房地產(chǎn)行業(yè)-保障房融資困局破解分析_研究報(bào)告

保護(hù)視力色：

中研網(wǎng)訊：

2010-2015年中國樓梯行業(yè)市場深度調(diào)研及投資預(yù)測

《2010-2015年中國樓梯行業(yè)市場深度調(diào)研及投資預(yù)測報(bào)告》依托多年來對樓梯產(chǎn)品的研究，結(jié)

2010-2015年中國蒸汽房行業(yè)市場深度調(diào)研及投資預(yù)

《2010-2015年中國蒸汽房行業(yè)市場深度調(diào)研及投資預(yù)測報(bào)告》依托多年來對蒸汽房產(chǎn)品的研究

2010-2015年中國日照房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測及投

近年來，為穩(wěn)定房價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，國家、省、市出臺了一系列宏觀調(diào)控措施，日照市房地

2011-2015年中國建筑節(jié)能產(chǎn)業(yè)前景規(guī)劃及發(fā)展戰(zhàn)略

【出版日期】 2010年11月【報(bào)告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 150個(gè) 【

更多相關(guān)研究報(bào)告>>

　　兩年間，歷經(jīng)多個(gè)部委和研究機(jī)構(gòu)探討，幾易其名后，《基本住房保障法》征求意見稿終現(xiàn)雛形。

　　“保障房建設(shè)最大的難題有兩個(gè)，一個(gè)是思想認(rèn)識，另一個(gè)是資金。用立法的手段可以同時(shí)解決這兩個(gè)問題�！弊〗ú恐槿耸繉Α敦�(cái)經(jīng)國家周刊》記者表示。

　　參與立法工作的一位專家透露，該意見稿最大的亮點(diǎn)是把基本住房保障作為政府的責(zé)任規(guī)定下來。“中央政府、省級和市縣級政府分別應(yīng)該做什么，里面有比較具體的規(guī)定�！�

　　法規(guī)出臺生效尚待時(shí)日，關(guān)于保障房融資的研究卻由來已久。政府與開發(fā)企業(yè)如何聯(lián)合，金融制度如何創(chuàng)新，成為推進(jìn)保障房建設(shè)下一步的重中之重。

　　住建部住房保障司司長侯淅珉對《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者表示，一個(gè)長遠(yuǎn)的制度設(shè)計(jì)是，保障房建設(shè)由社會來參與�！安还苁菄鵂I、民營，其他的機(jī)構(gòu)，都?xì)g迎。”“對這些對象，從金融辦法、貼息的辦法，發(fā)補(bǔ)貼的辦法，來體現(xiàn)政府的職責(zé)，從優(yōu)惠政策體現(xiàn)政府的職責(zé)�！�

　　此番表態(tài)，意味著決策層對解決保障房融資難題的新思路：政府依然唱主角，但社會資本的進(jìn)入將擁有更多路徑。

　　租賃住房困境

　　“經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房不缺錢，而是缺地，真正缺錢的是公租房和廉租房。當(dāng)前保障房的資金困境，主要指后兩者。”住建部政策研究中心副主任王玨林對《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者說。

　　根據(jù)住建部的測算，要實(shí)現(xiàn)廉租房對象的“全覆蓋”，廉租房建設(shè)每年需資金500億元。王玨林透露，目前廉租房的資金來源中，財(cái)政撥款與土地出讓金平分秋色，同為最主要的資金來源。

　　而作為保障房主力軍的公租房，因誕生最晚，融資渠道甚至未有明確規(guī)定，地方政府只能先行先試。

　　自2010年來，重慶市正開足馬力，打造國內(nèi)最大體量的公租房。6月，重慶市長黃奇帆公開表示，三年內(nèi)，重慶主城區(qū)將建設(shè)3000萬平方米公租房，預(yù)計(jì)將解決150萬市民的居住難題。

　　多家接受《財(cái)經(jīng)國家周刊》采訪的地產(chǎn)企業(yè)均表示，保障房建設(shè)土地加建設(shè)成本約2500元/平方米左右，以此計(jì)算，三年之間，重慶需拿出近750億元專項(xiàng)資金。

