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房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)起于青萍之末
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-7-14
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 房地產(chǎn) 土地 房貸 金地 房價
- 中研網(wǎng)訊：
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近日以金地集團、上實發(fā)展為代表的房地產(chǎn)股集體走強。
評論
在房地產(chǎn)市場本身尚未有明顯改觀，觀望情緒仍濃的行業(yè)背景下，我們認為近日房地產(chǎn)板塊的走強，是市場在估值吸引力的支持下，對宏觀調(diào)控政策，尤其是信貸政策有可能放松的博弈。市場的表現(xiàn)更多的是一種預(yù)期的反彈。
由于國內(nèi)以往治理通脹的政策，集中在貨幣升值的方式上。為緩解升值所帶來的資金流入的壓力，央行對加息投鼠忌器，不得不依賴一再提高存款準備金率來對沖流動性。而存款準備金率的一再上調(diào)，大大削弱了商業(yè)銀行的貸款投放能力。實體經(jīng)濟所感受到的儼然是流動性不足，而并非是流動性過剩。很多尚可貸到款的大型企業(yè)，擔(dān)心信貸的進一步收緊，甚至開始"囤積"貸款，盡可能的多貸款，而不是根據(jù)實際需求來貸款。從而進一步擠壓了中小企業(yè)可貸到的貸款。出于對資金的渴求，很多中小企業(yè)被迫走上靠高利貸來度日的歧途。而借高利貸對于企業(yè)，無異于飲鴆止渴。實體經(jīng)濟長期流動性不足，影響到的將不僅僅是微觀層面，將是整個宏觀層面。
我們認為在通脹的壓力之下，銀根仍應(yīng)該緊縮。但或許應(yīng)該由過于依賴升值轉(zhuǎn)向加息的方式。通過利率這一價格工具，而非信貸規(guī)模這一總量工具去調(diào)控，保護中小企業(yè)的活力，以保護經(jīng)濟的活力。通過資金的價格變動，實現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。讓真正有競爭力的行業(yè)和企業(yè)存活，而不是讓所有的行業(yè)和企業(yè)都為通脹買單。如貨幣、信貸政策如我們所分析的那樣做出調(diào)整，即使這樣的政策仍是中性的貨幣政策，我們認為對房地產(chǎn)也將尤如久旱后的甘霖。這是因為作為典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰與資金的充裕程度息息相關(guān)。一個可以直接觀察的現(xiàn)象是國房景氣指數(shù)的歷次下降都與房地產(chǎn)資金來源指數(shù)的下降如影相隨。我們對國房景氣指數(shù)2000年以來的歷次下降做分解分析，發(fā)現(xiàn)信貸緊縮對國房景氣下降的影響，甚至超過銷售增速下降所帶來的影響。
而當(dāng)前房地產(chǎn)市場的觀望，除房貸標準收緊；房價向下調(diào)整給購房人帶來的房價會繼續(xù)向下調(diào)整的預(yù)期之外；還在于房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的危機，使購房人普遍預(yù)期房地產(chǎn)企業(yè)將傾銷甩賣樓盤以求度過危機。如果房地產(chǎn)企業(yè)可度過當(dāng)前的資金危機，我們認為將有助于改善當(dāng)前的觀望氣氛。
不過我們同時認為，當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟正處在人民幣升值的沖擊之下，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)面臨升級和轉(zhuǎn)型的特殊時期。房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)，其需求的增長來自其他行業(yè)的收入增長。在國內(nèi)經(jīng)濟尚未走出產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的壓力之前，房地產(chǎn)行業(yè)難以出現(xiàn)過去兩年極度繁榮的景象。
此外，從行業(yè)層面來說，2009年開始要開始消化2007年的高價土地成本。如果房價在未來兩年內(nèi)不再上漲，行業(yè)毛利率也將開始下滑。當(dāng)然行業(yè)毛利率的下降，會降低行業(yè)的競爭度，利于行業(yè)的集中度上升，也利于資源更有效率的分配。從行業(yè)集中度層面，我們看好行業(yè)內(nèi)的優(yōu)勢龍頭公司。
風(fēng)起于青萍之末，彼時并不容易鑒別。但近日決策層加大對微觀層面的調(diào)研，強化了市場對宏觀調(diào)控的方式將發(fā)生一定調(diào)整的預(yù)期。或許博弈是一種策略，但我們認為，對房地產(chǎn)公司的投資，還是應(yīng)當(dāng)堅守估值。6月份房地產(chǎn)股拋棄估值的殺跌并不理性，但我們同樣要警惕NAV折扣的快速消失。
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