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2010年1-10月中國房地產(chǎn)市場投資研究報告
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2010-11-15
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2010-2015年中國日照房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景預測及投 近年來,為穩(wěn)定房價,促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,國家、省、市出臺了一系列宏觀調(diào)控措施,日照市房地2011-2015年中國建筑節(jié)能產(chǎn)業(yè)前景規(guī)劃及發(fā)展戰(zhàn)略 【出版日期】 2010年11月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個 【2010-2015年中國商業(yè)建筑物建設(shè)產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未 【出版日期】 2010年11月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2010-2015年中國武漢房地產(chǎn)市場深度評估及投資前 2009年,武漢市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資為778.59億元,占全市社會固定資產(chǎn)投資25.9%,同一、2010年1-10月中國房地產(chǎn)市場投資分析
2010年1-10月全國房地產(chǎn)累計開發(fā)投資達38069億元,同比增長36.5%,遠高于2009年同期的同比增長16.6%。2010年10月份,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4558.27億元,同比增長37.03%,但相比9月的5156.2億元,環(huán)比下降11.59%。前10個月,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積13.18億平方米,同比增長61.9%;房屋施工面積36.98億平方米,同比增長28.3%。
由于國家對房地產(chǎn)市場保持持續(xù)的高壓政策,預計未來兩個月房地產(chǎn)銷售將下降,從而導致后續(xù)的新開工項目的下降。
二、2010年1-10月各地房地產(chǎn)投資狀況分析
(一)2010年1-10月陜西房地產(chǎn)開發(fā)投資分析
2010年1-10月,陜西省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資6919.63億元,同比增長31.5%;其中,房地產(chǎn)投資942.06億元,增長23.7 %,但是較上年同期回落5.3個百分點。
(1)投資結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化
2010年1-10月陜西省城鎮(zhèn)投資中,第一產(chǎn)業(yè)投資190億元,同比增長41.8%,占城鎮(zhèn)投資的2.7%,比重比上年同期增加0.2個百分點;第二產(chǎn)業(yè)投資2535.18億元,增長23%,占城鎮(zhèn)投資的36.6%,比重回落2.6個百分點;第三產(chǎn)業(yè)投資4194.45億元,增長36.8%,占城鎮(zhèn)投資的60.7%,比重增加2.4個百分點。三大產(chǎn)業(yè)占陜西省城鎮(zhèn)投資的比重呈現(xiàn)一產(chǎn)和三產(chǎn)占比提升,二產(chǎn)占比回落的較好態(tài)勢。
(2)重點領(lǐng)域投資增長較快
一是基礎(chǔ)設(shè)施投資高速增長。1-10月,陜西省城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施投資1729.42億元,同比增長37.5%。二是能源工業(yè)投資持續(xù)增長。1-10月,陜西省能源工業(yè)投資1022.4億元,同比增長19.5%。三是部分支柱產(chǎn)業(yè)投資高速增長。有色冶金工業(yè)投資91.12億元,同比增長59.8%;食品工業(yè)投資102.7億元,增長1.6倍。
。3)房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)中回落
國家針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策目標明確、力度不斷加大,陜西省房地產(chǎn)投資出現(xiàn)新的特點。1-10月,陜西省房地產(chǎn)開發(fā)投資942.06億元,同比增長23.7%,較上年同期回落5.3個百分點。商品房屋施工面積9218.79萬平方米,增長28.3%,比1-9月回落2.5個百分點;房屋新開工面積2649.26萬平方米,增長30.5%,比1-9月回落4.2個百分點;商品房銷售面積1891.77萬平方米,增長23.3%,比1-9月上升1.8個百分點。
