房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告-當(dāng)前廣州房企資金來源點(diǎn)評_投資策略_分析預(yù)測_房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)研

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當(dāng)前廣州房企資金來源點(diǎn)評
http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2010-8-5

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　　8月1日，富力地產(chǎn)(2777.HK)公告，該公司7月份合同銷售收入為30.92億元人民幣，合同銷售面積約20.56萬平方米。調(diào)控對房企的資金壓力并未顯現(xiàn)，房價(jià)漲跌仍未有定數(shù)。

　　根據(jù)房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)測陽光家緣網(wǎng)簽的最新數(shù)據(jù)顯示，7月1日至7月30日，廣州十區(qū)二縣一手住宅均價(jià)為10386元/平方米，與6月同期(6月1日至6月30日)相比環(huán)比跌6.2%，僅高于今年2月份10252元/平方米的均價(jià)。

　　但在成交方面，7月1日至7月30日，廣州十區(qū)二縣一手住宅成交面積為44.07萬平方米，與6月同期相比環(huán)比升0.66%，成交套數(shù)為4061套，與6月同期相比環(huán)比回升2.29%，這意味著在連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)下跌后，廣州一手住宅成交面積出現(xiàn)企穩(wěn)的跡象。

　　數(shù)據(jù)顯示，一手豪宅成交已經(jīng)連續(xù)五周小幅回落。以售價(jià)18000元/平方米以上，總價(jià)200萬以上的豪宅為例，7月17日-7月23日一周，有成交記錄的樓盤31個(gè)，與上周相比，增加6個(gè)樓盤。在有成交記錄的31個(gè)樓盤中，僅成交86套，環(huán)比下跌10.42%；合計(jì)簽約面積15782平方米，環(huán)比上漲9.82%。然而，位于濱江東豪宅區(qū)的珠江新岸卻以“小戶型、兩成首付16萬”受到了熱捧。值得一提的是，廣州下半年推地壓力空前，需要用五個(gè)月的時(shí)間完成近80%的賣地計(jì)劃。如果頻繁流拍或底價(jià)成交，市場預(yù)期將會(huì)有一定改變，樓價(jià)可能有一定下調(diào)機(jī)會(huì)。

　　二手房成交量獲得上升，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w披露，越秀區(qū)嘉和苑目前售價(jià)由4月份的16428元人民幣/平方米上漲到17560元人民幣/平方米，位于海珠區(qū)的保利百合花園目前售價(jià)也由4月份的13480元人民幣/平方米上漲到14091元人民幣/平方米。

　　DTZ戴德梁行通過對北京、上海、深圳、廣州四大一線樣本城市2010年每月十大熱銷樓盤的跟蹤研究表現(xiàn)，四大城市商品住宅的成交結(jié)構(gòu)中高端及豪宅產(chǎn)品的成交占比(以銷售套數(shù)計(jì)算)已由3月的63%回落至6月的34%，

　　廣州中地行分析，五、六月廣州新增供應(yīng)雖然有所放量，成交量一路下滑；由于外圍板塊樓盤成交比重大，廣州成交價(jià)格亦呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性波動(dòng)下調(diào)。進(jìn)入七月，供求雙方結(jié)束觀望，紛紛采取實(shí)質(zhì)性行動(dòng)，但是政策的高門檻依然阻隔了大批客戶在市場之外，而面對政策強(qiáng)壓下的房地產(chǎn)市場以及客戶的退卻，開發(fā)商將搶先掌握主動(dòng)權(quán)，加上同行之間的激烈交鋒，下半年的房地產(chǎn)市場將重現(xiàn)“營銷為王”。

　　7月27日，廣東省房協(xié)市場研究部、華南理工大學(xué)建筑學(xué)院建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)研究所、廣東省統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)處聯(lián)合發(fā)布《2010年上半年廣東房地產(chǎn)市場分析報(bào)告》(簡稱《報(bào)告》)，指出2010年上半年批準(zhǔn)預(yù)售面積3647.90萬平方米，同比下降39.3%；與實(shí)際銷售的比值為1.28，與去年同期的2.04相比減少了0.76。其中，第2季度批準(zhǔn)預(yù)售面積環(huán)比下降近50%，而銷售面積則增長23%，相當(dāng)一部分是消化第1季度的存貨。

　　《報(bào)告》顯示，上半年到位資金2723.62億元，同比增長23.5%，比1季度回落10.6%，但仍比去年同期高7.4%。

　　從構(gòu)成看，國內(nèi)貸款690.38億元，大幅增長43.8%，但第2季度比第1季度減少15.0%；自籌資金749.99億元，增長29.3%；受新政的影響，其它資金(銷售回籠資金)同比增速較慢，比1季度回落了31.7%。其中定金及預(yù)收款585.05億元，同比下降 5.5%，個(gè)人按揭貸款469.91億元，同比增長24.9%，比上年同期低66.4%。

　　從比重分析，國內(nèi)貸款占本年到位資金的25.3%，同比提高3.5%，為近年同期最高，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)資金的來源對銀行的依賴性較強(qiáng)，也說明了融資渠道比較有限；利用外資占1.1%，為近年同期最低；自籌資金占本年到位資金的27.5%，其比重仍然偏低，不利于對金融風(fēng)險(xiǎn)的防范；其它資金(銷售回籠資金)占46.0%。

　　從資金投資比看，上半年房地產(chǎn)到位資金占完成投資的181%，與近年同期相比僅低于去年的194%，仍屬高位；但與今年前幾個(gè)月相比，該比值呈逐月下降趨勢，企業(yè)資金壓力逐漸顯現(xiàn)。

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當(dāng)前廣州房企資金來源點(diǎn)評