、物流、信息流。這實(shí)際上打破了過(guò)去的概念，因?yàn)槲磥?lái)的城市網(wǎng)絡(luò)化時(shí)代以后，城市的形態(tài)都發(fā)生了變化，人類不再是住在居住區(qū)，那邊是商業(yè)區(qū)，是完全結(jié)合在一起了，效率、時(shí)間、速度。

• ·2010-2015年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及投資評(píng)估深度研究報(bào)告
• ·2010-2015年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及投資評(píng)估深度研究報(bào)告
• ·2011-2015年福建建筑行業(yè)運(yùn)行市場(chǎng)走勢(shì)及投資戰(zhàn)略咨詢報(bào)告
• ·2010-2015年中國(guó)圓型涼亭產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來(lái)發(fā)展現(xiàn)狀趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告
• ·2010-2015年物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)報(bào)告
• ·2010-2015年中國(guó)地產(chǎn)投資行業(yè)深度調(diào)研與前景評(píng)估預(yù)測(cè)研究報(bào)告
• ·2010-2015年豪宅行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)報(bào)告
• ·2010-2015年房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)報(bào)告
• ·2010-2015年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)報(bào)告
• ·2010-2015年別墅行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)報(bào)告

• · 中國(guó)房地產(chǎn)主流媒體探討難定形勢(shì)下地產(chǎn)走勢(shì)分析
• · 公租房建設(shè)重慶模式四成中低收入群體受益概況解析
• · 2010年我國(guó)樓房市場(chǎng)價(jià)格走向分析
• · 我國(guó)建筑節(jié)能產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)解析
• · 2010年上海土地市場(chǎng)價(jià)格現(xiàn)狀分析
• · 2010年1-7月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析

• · 2010年9月成都出租房業(yè)務(wù)概況解讀
• · 2010年上海部分二手豪宅空置率概述
• · 2010年8月份北京新建商品住宅價(jià)格上漲概況
• · 2010年1-8月浙江商品房銷售面積概述
• · 2010年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整概況解析
• · 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控關(guān)鍵時(shí)期點(diǎn)評(píng)

• ·2008年以來(lái)各月二手房銷售面積
• ·2008年以來(lái)各月商品住房銷售均價(jià)
• ·2008年以來(lái)各月商品住房銷售面積
• ·2001-2008年各季度各行政區(qū)及全市辦公用房?jī)r(jià)格指數(shù)
• ·2001-2008年深圳商業(yè)用房?jī)r(jià)格指數(shù)走勢(shì)
• ·2001-2008年各季度深圳各行政區(qū)及全市商業(yè)用房?jī)r(jià)格指數(shù)