房地產(chǎn)研究報(bào)告-房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整措施解析_投資策略_分析預(yù)測(cè)_房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

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2010-2015年物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險(xiǎn)

2010年樓市在新政的影響下，市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)觀望的階段，而越來(lái)越多的消費(fèi)者，放棄了以前價(jià)格低就

2010-2015年中國(guó)地產(chǎn)投資行業(yè)深度調(diào)研與前景評(píng)估

2010年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19747億元，同比增長(zhǎng)38.1%，其中，商品住宅投資1

2010-2015年豪宅行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)

十年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)從覺(jué)醒到蓬勃的增長(zhǎng)時(shí)期，而位于房地產(chǎn)之巔的別墅市場(chǎng)則經(jīng)歷了一個(gè)

2010-2015年房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)

隨著中國(guó)房地產(chǎn)使用制度改革在各個(gè)地區(qū)的強(qiáng)力推進(jìn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得了巨大的成就，尤其是住房福利

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近日，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)多次提出堅(jiān)決抑制樓市炒作，足顯管理層控制房?jī)r(jià)走高之勢(shì)卷土重來(lái)的決心，政策調(diào)控從緊信號(hào)明顯。

　　市場(chǎng)對(duì)國(guó)土部嚴(yán)查囤地拍手稱快，有消息稱國(guó)土資源部正在約談地方政府一把手，土地問(wèn)責(zé)風(fēng)暴似乎也日漸臨近。但與國(guó)土資源部的高調(diào)清查相比，地方政府對(duì)囤地的反應(yīng)甚微。從地方政府土地財(cái)政占比中不難看出，土地背后的利益鏈條讓地方政府難以出手。調(diào)控政策已經(jīng)直接影響和沖擊了地方政府的錢(qián)袋子。

　　近日，發(fā)改委官員重提稅收體制改革。房產(chǎn)稅作為收緊貸款、嚴(yán)查土地之后的終極解決方案，并不能一蹴而就。但各地方政府的緊張籌備表明，啟動(dòng)稅收體制改革的大幕已經(jīng)拉開(kāi)。

　　房地產(chǎn)稅就像影子一樣隔空遮照著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。盡管它何時(shí)以何種方式突然來(lái)襲，至今仍無(wú)定論，但來(lái)自地方政府的秘密籌備卻又適時(shí)地表明，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將以“稅調(diào)”取代“政調(diào)”并非空穴來(lái)風(fēng)。

　　“房地產(chǎn)稅最核心的在于建立評(píng)稅計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，圍繞這一層面，我們已經(jīng)和部分房地產(chǎn)企業(yè)、建筑安裝企業(yè)召開(kāi)過(guò)多次座談會(huì)。當(dāng)下最核心的還是在完善各項(xiàng)數(shù)據(jù)的同時(shí)，開(kāi)展部分試點(diǎn)�！背啥际胸�(cái)政局一位人士8月25日向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者透露，國(guó)務(wù)院今年已多次指示要推進(jìn)房地產(chǎn)的稅制改革，而財(cái)政部、稅務(wù)總局和發(fā)改委的意見(jiàn)是，各地要先行著手前期準(zhǔn)備。

　　在多方授意下，多個(gè)地方政府也開(kāi)始著手進(jìn)行房地產(chǎn)稅征計(jì)培訓(xùn)。

　　從二手房交易入手

　　此前，盡管房地產(chǎn)業(yè)稅種繁多，但關(guān)于房產(chǎn)交易、持有環(huán)節(jié)的征稅標(biāo)準(zhǔn)仍然飽受爭(zhēng)議。

　　成都市稅務(wù)系統(tǒng)正在努力的就是完善這一標(biāo)準(zhǔn)�！敖衲曛饕峭ㄟ^(guò)二手房交易系統(tǒng)完善評(píng)估計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)�！背啥际械囟惥秩耸勘硎�，成都市的初步計(jì)劃是，用兩年的時(shí)間對(duì)二手房交易的計(jì)稅價(jià)格實(shí)現(xiàn)科學(xué)核定，使二手房交易的計(jì)稅價(jià)格能夠達(dá)到真實(shí)成交價(jià)格的70％~80％，“這一模式首先要遏制的是二手房交易環(huán)節(jié)的少繳稅問(wèn)題，進(jìn)一步才是為今后的房產(chǎn)稅改革建立一個(gè)評(píng)估計(jì)價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)�！币�?yàn)�，缺乏稅收�?shù)據(jù)的技術(shù)支持，房產(chǎn)稅開(kāi)征將只能紙上談兵。