(二)2010年1-10月青海省房地產(chǎn)投資分析
2010年1-10月份,青海省房地產(chǎn)投資完成97.74億元,比上年同期增長47.9%,增速與1至9月持平,依然保持高速增長態(tài)勢。截至10月底,青海省商品房銷售面積增長26.2%,其中現(xiàn)房銷售面積下降22.9%,期房銷售面積增長44.3%。商品房銷售額增長64.1%。
三、2010年中國房地產(chǎn)市場綜合分析
(一)2010年前三季度房地產(chǎn)企業(yè)并購分析
數(shù)據(jù)顯示,2010年第三季度,共有5支基金投資房地產(chǎn);前三季度,房地產(chǎn)行業(yè)共完成50起并購案例,是2009年全年的并購案例數(shù)的2.5倍,并購金額為18.45億美元。。房地產(chǎn)行業(yè)一直以來都是并購活動最為活躍的行業(yè)之一。
一個月內(nèi),央行兩調(diào)存準、一次加息,貨幣政策似乎開始步入緊縮通道。有分析指出,這充分說明抑制通脹已經(jīng)迫在眉睫,也預示著新一輪加息周期的開始。金融機構(gòu)不同尋常的調(diào)整,也牽動了房地產(chǎn)行業(yè)的敏感神經(jīng),似有牽一發(fā)而動全身之勢。調(diào)控壓力下,傳統(tǒng)的融資渠道幾近關(guān)閉,房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金回籠壓力與日俱增。在這樣的背景下,私募股權(quán)房地產(chǎn)基金崛起,并購交易活躍。業(yè)內(nèi)分析,接連出臺的政策調(diào)整和第二輪加息的預期,讓開發(fā)商普遍看空四季度。伴隨著調(diào)控政策效果的進一步顯現(xiàn),不排除短期內(nèi)部分實力稍遜的房企有資金鏈斷裂的可能,這也將大大加速房地產(chǎn)行業(yè)的整合。
這一舉措不但預示著中國真正進入了加息通道,抑制流動性過剩,同時轉(zhuǎn)向的還有中國適度寬松的貨幣政策,對于樓市的影響也可謂雪上加霜,進一步擠壓樓市的資金。加息的出爐是對市場心理預期最后一道防線的沖擊。
2010年4月中旬以來,國家連續(xù)出臺了嚴厲的房地產(chǎn)新政,包括差別化住房信貸政策、“國十條”、“9·29新政”、“限購令”等等,居高不下的房價在“調(diào)控組合拳”下掙扎。在空前嚴厲的樓市調(diào)控政策出臺后,房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道變得越來越狹窄。從4月以來,IPO、重組借殼和定向增發(fā)等融資渠道逐步收緊。而加息則是對市場心理預期最后一道防線的沖擊。
加息一方面令開發(fā)貸款壓力增加,開發(fā)投資的成本上升,增加的利息額對貸款比重較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來資金面上的壓力;另一方面,加息對外資流入樓市住房的熱錢,可起到阻攔作用,其流入樓市住房的資金將會大幅減少。如果連續(xù)性的加息和存款準備金率提高,會令很多開發(fā)商的資金鏈極度收緊。再加上2008年以后連續(xù)出臺宏觀調(diào)控政策,以及全球金融風暴的影響,資金實力薄弱的房地產(chǎn)公司將瀕臨破產(chǎn)的邊緣,成為一些資本實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)并購的對象。
貨幣政策將步入緊縮通道,這對投資者尤其是房地產(chǎn)投資、投機者的信心將產(chǎn)生一定影響。房產(chǎn)投資受到一定的抑制后,投資性需求就會大大減少。對于開發(fā)商而言,也勢必要重新調(diào)整策略和方向,拿出具體的措施來應(yīng)對市場的風云變幻。
在調(diào)控的壓力下,房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的一緊再緊,信貸、IPO、發(fā)債、信托、融資一概從嚴,傳統(tǒng)的融資渠道幾近關(guān)閉,現(xiàn)金回籠壓力與日俱增。在這樣的背景下,地產(chǎn)信托基金、私募股權(quán)房地產(chǎn)基金等靈活多樣的投融資方式再次得以體現(xiàn)。
進入四季度,受限于信貸緊縮、股市融資難度陡增等不利影響,房地產(chǎn)企業(yè)再度集中向信托展開融資。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示,2010年前三季度我國信托公司投向房地產(chǎn)行業(yè)的資金近2200億元,環(huán)比增加57%。
