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樓市“死穴”底部最早2009年上半年來到
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-7-14
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場調(diào)研 樓市 房價(jià) 房地產(chǎn) 招商地產(chǎn) 萬科 保利
- 中研網(wǎng)訊：
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“買還是不買？”盡管地產(chǎn)股大幅反彈，充當(dāng)了領(lǐng)漲的急先鋒。但畏地產(chǎn)如虎的情緒沒有改變。
號稱2008年沖擊千億銷售額的萬科，公告上半年的銷售金額僅為241.3億元，同期增速從前五月的67%下滑到38%。但是，不少券商仍舊維持其“推薦”評級。
近一段時(shí)間，證監(jiān)會已批準(zhǔn)多家房地產(chǎn)公司的再融資方案和發(fā)行公司債，這似乎暗示了管理層的救市愿望。
“國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的繁榮沒有改變，不需救�！比涨爸袊缈圃航鹑诎l(fā)展室主任易憲容在其博客中，針鋒相對的指出。
上述種種如何理解？這的確是一件麻煩的判斷。圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的爭吵，已經(jīng)延續(xù)了10個(gè)月之久。
真實(shí)的下滑
近日，萬科發(fā)布公告稱，2008年6月份實(shí)現(xiàn)銷售面積44.8萬平方米，銷售金額43.7億元，環(huán)比5月份下滑近20%，2008年來累計(jì)銷售增速也從1-5月的67%大幅下滑到38%。
“4、5月份廣州房屋成交量同比有較大幅度的下降，但是平均銷售價(jià)格卻同比多出2500元左右，成交結(jié)構(gòu)中，萬元以上的房屋成交數(shù)量大大多于7000元以下的中低檔房。”廣州市房地產(chǎn)協(xié)會特約研究員韓世同據(jù)日前最新公布的數(shù)據(jù)分析說。
根據(jù)國信證券研報(bào)提供的一份數(shù)據(jù)，6月23日至6月29日，京、滬、深、津、渝、寧、杭、漢八市的商品房銷售數(shù)據(jù)來看，雖然有所回升，但與去年火爆的樓市相比，整個(gè)市場仍呈偏弱態(tài)勢。
而理財(cái)周報(bào)記者根據(jù)WIND提供數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得出，截止至5月份全國商品房銷售面積為1.96億平方米，同比去年下降7.11%，商品房銷售額為7837.24億元，同比下降2.76%。
業(yè)績增長背后的“陽謀”
而根據(jù)已公布的2008年一季度報(bào)，104家房地產(chǎn)上市公司一季度銷售收入同比增長47%，凈利潤同比增長67%；其中總市值前30家的上市公司一季度銷售收入同比增速為30%，凈利潤同比增長25%。而根據(jù)近期已經(jīng)發(fā)布的房地產(chǎn)公司中報(bào)業(yè)績預(yù)告中，大部分房地產(chǎn)上市公司利潤仍有大幅增長。
中信建投指出，目前較為充裕的預(yù)收款項(xiàng)保證了2008年上市公司的業(yè)績增長。在商品房成交量與2007年持平的前提下，預(yù)計(jì)2008年上市公司營業(yè)收入能保持10%的增速，考慮企業(yè)所得稅率由15%和33%統(tǒng)一調(diào)整到25%的因素，預(yù)計(jì)2008年上市公司凈利潤同比增速為15%左右，同比增速有所回落。
但如果考慮到房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)做賬的具體情況，事情就并非表面看的那么光鮮。
“房地產(chǎn)上市公司做賬有其行業(yè)特點(diǎn)，房產(chǎn)公司一般只會把已經(jīng)竣工的項(xiàng)目收入記入會計(jì)賬目，比方說一個(gè)樓盤在2008年竣工，但其在2007年銷售預(yù)收到的款項(xiàng)不會記入當(dāng)年的會計(jì)報(bào)表，而是記入2008年的會計(jì)報(bào)表。也就是說實(shí)際上中報(bào)上利潤看好的房地產(chǎn)公司，實(shí)際上大部都是在吃2007年的老本�！比R蒙鵬源集團(tuán)投資發(fā)展部洪敦勝接受理財(cái)周報(bào)記者采訪時(shí)說。
樓市第一死穴：資金最壞時(shí)刻考驗(yàn)
