美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)前任主席格林斯潘9月1日警告稱，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)惡化，美國(guó)經(jīng)濟(jì)可能再次陷入衰退。8月底出爐的最新房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)顯示，7月美國(guó)樓市嚴(yán)重萎縮。9月7日，美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬宣布了總規(guī)模高達(dá)500億美元的新一輪經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃。

　　就在美國(guó)忙著給萎靡不振的房地產(chǎn)市場(chǎng)添柴加薪時(shí)，由于擔(dān)心經(jīng)濟(jì)過快增長(zhǎng)導(dǎo)致樓市泡沫堆積，包括新加坡、澳大利亞和中國(guó)香港在內(nèi)的諸多亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)體卻紛紛采取措施，給持續(xù)升溫的樓市“潑冷水”。

　　美國(guó)樓市再陷低迷

　　從2008年金融危機(jī)至今，美國(guó)住宅價(jià)值已縮水6萬(wàn)億美元。2010年第一季度，在政府購(gòu)房減稅政策的扶持下，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖。但隨著該政策到4月底終止，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再度陷入低迷。美國(guó)7月二手房銷售量環(huán)比暴跌27.2%，創(chuàng)1968年以來最大跌幅；同期新房銷售量環(huán)比勁挫12.4%，降至1963年以來的最低水平。

　　9月7日，美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬公布總投資為500億美元的新一輪大規(guī)模交通基礎(chǔ)設(shè)施更新及擴(kuò)建計(jì)劃。國(guó)家信息中心預(yù)測(cè)部副研究員張茉楠就此指出，房地產(chǎn)業(yè)和企業(yè)設(shè)備投資是帶動(dòng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的兩大支柱產(chǎn)業(yè)，從目前樓市低迷的情況看，美國(guó)并未進(jìn)入新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期，沒有新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)出現(xiàn)，因此，投資再大恐怕也無法扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)。

　　房地產(chǎn)服務(wù)及投資管理公司仲量聯(lián)行分析師也認(rèn)為，在樓市岌岌可危的背景下，即使美國(guó)政府重新啟動(dòng)購(gòu)房減稅等刺激政策，也將難以獲得之前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的提振效果，預(yù)計(jì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的恢復(fù)將經(jīng)歷極其緩慢而艱難的過程。

　　目前，高止贖率是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的頭號(hào)難題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前5個(gè)月，美國(guó)新增房屋止贖案160萬(wàn)件，預(yù)計(jì)2010年全年，房屋止贖案將超過2009年創(chuàng)紀(jì)錄的280萬(wàn)件。不僅如此，大量“準(zhǔn)止贖”房屋進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織公布的數(shù)據(jù)，目前，全美約有250萬(wàn)套房屋進(jìn)入止贖程序，另有約170萬(wàn)套房屋雖未進(jìn)入止贖程序，但處于嚴(yán)重違約狀態(tài)。

　　亞太經(jīng)濟(jì)體給樓市降溫

　　隨著亞洲新興市場(chǎng)的迅速發(fā)展，新加坡被公認(rèn)為是全球最安全且最具投資價(jià)值的國(guó)家之一，成為新生富裕階層青睞的“第二故鄉(xiāng)”。越來越多的亞洲新興經(jīng)濟(jì)體富豪和專業(yè)人士，將子女送到新加坡接受教育，并在此買房置地。然而，外來“炒樓客”也推高了新加坡的房?jī)r(jià)。今年上半年，新加坡房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)11%，超過了1996年第二季度創(chuàng)下的房?jī)r(jià)歷史最高紀(jì)錄，第二季度房?jī)r(jià)相比去年同期增長(zhǎng)了38%。新加坡政府8月30日表示，將采取新一輪措施，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)活動(dòng)，這是該國(guó)今年內(nèi)第三次對(duì)樓市進(jìn)行控制。

　　新加坡金管局、財(cái)政部和國(guó)家發(fā)展部8月30日在聯(lián)合聲明中稱，凡購(gòu)買住房3年內(nèi)轉(zhuǎn)售的，賣方須繳納印花稅，該政策較今年早些時(shí)候規(guī)定的期限1年有所延長(zhǎng)；此外，對(duì)于目前持有一套或一套以上房產(chǎn)者，購(gòu)買新物業(yè)的最低現(xiàn)金支付比率從5%提高到10%，貸款與房產(chǎn)價(jià)值之比從最高80%下調(diào)至70%。

　　除新加坡外，其他亞太經(jīng)濟(jì)體也采取了類似措施抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱。自2009年1月以來，中國(guó)香港的房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲了約45%。8月，中國(guó)香港特別行政區(qū)政府宣布，提高高檔房屋最低首付款比例，并增加額外土地規(guī)劃用于開發(fā)。2010年上半年，澳大利亞也恢復(fù)了針對(duì)外國(guó)人投資當(dāng)?shù)鼐幼⌒苑康禺a(chǎn)的限制。

　　韓房產(chǎn)政策左右搖擺

　　在亞太經(jīng)濟(jì)體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控行動(dòng)中，韓國(guó)顯得較為特殊。近20年來，韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)反復(fù)經(jīng)歷了暴漲暴跌的過程，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策也隨之幾起幾落，徘徊不定。

　　自1990年以來，韓國(guó)房?jī)r(jià)開始普遍上漲。亞洲金融危機(jī)后，危機(jī)期間曾經(jīng)暴跌的房?jī)r(jià)再次暴漲。為遏制房?jī)r(jià)過快上漲，2010年一季度，韓國(guó)出臺(tái)了一系列抑制投機(jī)的措施，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易量不斷萎縮。截至7月底，韓國(guó)首爾的房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)22周下降。于是，韓國(guó)政府又于8月底再次出臺(tái)刺激措施，放寬購(gòu)房限制。

　　8月29日，韓國(guó)國(guó)土海洋部聯(lián)合企劃財(cái)政部、金融委員會(huì)等多部門，共同發(fā)布“住宅交易正常化和居住安定支援方案”。根據(jù)該方案，韓國(guó)將“暫時(shí)”放寬現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策，以達(dá)到穩(wěn)定市場(chǎng)，滿足民眾居住需求的目的。

　　方案規(guī)定，無住宅者和只擁有1套住宅的家庭，在韓國(guó)政府劃定的“房地產(chǎn)投機(jī)地區(qū)”外，購(gòu)買價(jià)格9億韓元以下的住宅時(shí)，各金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)情況自行放寬“總負(fù)債償還率”，這一政策將“暫時(shí)”執(zhí)行至2011年3月份。方案還規(guī)定，只擁有1套住宅的家庭在購(gòu)買新的住宅后兩年內(nèi)，必須將原有住宅轉(zhuǎn)讓，否則將追加1%的貸款利率。

　　對(duì)于韓國(guó)政府此次放寬房地產(chǎn)政策，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，該方案會(huì)在一定程度上起到恢復(fù)韓國(guó)樓市活力的作用，但不會(huì)刺激房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅反彈。韓國(guó)金融委員會(huì)表示，此次出臺(tái)的方案目的在于支援普通民眾購(gòu)買住宅，并限制以投機(jī)為目的的需求，但不是支持房?jī)r(jià)上漲，因此大量資金涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能性不大，韓國(guó)房?jī)r(jià)穩(wěn)定的趨勢(shì)不會(huì)改變。

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