根據(jù)數(shù)據(jù)顯示,2010年第三季度,房地產(chǎn)基金募資和投資呈現(xiàn)明顯回升態(tài)勢,大型外資機構(gòu)亦有涉足房地產(chǎn)并購基金。從基金募集方面來看,與二季度相比,三季度可投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的基金占比提升,共有5支基金,4個披露金額的基金募集總額為4.58億美元。投資方面,三季度共有3起投資于房地產(chǎn)行業(yè)的案例發(fā)生,其中披露金額的兩起案例涉及投資總額為2918.00萬美元。房地產(chǎn)基金正在改變行業(yè)的資金來源結(jié)構(gòu),進而有可能影響整個房地產(chǎn)的開發(fā)結(jié)構(gòu)和模式,并促進房地產(chǎn)企業(yè)的兼并收購。
從2009年調(diào)控以來,一些大型企業(yè)集團就開始逐漸剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù),于是,很多以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)會通過股權(quán)交易、收購等方式接手。對于前者來說,多數(shù)上市公司普遍看空房地產(chǎn)板塊,剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)會對公司評級和股價產(chǎn)生一定的積極影響。對于后者來說,這種并購有利于優(yōu)化整合原有土地、項目等資源,加強自身的短板。從這個角度上來說,前三季度,房地產(chǎn)行業(yè)共完成50起并購案例也不是特別奇怪的事,這應(yīng)該是一種趨勢,即實力越雄厚的開發(fā)商并購會越多,繼而越來越強。
有關(guān)監(jiān)管機構(gòu)已于近期完成對60家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團的調(diào)研,有18家平均資產(chǎn)負債率超過70%,60家大型房企集團共有4266個成員企業(yè),其中有64個成員企業(yè)的資產(chǎn)負債率已經(jīng)超過90%。
雖然,房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),財務(wù)杠桿通常較高,但較高的負債率還是會讓房企尤其是中小開發(fā)商面臨越來越嚴峻的資金考驗。業(yè)內(nèi)人士表示,如今開發(fā)商應(yīng)對上述壓力的方法主要有三種,一是延期開盤、二是降價促銷、三是分批推出。開發(fā)商普遍看空四季度,他們中的相當一部分選擇“硬扛”,這在一定程度上再度加劇了其資金面緊張的程度,其中最慘的還是中小型房企。業(yè)內(nèi)普遍預期,伴隨著調(diào)控政策效果的進一步顯現(xiàn),不排除短期內(nèi)部分實力稍遜的房企資金鏈斷裂的可能,這也將大大加速房地產(chǎn)行業(yè)的整合。
第三季度發(fā)生的并購案例中沒有構(gòu)成重大資產(chǎn)重組或借殼上市的案例。這是由于證監(jiān)會為貫徹2010年4月國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策精神,已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資重組申請,并對已受理的房地產(chǎn)類重組申請征求國土資源部意見,導致大量重組申請被擱置。
10月15日,證監(jiān)會發(fā)表了《證監(jiān)會落實國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控政策規(guī)范房地產(chǎn)并購重組》。表示目前正研究涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的并購重組政策,待相關(guān)政策規(guī)則推出之后,將根據(jù)新規(guī)則確定的標準和程序恢復新項目的受理與審批。
新規(guī)出臺之后,被擱置的交易有了重啟的機會。即將出臺的新規(guī)可能會對房地產(chǎn)企業(yè)的并購、重大資產(chǎn)重組及借殼上市等從嚴規(guī)定,對擬進行并購重組的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)范性及持續(xù)經(jīng)營能力進行審核。
目前,房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)“以強并弱”或“弱弱聯(lián)合”的兼并重組交易勢頭正勁,展望未來,當重大并購重組交易能夠得以釋放,大企業(yè)與大企業(yè)之間的兼并重組,即“強強聯(lián)手”的交易有望成為可能,地產(chǎn)巨頭間的并購呼之欲出,或?qū)⑿纬尚碌?/SPAN>“航母級”企業(yè)并形成國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的新格局。
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