　　根據(jù)公開資料，重慶市政府準(zhǔn)備先期投入250億元，剩余500億元將通過社會融資。

　　即使在這250億元政府投入中，也并非資金注入，而以供地為主要手段。黃奇帆在10月份表示，政府將投入3萬畝土地來支援公租房建設(shè)，按60萬元/畝拆遷成本計(jì)算，此項(xiàng)投入將達(dá)到200億元。

　　2009年重慶市財(cái)政收入為1165億元，其中土地出讓金就高達(dá)440.47億元。3萬畝土地?zé)o償劃撥給公租房，無疑將改變重慶未來兩年的財(cái)政收入格局。

　　按照重慶市政府設(shè)想，剩余的500億元社會融資，需要依靠金融機(jī)構(gòu)獲得。而以5%平均利息計(jì)算，每年政府需支付利息25億元。

　　“一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題是，銀監(jiān)會要求銀行有商業(yè)可持續(xù)性，就是要賺錢。但保障房可否產(chǎn)生動力？”建設(shè)銀行人士說。

　　即使在地方政府的強(qiáng)力推動下，銀行貸款不設(shè)障礙，而還本付息的問題仍待解決。

　　租金水平被視為可否還本付息的重要標(biāo)準(zhǔn)。如果租金水平較低，會造成銀行貸款來源的缺乏。一位中國工商銀行總行的人士透露，目前全國各地政府的支持力度不一。如重慶的公租房租金水平約為市場價(jià)格的60%，廣東在40%~60%之間，南京為70%�！白鳛樯虡I(yè)銀行總行，我們會面臨區(qū)域化的問題，同樣的政策在重慶問題不大，在北京可能很難落實(shí)�！�

　　上述人士透露，目前北京一部分公租房源自市場采購，成本約為8000元/平方米�！鞍凑毡本┦械某鲎馑剑貓�(bào)率不到3%，而銀行的負(fù)債資金成本，也要達(dá)到5~6%，這個(gè)租金能付息就差不多了，還本比較困難。”

　　但在中國銀行金融總部的一位人士看來，公租房可以成為比較穩(wěn)妥的市場�！叭绻夥吭谫J款期限上，商業(yè)銀行有一個(gè)突破和一個(gè)原則性的指導(dǎo)，我相信銀行愿意支持公共租賃住房的建設(shè)。”

　　他的建議是，各地成立專門的公租房運(yùn)營公司，由政府財(cái)政撥款。銀行為其下屬項(xiàng)目公司貸款，收益二八分成，大頭歸銀行。公司以盈余來建設(shè)新的公租房，逐步擺脫對銀行的依賴。

　　“保障房建設(shè)要以租為主還是以售為主，這個(gè)認(rèn)識要統(tǒng)一起來。目前來看，公租房是主流�！蓖醌k林對《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者表示，各地方政府的態(tài)度，將直接影響到保障房路徑的選擇，同時(shí)也將左右銀行的貸款思路。

　　引入民間資本

　　重慶的公租房建設(shè)，帶有明顯的政府色彩。黃奇帆曾公開表示，“為確保公租房的公共保障屬性，公租房應(yīng)該由政府投資，國企承建�！�

　　重慶擁有龐大的國資后盾，政府下轄八大投資公司，國有資產(chǎn)超過萬億，成為政府意圖的強(qiáng)力執(zhí)行者。

　　而在更多城市，只靠政府投資，保障房建設(shè)難以提速，只得寄望民間資本。南京市的“統(tǒng)管統(tǒng)籌”是典型。

　　2010年下半年，南京市房管、國土、交通、城建等融資平臺共同出資10億元，成立了南京市保障房建設(shè)公司�！耙哉疄橹鲗�(dǎo)，但我們同時(shí)選擇萬科、中海、中冶等16家房地產(chǎn)知名企業(yè)，作為開發(fā)合作伙伴。”南京市房改辦人士表示。

　　在此基礎(chǔ)之上，該公司與國開行、建設(shè)銀行和交通銀行等陸續(xù)開展金融合作，為公租房建設(shè)提供強(qiáng)力支撐。

　　自2009年始，南京市規(guī)劃了4大組團(tuán)式保障房項(xiàng)目，其中保障性住房510萬平方米，總投資額超過300億元�！耙朊耖g資本，無疑加快了保障房建設(shè)步伐。”上述房改辦人士表示。