“國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的繁榮沒有改變，不需救�！狈康禺a(chǎn)行業(yè)的自資金缺口是市場擔(dān)憂的第一號問題。而日前中國社科院金融發(fā)展室主任易憲容在其博客撰文指出，在接受理財(cái)周報(bào)記者采訪時(shí)易憲容也多次重申該觀點(diǎn)。
1-5月份，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9519億元，同比增長31.9%(2007年同期增長是27.5%)，高于同期4個(gè)多百分點(diǎn)。1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)到位資金15099億元，同比增長24.3%。流入房地產(chǎn)資金增加3000多億，全國房屋施工面積19.57億平方米，增長24.9%。易憲容在其博客上撰文認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)增長不僅沒有隨著從緊貨幣政策下降，反之仍然處于高位運(yùn)行；國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的繁榮沒有改變，特別是房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)市場資金的流入不僅沒有改變，反之快速增長。
但是北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩卻持另外一種觀點(diǎn)，他認(rèn)為，“如果考慮通貨膨脹率，實(shí)際上房地產(chǎn)開發(fā)商的投入已經(jīng)有了大幅下降�！�
實(shí)際上，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達(dá)7100億元，相當(dāng)于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產(chǎn)中長期貸款的2倍。國泰君安的一份研究報(bào)告指出，該報(bào)告同時(shí)還稱，由于去年高價(jià)拿地的企業(yè)面臨著付清土地出讓金的壓力，即將到來的7~9月將是開發(fā)商資金鏈最緊張的時(shí)候。
據(jù)海通證券研究，大部分公司對借貸資金的依賴度在20%-30%之間。其中陸家嘴基本不依賴信貸資金，世茂股份和中國國貿(mào)對信貸資金的依賴也較小，萬科對信貸資金的依賴基本和行業(yè)對貸款的依賴度是一致的，對信貸資金依賴度較大有棲霞建設(shè)和中華企業(yè)等，因此信貸政策的變動對其經(jīng)營將產(chǎn)生較大影響。
地產(chǎn)第二死穴：政策博弈微妙風(fēng)吹
最重要的是，政府擔(dān)心房價(jià)的大幅下跌帶來金融風(fēng)險(xiǎn)。6月13日黨中央、國務(wù)院召開省區(qū)市和中央部分主要負(fù)責(zé)人會議，會議再一次強(qiáng)調(diào)要“保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，切實(shí)防范金融風(fēng)險(xiǎn)”。地方對房地產(chǎn)硬著陸的畏懼，顯得更為緊張。
二季度，我們看到對地產(chǎn)企業(yè)融資的明顯放松，新湖中寶、萬科、保利等多家上市公司的公司債獲準(zhǔn)發(fā)行，棲霞建設(shè)、冠城大通、華僑城、招商地產(chǎn)等公司的公開增發(fā)申請獲得通過。表明管理層對房地產(chǎn)公司的融資有所放松，受此影響房地產(chǎn)板塊展開一輪反攻。
尋找地產(chǎn)的底部
毋庸置疑，2007年供不應(yīng)求的局面已經(jīng)一去不復(fù)返。大部分的券商均認(rèn)同，目前的地產(chǎn)回調(diào)，只是一次合理性的回歸。下半年，調(diào)整將一如既往的繼續(xù)，但是地產(chǎn)的底部究竟在哪里呢？
中銀國際認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的調(diào)整周期可能持續(xù)15-24個(gè)月，最早于2009年上半年，最晚于2009年四季度見底回升。調(diào)整的方式更可能是以橫盤，中心城市溫和降價(jià)方式進(jìn)行調(diào)整，以時(shí)間換空間，等待房價(jià)收入比和租金收益率逐步接近合理水平。
雖然如此，眾多機(jī)構(gòu)幾乎異口同聲的認(rèn)為，地產(chǎn)的過度下跌已經(jīng)釋放了其風(fēng)險(xiǎn)，反映了悲觀的房價(jià)下調(diào)假設(shè)帶來的盈利預(yù)測和凈資產(chǎn)值下降的風(fēng)險(xiǎn)。 - ■ 與【樓市“死穴”底部最早2009年上半年來到】相關(guān)新聞
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