　　據(jù)了解，成都市中心城區(qū)目前采取的二手房交易計(jì)稅征計(jì)辦法是以市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格報(bào)稅，并且有明確的指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。比如內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的框架結(jié)構(gòu)房指導(dǎo)價(jià)為3500元/平方米，一環(huán)內(nèi)為3000元/平方米，一二環(huán)之間為2700元/平方米等，但這一標(biāo)準(zhǔn)甚至略低于市場(chǎng)真是成交價(jià)的三分之一，而在成都近郊區(qū)縣，市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)報(bào)稅更是問(wèn)題重重。僅這一環(huán)節(jié)“流失”的稅額就達(dá)數(shù)億元之巨。當(dāng)前，全國(guó)的房產(chǎn)稅收征計(jì)方式主要有人工評(píng)估、市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)和計(jì)算機(jī)軟件三種方式，其中計(jì)算機(jī)軟件評(píng)估雖然更為科學(xué)合理。但最大的問(wèn)題在于，各地的數(shù)據(jù)并不完善。

　　“要讓數(shù)據(jù)更接近市場(chǎng)的真實(shí)狀況首先就是要地稅、國(guó)土、房管三部門(mén)聯(lián)手，還要依托中介評(píng)估機(jī)構(gòu)。”上述成都市財(cái)政局人士表示。

　　據(jù)了解，成都市的做法是從土地所在地批文、地號(hào)、成交價(jià)格、房屋出售價(jià)格、面積、結(jié)構(gòu)、樓層、使用年限等入手，全面弄清二手房基礎(chǔ)信息。在對(duì)二手房評(píng)估過(guò)程中，聘請(qǐng)有資質(zhì)、信譽(yù)度高的中介評(píng)估機(jī)構(gòu)參與其中，通過(guò)深入房屋中介機(jī)構(gòu)、社區(qū)、小區(qū)、住戶對(duì)房屋使用年限、坐落位置、周邊交通、服務(wù)等情況進(jìn)行全方位調(diào)查摸底，收集資料，反復(fù)論證。在廣泛收集房屋信息的基礎(chǔ)上，依據(jù)相關(guān)參數(shù)，將房屋評(píng)估信息輸入計(jì)算機(jī)“房地產(chǎn)評(píng)稅軟件系統(tǒng)”。經(jīng)過(guò)這一系列摸底之后，形成的征計(jì)數(shù)據(jù)將達(dá)到市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格的70%到80%。

　　成都市目前的征計(jì)實(shí)驗(yàn)表明，一旦新的“房地產(chǎn)評(píng)稅軟件系統(tǒng)”形成之后，在交易環(huán)節(jié)，如果報(bào)稅過(guò)低，系統(tǒng)將自動(dòng)報(bào)警。

　　無(wú)獨(dú)有偶，記者從有關(guān)渠道了解到，事實(shí)上今年4月份以來(lái)，包括重慶、上海、廣州、杭州、成都等地都在稅務(wù)系統(tǒng)展開(kāi)了多輪的房地產(chǎn)稅收征計(jì)培訓(xùn)，并對(duì)征計(jì)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)做了多番籌備。

　　“這個(gè)系統(tǒng)目前只針對(duì)交易環(huán)節(jié)，一旦完善之后將水到渠成地運(yùn)用到房地產(chǎn)的持有征稅環(huán)節(jié)�！�

　　“稅調(diào)”漸進(jìn)

　　一直以來(lái)，關(guān)于此輪中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控就存在諸多爭(zhēng)議。甚至有地方政府官員公開(kāi)表示，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該動(dòng)用稅收機(jī)器，而不僅僅只是調(diào)金調(diào)息和停房貸，應(yīng)該“以市場(chǎng)的方式來(lái)代替政治調(diào)控的方式”。

　　來(lái)自中央的文件也一再證實(shí)，以調(diào)金調(diào)息和停房貸的“政調(diào)”只是劑猛藥，要解決的是抑制部分地區(qū)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，“政調(diào)”5個(gè)月之后，各地的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)顯示，這一目的基本達(dá)到。

　　而中國(guó)房地產(chǎn)屢調(diào)屢漲的歷史經(jīng)驗(yàn)又不得不讓市場(chǎng)人士憂心，此次“政調(diào)”效果又將被時(shí)間化為烏有。8月中旬，隨著調(diào)控的進(jìn)行，部分城市的部分項(xiàng)目又開(kāi)始了漲價(jià)的暗流，讓“政調(diào)”的前景再次受疑。

