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穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的真實(shí)含義
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-7-15
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場調(diào)研 房地產(chǎn) 樓市 房價(jià)
- 中研網(wǎng)訊：
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中國房地產(chǎn)市場到了一個(gè)微妙的節(jié)點(diǎn)。一段時(shí)間來，不少一線城市成交萎縮，有些地方甚至量價(jià)齊跌，樓市充滿了低迷與觀望的氛圍。同時(shí)，在從緊貨幣政策作用之下，很多開發(fā)商資金吃緊，包括退地和拖欠政府的土地款等現(xiàn)象短時(shí)間里集中出現(xiàn)。
這樣一個(gè)節(jié)點(diǎn)的到來，意味著房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整周期正在來臨。對于部分開發(fā)商來說，進(jìn)入到一個(gè)下行的周期里，多少顯得有些不太適應(yīng)。原因在于，已經(jīng)習(xí)慣了過“好日子”的開發(fā)商，在必須面對資金壓力、行業(yè)整合，以及市場低迷等現(xiàn)實(shí)狀況之時(shí)，有些措手不及。
房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整周期的出現(xiàn)，其實(shí)是宏觀調(diào)控的政策目標(biāo)之一。近些年來，許多城市的房價(jià)出現(xiàn)了非理性的上漲，乃至暴漲的情形。在開發(fā)商、地方政府、樓市投機(jī)者等多個(gè)利益主體的共同作用下，樓市中形成了一個(gè)“堅(jiān)硬”的泡沫。一方面，購房者因?yàn)樘摳叩姆績r(jià)而叫苦不迭，民眾改善住房的消費(fèi)愿望難以實(shí)現(xiàn)；另一方面，泡沫若得不到擠壓，最終將傷害整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。正是因?yàn)榍宄乜吹搅朔康禺a(chǎn)業(yè)的非理性繁榮對整個(gè)社會的負(fù)面作用，中央果斷拿出一系列的政策手段，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，引導(dǎo)這個(gè)行業(yè)健康有序發(fā)展。
在宏觀面上，房地產(chǎn)業(yè)“冬天”的來臨，不僅與針對該行業(yè)的專門調(diào)控有關(guān)，也與中國經(jīng)濟(jì)增長的放緩，以及圍繞整體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控所動用的政策手段相關(guān)。多重壓力之下，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出了困難的局面，并讓一些開發(fā)商感到始料未及。
很快，人們就聽到了來自開發(fā)商這個(gè)利益集團(tuán)“呼救”的聲音。主張“拯救”房地產(chǎn)業(yè)者，其基本邏輯是，房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱性行業(yè)，不僅聯(lián)系著金融、資本市場，也聯(lián)系著萬千民眾的住房需求，而在股市的資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了大幅度回落的情況下，如果房價(jià)隨之“跳水”暴跌，勢必影響到行業(yè)的未來，也必將影響到中國經(jīng)濟(jì)的未來。建立在這個(gè)邏輯基礎(chǔ)之上，主張“救市”的代表人物提出了減稅、放松銀根等政策建議。
不用說，單從邏輯來看，“救市”派的聲音頗有道理。不過，對于當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)來說，“救市”卻是一個(gè)偽命題。理由在于，其一，從全國范圍來看，總體而言，在這個(gè)行業(yè)調(diào)整周期到來的時(shí)候，房價(jià)的下跌并不明顯，換言之，此前已經(jīng)“非理性獲利”的開發(fā)商們，仍然在價(jià)格上硬扛。某種意義上說，這種硬扛是對政策調(diào)控的一種變相的抵制，而呼吁“救市”，則是這個(gè)利益集團(tuán)企圖借助政策的變通，來緩解降價(jià)壓力，以求度過一個(gè)困難的階段。
其二，房價(jià)的上行或下跌，都自有市場規(guī)律作用。宏觀調(diào)控的目的，并非通過干預(yù)微觀經(jīng)濟(jì)，而使其背離市場規(guī)律，恰恰相反，合適的調(diào)控手段，當(dāng)有助于市場規(guī)律作用于微觀經(jīng)濟(jì)，從而防止房價(jià)大起大落。此前房價(jià)背離市場規(guī)律“大起”，故需要政府調(diào)控，以使其趨于平穩(wěn)。而當(dāng)前房價(jià)并無“大落”，既得利益集團(tuán)借房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)之名，大造輿論，脅迫相關(guān)有利于其的政策出臺，明顯相悖于市場規(guī)律。
其三，主張“救市”者往往放大整個(gè)行業(yè)可能面臨的危機(jī)。房地產(chǎn)業(yè)的減壓，可以通過降低房價(jià)以刺激需求、通過行業(yè)的整合以緩解資金壓力、通過未來中國經(jīng)濟(jì)的增長自然做大市場蛋糕、通過向管理與創(chuàng)新要效益來提升價(jià)值。如果一遇到壓力和挫折便“呼救”，反映出的是一個(gè)龐大的行業(yè)看似強(qiáng)大，實(shí)則脆弱。
既然樓市的“救市”為一偽命題，也就意味著，決策層對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場無必要，也不可能推出所謂的“救市”措施。應(yīng)該看到，決策層充分理解一個(gè)健康有序的房地產(chǎn)市場的大局意義。中共中央、國務(wù)院上月召開的有關(guān)會議就明確提出，要保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。其含義在于，無論房價(jià)的暴漲，或者暴跌，都有害于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，因此，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，也就是要防止房價(jià)大起大落。但這并不是說，房地產(chǎn)市場不能有波動，不能有調(diào)整。相反，必要的調(diào)整，或者說，必要的擠壓泡沫，是“刮骨療傷”，是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的必由之路。
當(dāng)然，如果宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)重大的不確定性，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大的危機(jī)之時(shí)，政府部門從大局出發(fā)，也不能袖手旁觀。如針對房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特點(diǎn)，加強(qiáng)分類指導(dǎo)；針對開發(fā)商的融資壓力，適時(shí)、適當(dāng)?shù)厮蓜鱼y根，等等。否則，房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)重危機(jī)，有可能拖累整體經(jīng)濟(jì)。美國次貸危機(jī)的現(xiàn)實(shí)教訓(xùn)，也不可不察。
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