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房產(chǎn)開發(fā)商資金壓力大 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目數(shù)量驟增
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-7-14
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- 中研網(wǎng)訊：
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如果說，目前樓市最缺什么，多數(shù)開發(fā)商會說“資金”。進(jìn)入2008年，樓市已經(jīng)由“土地為王”開始轉(zhuǎn)變?yōu)椤艾F(xiàn)金為王”，多數(shù)房企都面臨資金壓力。由于資金的缺乏，使得不少房地產(chǎn)項(xiàng)目開始轉(zhuǎn)讓手中的項(xiàng)目、土地、產(chǎn)權(quán)等，以實(shí)現(xiàn)再融資。
房地產(chǎn)類掛牌增多
從北京產(chǎn)權(quán)交易所獲悉，目前，在該所掛牌出讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，在二季度掛牌出讓的就多達(dá)20余個，其中涉及北京的項(xiàng)目達(dá)到16個。
涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓的包括，北京市電信房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司98.36%股權(quán)，北京國融置業(yè)有限公司45%股權(quán)，北京華融基礎(chǔ)設(shè)施投資有限責(zé)任公司3.61%股權(quán)，中國華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司85%產(chǎn)權(quán)，北京華麗嘉源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40%股權(quán)，北京德勝投資有限責(zé)任公司99%股權(quán)等。這些進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的公司，多數(shù)都表現(xiàn)出對資金的渴望，有的要求受讓方能短期支付大筆交易資金，還有要求受讓方有良好的資金實(shí)力，能一次性支付交易價(jià)款。
涉及實(shí)物轉(zhuǎn)讓的包括朝陽北路美然動力街區(qū)公寓臨街二層底商，北京市朝陽區(qū)北苑路18號院辦公樓房地產(chǎn)，北京市朝陽區(qū)北苑路18號院辦公樓房地產(chǎn)，北京聯(lián)合大廈部分房產(chǎn)等。另外，還有不少土地轉(zhuǎn)讓。
土地轉(zhuǎn)讓明顯增加
據(jù)統(tǒng)計(jì)，近期北京掛牌出讓的7塊土地都是通過出讓100%公司股權(quán)的方式轉(zhuǎn)讓，主要集中在宣武、昌平、密云、懷柔等。
這些土地中，也有一些位置不錯的地塊，其中包括位于宣武區(qū)廣安門外南大街77號的金宮花園土地，該項(xiàng)目其占地面積為38538.788平方米，總建筑面積29140平方米，容積率0.58，綠化率35%。土地使用性質(zhì)為辦公、客房及附屬設(shè)施。據(jù)了解，金宮花園土地項(xiàng)目于2005年取得國有土地使用證，其轉(zhuǎn)讓方為北京金中都置業(yè)有限公司。整體轉(zhuǎn)讓土地證規(guī)定范圍內(nèi)的所有內(nèi)容和項(xiàng)目公司100%股權(quán)。還有位于北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)霍營村北的鑫港家園土地項(xiàng)目，地塊占地5150.49平方米，土地使用者為北京龍鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該地塊已經(jīng)取得國有土地使用證。
此次掛牌出讓的7塊二手地中，位于密云縣高嶺鎮(zhèn)的地塊面積最大，達(dá)到了1500畝。另外，還有位于懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)的A、B、C三塊土地轉(zhuǎn)讓。另外，昌平區(qū)南口農(nóng)場溫南路東側(cè)的土地使用權(quán)及地上建筑物也轉(zhuǎn)讓，建筑面積達(dá)到了5萬多平方米。
據(jù)知情人士透露，近期北京有意轉(zhuǎn)讓土地的開發(fā)商明顯增多，轉(zhuǎn)讓的地塊中，以住宅用地為主。在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的只是其中小部分。更多的開發(fā)商由于怕影響現(xiàn)有項(xiàng)目的銷售，往往是委托中介公司直接把土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。前幾年，這些企業(yè)通過關(guān)系或者招拍掛拿到了地，但后來銀行銀根收緊，它們貸不了款，只得將手中的土地作為籌碼拿出來融資。
資金壓力大是主因
諸多的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，究其原因，主要還是應(yīng)為資金壓力大之下的無奈之舉。比如北京德勝投資有限責(zé)任公司99%股權(quán)。其在受讓方應(yīng)當(dāng)具備的條件中明確表明“意向受讓方在提交受讓意向的同時，應(yīng)書面承諾在簽訂產(chǎn)權(quán)交易合同受讓股權(quán)后，十個工作日內(nèi)向北京德勝投資有限責(zé)任公司提供3億元人民幣融資，用于標(biāo)的企業(yè)歸還長期借款�！�
在日前舉行的“中國房地產(chǎn)(無錫)高峰論壇”上，潘石屹表示，由于土地價(jià)格被高估，一些開發(fā)商高價(jià)拿地后出現(xiàn)了拖欠政府的土地出讓金、拖欠政府地價(jià)款以及違約的事情都是之前沒有想到的，這些都是在資金壓力下表現(xiàn)出來的現(xiàn)象。
他認(rèn)為，目前來說不管從哪個方面看，開發(fā)商資金的壓力都很大。“從目前的形勢看，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商所受到的壓力比100天前會更大，美國的次貸危機(jī)引起全世界經(jīng)濟(jì)的蕭條，石油的價(jià)格要比100天前的石油價(jià)格貴�！�
有業(yè)內(nèi)人士表示，即將到來的8、9月份將是開發(fā)商資金鏈最緊張的時候，去年高價(jià)拿地的企業(yè)將面臨付清土地出讓金的壓力。與此同時，很多城市房地產(chǎn)的成交量還在繼續(xù)走低，開發(fā)商回籠資金的壓力陡增。
對一些中小開發(fā)商來說，之前可以從小銀行獲得貸款，宏觀調(diào)控帶來的銀根緊縮，抬高了它們貸款的門檻，讓很多中小開發(fā)商陷入了融資困境，不得不以轉(zhuǎn)讓未開發(fā)土地來保障手頭項(xiàng)目的順利進(jìn)行。偉業(yè)控股公司副總經(jīng)理張劍表示，現(xiàn)在中小企業(yè)基本上拿不到銀行貸款。現(xiàn)在即便是四證齊全還是拿不到貸款，去年央行和銀監(jiān)會調(diào)控以后，本來大家預(yù)期的額度今年會比去年漲20%-30%，可是結(jié)果今年總量控制和原來差不多，大家預(yù)期能放出來的貸款也沒放出來。
另外，年初《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》規(guī)定，各地要在6月底前把清理閑置土地的情況上報(bào)國務(wù)院，囤地的開發(fā)商如果不在6月底之前把地處理掉，會很麻煩。這也造成不少開發(fā)商急于賣地。
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