房地產-土地稀缺對高房價的影響因素分析_研究報告

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土地稀缺對高房價的影響因素分析
http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2010-11-24

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　　近日在網上看到一網友留言，"房價又漲了，尤其是二線城市，失望"。

　　前不久溫總理在澳門接受記者采訪時也表示，導致房價高的原因很復雜，金融貨幣政策是一個原因，調控房價很難。

　　2008年寬松的貨幣政策的確是房價迅速上升的一個原因，外匯占款導致的流動性增加也是導致高房價的一個原因。投資炒房空置率高無疑也是房價走高的因素之一。的確，金融貨幣政策、外匯占款、投資炒房都是房價走高的原因，但筆者認為，這些都還不是最為根本的原因。

　　筆者認為，導致高房價的最根本的根源還在于與房子相連的土地的稀缺性和儲值功能。

　　近年來通脹勢頭漸猛，投資買房已成為一部分人的首選，盡管房價再高，也有人買，其實大家看好的是房價上漲的趨勢，這一上漲趨勢的預期是由什么決定的呢，是城市土地的有限性，城市土地的擴張不可能無限，而相對大量想在城市就業(yè)生存的人們來說，有限的城市土地永遠是供不應求的。有限的城市土地供不應求，那就意味著與土地相連的城市住房也是一種供不應求的趨勢，這種趨勢也決定了城市房價堅挺的現狀，因此現在出現了多人供貸購一套房的情況。在中國城市化、城鎮(zhèn)化發(fā)展還沒有達到飽和的狀態(tài)，城市及城市附近土地可以說是一種極其珍貴的稀缺資源，因此城市土地的稀缺性決定了城市房價走高，這是其一。

　　其二是土地的儲值功能，其實僅就房子來講，有人認為中國房子的壽命可能不到30年，所以作為建筑物的房子本身是沒有什么儲值功能的，最重要的是與房子相對應的土地與居住權，隨著中國城鎮(zhèn)化不斷加速，城市及城鎮(zhèn)附近的土地不斷升值是不爭的事實，只要土地可以增值，就會帶來人們牟利的空間，而囤地倒地從古至今就是一些人牟利的手段。其實，筆者認為，對稀缺土地的占有可以說是開發(fā)商的利益之源。

　　城市土地的儲值功能及升值空間，決定了與土地相連的城市住房的儲值功能與升值空間，而對這一具有儲值功能與升值空間的資源的追逐與占有，就會成為市場資金的一種常態(tài)。面對這樣一種常態(tài)，其實我們不能不開始思考這樣的問題：土地在生產過程中是否已經資本化？土地作為一種生產要素其增值對經濟的影響如何？土地是否應該增值？土地增值后的收益應該如何分配？

　　其實，筆者認為，即便增加對城市建設用地的供應，也難以在短期內解決城市高房價的問題，因為土地與房子永遠也跟不上理論上可以無限制地融入城市的人數。何況土地拍賣的價格也從來沒有降下來。

　　筆者一直認為，就房價討論房價沒有任何意義，住房市場化也是一個偽命題，其實，對城市或城鎮(zhèn)的整體規(guī)劃包括土地人口產業(yè)園區(qū)，還有對土地屬性的認識以及對土地市場的規(guī)范，對城市住房建設的整體規(guī)劃如保障房公租房商品房的比例等應有一個整體科學的研究與計劃，才是重要的。在城鎮(zhèn)發(fā)展還處在初級階段的地區(qū)，應警惕土地與房子被炒高。

　　當然金融貨幣政策以及房地產調控政策短期內對市場資金與房地產商會造成一定的壓力，房價必然有下行的空間，但解決高房價問題更需追本溯源綜合治理。

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