　　政府資源與民間資本結(jié)合，在某種程度上奠定了保障房資金的路徑；對金融機(jī)構(gòu)而言，后續(xù)的制度創(chuàng)新迫在眉睫。

　　建設(shè)銀行個(gè)人金融與信貸部總經(jīng)理?xiàng)罱B萍對《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者表示，目前的金融政策，更支持長期持有型物業(yè)，對公租房來講，亟需政策突破。但她的疑問是，制度創(chuàng)新背后，公租房未來靠什么延長貸款？“即使銀行有相應(yīng)的配套辦法和制度可以投入，僅憑政府解決公租房的問題是不夠的，需要市場更多參與�！�

　　“制度創(chuàng)新的要點(diǎn)是，怎么動員我們的開發(fā)商，把被動變成主動的行為，通過持有方式，讓企業(yè)也可以獲得穩(wěn)定的收益�！睏罱B萍說。

　　與此相對應(yīng)的是，許多城市的土地出讓中，經(jīng)濟(jì)適用房與限價(jià)房的配建已很普遍，但租賃型保障房(公租房、廉租房)的建設(shè)主體仍未明確。多家開發(fā)企業(yè)在接受《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者專訪時(shí)，均對保障房建設(shè)表現(xiàn)出濃厚興趣。但對保障房的持有及后續(xù)管理，仍存疑慮。

　　碧桂園總裁莫斌提出一個(gè)設(shè)想，與國土部和銀監(jiān)會聯(lián)手，做一個(gè)可容納30萬人的保障房小鎮(zhèn)。“看可否找到一個(gè)可行的模式�！�

　　“未來20年內(nèi)，國家累計(jì)要投入15萬億元來建保障房。”萬科首席研究員譚華杰對《財(cái)經(jīng)國家周刊》表示，未來中國保障房有望達(dá)到市場的50%。

　　萬科涉足保障房的時(shí)間已經(jīng)不短，但譚華杰的擔(dān)憂“第一是分配問題，第二是退出問題”，“歸根結(jié)底，它到底能不能成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)”。

　　在保障房領(lǐng)域，綠地集團(tuán)迄今總投資額已達(dá)百億之巨，但“現(xiàn)在只做兩類，一類是經(jīng)濟(jì)適用房，一個(gè)是城市危房改造”。綠地董事長張玉良對《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者說，綠地在公租房領(lǐng)域只能小心探索�！艾F(xiàn)在是5%的回報(bào)率，你做不下去，因此必須要有政府某些方面的政策或者補(bǔ)貼才能運(yùn)作。金融創(chuàng)新，重點(diǎn)要放在公租房�！�

　　此輪調(diào)控的一個(gè)結(jié)果是，保障房建設(shè)被前所未有地重視起來，政府與企業(yè)正在嘗試達(dá)成某種默契。民間資本參與保障房，在決策層已形成共識。

　　金融創(chuàng)新沖動

　　政府與企業(yè)，無論誰來主導(dǎo)保障房，金融創(chuàng)新都已成為首要任務(wù)。

　　在種種融資嘗試中，REITs(房地產(chǎn)信托基金)的推進(jìn)工作最為迅速。證監(jiān)會基金研究中心人士透露，“REITs由央行牽頭，多部委參與，銀監(jiān)會現(xiàn)在也在積極推進(jìn)，具體要看它能否推動我們的保障房建設(shè)�！�

　　證監(jiān)會基金監(jiān)管部的一位人士也對《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者表示，“基本的法規(guī)和方案都已經(jīng)有了。但是因?yàn)檫@個(gè)事確實(shí)非常敏感，需要結(jié)合實(shí)際的市場情況找時(shí)機(jī)�！�

　　此種融資方式在海外市場已很成熟，主要針對商業(yè)物業(yè)。而它在國內(nèi)廣受關(guān)注的原因是，廉租房將作為這一產(chǎn)品的核心打包出售。

　　“最早是按照國際適用的一些業(yè)態(tài)(商業(yè)地產(chǎn))來做的。一直都在準(zhǔn)備，但調(diào)控期間，要看哪些更適合中央政府的口味要求�！眳⑴cREITs試點(diǎn)的人士透露。

　　種種跡象表明，天津最有可能成為首只REITs產(chǎn)品的誕生之地，多位參與其中的投行人士均對《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者肯定此種預(yù)測。“打算用1萬套保障房做成REITs產(chǎn)品，全部為廉租房�！�

　　業(yè)界對REITs的期盼由來已久，大半年前，REITs在京津滬三地甚至已呼之欲出，但最終夭折。證監(jiān)會基金監(jiān)管部人士對《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者表示，“一個(gè)產(chǎn)品的創(chuàng)新，除了市場化風(fēng)險(xiǎn)以外，還有一個(gè)就是要看政策風(fēng)險(xiǎn)。在目前情況下，地產(chǎn)行業(yè)還處于宏觀調(diào)控周期內(nèi)，有很多政策上的不確定因素，我們也在等待條件的成熟�！�

　　而嗅覺靈敏者，卻已開始將私募基金引入保障房領(lǐng)域。

　　消息人士透露，重慶市已經(jīng)推出一只基金產(chǎn)品，主打公租房，由政府投資，折算平均造價(jià)為5600元/平方米。

　　北京同樣在悄悄做公租房基金試點(diǎn)，只是少了一些官方色彩。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生對《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者透露，商會與上海建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司正在做公租房基金籌備工作，“方案已經(jīng)成形，并提交了主管部門。”

　　這只基金策劃已有數(shù)月，聶為小組組長，華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)為副組長。11月16日的一次閉門會議上，任志強(qiáng)提議，“趕緊報(bào)上去，國務(wù)院層面已經(jīng)知道這件事”。按照聶梅生的設(shè)想，用這樣一個(gè)民間基金做公租房，其平均造價(jià)僅為4000元/平方米�！扒捌谝运侥脊蓹�(quán)的方式進(jìn)來，三年建造，四年運(yùn)營，七年以后通過REITs產(chǎn)品退出�！�

　　在一次業(yè)內(nèi)閉門會議上，聶梅生提出了這一計(jì)劃，并得到銀監(jiān)會和北京市金融工作局人士的認(rèn)可。“我主張房地產(chǎn)基金要找到政策支持那個(gè)杠桿，推高房價(jià)肯定不行，先找到政策支持點(diǎn)，再來爭取做一些事情。”聶梅生說。

　　在她看來，公租房是持有型房產(chǎn)，又有政策支持，恰恰適合基金進(jìn)入�！霸S多城市實(shí)行保障房代建模式，將代建這一塊拎出來，就是基金。”

　　這正是許多開發(fā)企業(yè)最為頭疼的地方，即公租房建成后，如何出租和管理。聶梅生認(rèn)為在大城市如京滬，若有一個(gè)專門機(jī)構(gòu)來募集資金、參與管理，并非難事。

　　《關(guān)于加快公租房公共租賃住房的指導(dǎo)意見》(以下稱意見)出臺雖然是利好政策，但基金進(jìn)入保障房領(lǐng)域的成功與否，最大的變數(shù)不在于政策，而是回報(bào)率。對高回報(bào)盛行的基金領(lǐng)域來說，保障房還只是張陌生的面孔。

　　聶梅生透露，其籌備的基金規(guī)模在100億到300億之間，投資者不超過200人，預(yù)期年收益率在5%~18%之間。

　　高回報(bào)的前提是優(yōu)惠政策的落實(shí)。按照《意見》規(guī)定，地價(jià)為市場價(jià)格的50%~70%，這意味著容積率的成倍增長�！岸夜夥坑玫孛庹鞒擎�(zhèn)土地使用稅，免征營業(yè)稅和房產(chǎn)稅，因此這個(gè)模型當(dāng)中，只有所得稅�！甭櫭飞f。

　　她同時(shí)透露，退出機(jī)制也已設(shè)計(jì)好三種方式：政府回購、市場出售和REITs退出。

　　考慮將基金引入保障房領(lǐng)域的還大有人在，首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光涉足基金領(lǐng)域已超過10年，他也對此設(shè)想表現(xiàn)出濃厚興趣，“核心是回報(bào)率，還要有一個(gè)固定的模型。”

　　金地總裁黃俊燦也對《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者表示，廉租房的REITs產(chǎn)品推出后，最理想狀態(tài)是像香港那樣能夠上市，“能夠把社會資金吸引和分流，追求穩(wěn)定的租金回報(bào)，這是很好的方向�！�

亚洲一区激情国产日韩,色综合久久六月婷婷中文字幕,久久国产精品二国产精品,免费永久国产在线视频

保障房融資困局破解分析