　　此間，啟動(dòng)“稅調(diào)”的呼聲再出。

　　“實(shí)際上，中央在此輪調(diào)控一開(kāi)始就在為將來(lái)的"稅調(diào)"做準(zhǔn)備，國(guó)務(wù)院也發(fā)三道文要求各地發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)受益的調(diào)節(jié)作用，但是由于房地產(chǎn)稅收征計(jì)存在著評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和模式不統(tǒng)一，信息極度匱乏等因素，要完善這個(gè)系統(tǒng)工作何其繁多�！鄙鲜龀啥际胸�(cái)政局人士表示，從種種跡象表明，在政治調(diào)控仍將持續(xù)影響市場(chǎng)一兩年的情況下，中央政府還有足夠耐心等待各地關(guān)于房地產(chǎn)征稅環(huán)節(jié)的準(zhǔn)備工作。

　　“如果現(xiàn)有政策尚不足以把房?jī)r(jià)屢漲的問(wèn)題治好，不排除房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅適時(shí)出臺(tái)，從而實(shí)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控從政治調(diào)控到稅收調(diào)控�！睆�(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授認(rèn)為。

土地財(cái)政生變

　　“各地方政府關(guān)于推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革的態(tài)度事實(shí)上比執(zhí)行"4·14"新政要積極得多�！痹谥袊�(guó)社科院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)高培勇看來(lái)，這主要涉及地方政府的財(cái)政利益。

　　與土地財(cái)政一次性為地方政府帶來(lái)龐大收益不同的是，房產(chǎn)稅是在物業(yè)持有環(huán)節(jié)征稅，為地方政府帶來(lái)的是更持續(xù)穩(wěn)定的稅收收入。

　　不管中央對(duì)信貸調(diào)控還是土地調(diào)控的堅(jiān)持對(duì)地方政府影響如何，一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，目前大部分一線城市幾乎無(wú)地可賣，二三線城市用地也日趨緊張，以往部分城市一年動(dòng)輒數(shù)百億元的土地財(cái)政日漸告急。

　　“以"稅調(diào)"取代"政調(diào)"是國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟的經(jīng)驗(yàn)，不僅可以改變"政調(diào)"不穩(wěn)定因素，還可以從根本上扭轉(zhuǎn)地方政府把GDP當(dāng)成倒賣土地的扭曲現(xiàn)狀，改一次性的賣地財(cái)政為稅收的細(xì)水長(zhǎng)流，從根本上增加投機(jī)性住房的投機(jī)成本，從而讓樓市健康發(fā)展�！敝康禺a(chǎn)研究人士楊成曉表示。

　　8月24日，國(guó)家發(fā)改委財(cái)政金融司司長(zhǎng)徐林公開(kāi)證實(shí)，我國(guó)將推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，它的開(kāi)征可以為地方政府帶來(lái)一個(gè)穩(wěn)定的主體稅種。

　　據(jù)記者了解，在財(cái)政部近日舉行的地方稅專題工作研討會(huì)上，部分地方財(cái)政系統(tǒng)人士甚至帶著地方“意見(jiàn)”來(lái)學(xué)習(xí)其他地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，在他們看來(lái)，以房產(chǎn)稅收代替土地財(cái)政之后，一切工作都需重新考量。

　　新聞背景

　　8月24日，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)財(cái)政金融司司長(zhǎng)徐林表示，“中國(guó)將實(shí)施一系列稅收體制改革，重新設(shè)計(jì)稅收的分享比例，重點(diǎn)是要健全地方稅的體系，增強(qiáng)地方財(cái)政收入的能力，賦予省級(jí)政府適當(dāng)?shù)亩愓芾頇?quán)限。”其中包括優(yōu)化增值稅和營(yíng)業(yè)稅稅收制度，擴(kuò)大增值稅征收范圍;統(tǒng)籌企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，實(shí)施資源稅改革;推進(jìn)房產(chǎn)稅改革;繼續(xù)實(shí)施個(gè)人所得稅改革。上述表態(tài)意味著稅改下一重點(diǎn)將是從根本上扭轉(zhuǎn)分稅制改革之后地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，解決土地財(cái)政推高地價(jià)的問(wèn)題。

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房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整措施解析