2010年亞運會很快就要到來了，這對廣州市的影響是深遠的。那么對廣東的房地產(chǎn)又將產(chǎn)生怎么樣的影響呢？
4月23日，“2010珠三角房地產(chǎn)博覽會”在錦漢展覽中心正式揭幕，本次展會共吸引了來自廣州、佛山、肇慶、清遠等多個地區(qū)超過20家房地產(chǎn)企業(yè)參與，共展出項目超過50個。主辦單位在房博會開幕當天下午舉辦了“‘和諧亞運’與城市發(fā)展高峰論壇”，探討亞運對珠三角城市建設和房地產(chǎn)來所帶來的機遇。
大型體育賽事推動城市發(fā)展戰(zhàn)略
中山大學城市與區(qū)域研究中心主任周春山認為：周春山說：大型體育賽會，推進城市發(fā)展的戰(zhàn)略。第16屆亞運會在廣州舉行的含義，繼廣島、釜山之后第三個舉辦亞運會的非首都城市。一般亞運會都是在國家的首都有限安排舉行，2010年亞運會是廣州有史以來最大的綜合性的盛會，即使在中國也是在2008年奧運會和2010年世博會后又一重大的盛會，因此第16屆亞運會在亞洲和中國的地位是非常重要的。因為亞運會具有如此大的影響，因此各個國家和地區(qū)都將此作為推動城市發(fā)展的戰(zhàn)略，大家知道城市發(fā)展有很多的戰(zhàn)略，目的就是讓城市向前走，大型賽事是其中重要之一。
早期八、九十年代主要是拉動城市的經(jīng)濟和城市的空間結(jié)構(gòu)上，全球化的今天，尤其是進入二十一世紀后，對城市發(fā)展的影響除了上述的因素外，對城市的功能、生態(tài)環(huán)境、競爭力等方面產(chǎn)生影響，要比早期的空間結(jié)構(gòu)的增長而言意義更為深遠和重大。大型體育賽事現(xiàn)在已公認為城市發(fā)展的推進器，為了辦好賽事，現(xiàn)在是全球化和信息化的時代，為了辦好賽事必須要進行很多的建設，除了金融投資外，還要進行革命性的投資，例如通信和高科技技術的使用，在短暫的時間內(nèi)對城市高密度的投資和改造，使城市的功能、交通、景觀以及環(huán)境、管理、運行機制發(fā)生重大的變化。
在信息化的今天，影響是更加深遠。首耳亞運會和奧運會是1986年和1988年，使得韓國的地位得以大幅度的提升，對我們影響深遠的是韓國的電子信息產(chǎn)品，被稱之為奧林匹克的生產(chǎn)效應，包括韓國的汽車、電子、手機等等，提升了城市的空間。巴塞羅那和悉尼奧運會對本地經(jīng)濟促進了很大的發(fā)展，巴塞羅那促進了旅游業(yè)的發(fā)展，西班牙處于衰退的地方，通過奧運會從而在歐洲實現(xiàn)了復蘇，悉尼通過奧運會對新區(qū)進行了開發(fā)，對舊區(qū)進行了改造�；剡^頭看北京奧運會，大家知道處于高速增長的時期，我們有能力，有基礎做這樣的事情，北京市的基礎設施是比較落后的，奧運會之前北京的地鐵還沒有廣州長，因為奧運會一下子開通了幾百公里，鳥巢和水立方是采用高科技建設的，并且成為北京市的新地標。
奧林匹克公園本來是城市的邊緣，變?yōu)槌鞘械闹行膮^(qū)域之一。廣州1986年全運會確定了城市向東發(fā)展，在此之前是在廣州大道以西發(fā)展的，從而推進了廣州向東發(fā)展。2001年九運會建設了奧林匹克中心和東圃的開發(fā)，繼續(xù)向東發(fā)展。亞運會的成功對廣州市的經(jīng)濟社會文化和城市建設產(chǎn)生了深遠的影響，廣州邁向國際化，提升競爭力空前加速發(fā)展的機會，具體到廣州市的城市發(fā)展而言，2010年是廣州確定華南地區(qū)中心城市向帶動全省輻射華南、影響東南亞國際性區(qū)域中心城市轉(zhuǎn)變的目標年，因此亞運會根本性標志性的事件。
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亞運提升廣州競爭力的加速器
周春山說：亞運會對廣州城市發(fā)展的影響，大家實實在在的可以感受到，每天建設城市的時候，給群眾生活帶來了短暫的鎮(zhèn)痛。城市增長極的形成，從東進到南拓，番禺作為廣州市的主中心所在地，城市中心向南部拓展，實際上從體育賽事使城市發(fā)展從東進到南拓。
六運會有了新天河，九運會打造了新廣州，亞運會打造了兩心四城�！皟尚摹碧旌雍蛷V州新城市中心。四城：奧體新城、大學城、白云新城、花地新城。四個城中都有相應的亞運會的賽場、賽館。城市環(huán)境建設的極大改善，城市基礎設施的改善，主要是指交通網(wǎng)的建設，城市快速公路網(wǎng)、軌道交通、白云機場的擴建。城市環(huán)境保護與綠化建設，正在推進的是城市街面環(huán)境的改造，雖然有不同的聲音，但是通過亞運會使廣州市的城市環(huán)境有極大的改善。
對經(jīng)濟的帶動作用，賽前的帶動作用，賽時的作用，賽后的影響。賽前是誘導，對相應基礎設施的投資和服務導致產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新革新，賽時是運動員帶來短期的集中效應，賽后影響是長期的，主要是對體育場館的維護。投資與消費帶動，整個亞運會的將投入13.75億美元，通過經(jīng)濟學的乘數(shù)帶動效應，投資1美元會帶動相關產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生3美元，直接帶動有2000億，還有游客的增長以及二、三次帶動。創(chuàng)造更多的就業(yè)機會，每一次運動會，創(chuàng)造就業(yè)的機會，洛杉磯奧運會就業(yè)增加了200多萬人，漢城奧運會就業(yè)增加了300多萬人，北京奧運會帶動了200多萬人就業(yè)，我認為亞運會增加的就業(yè)不低于漢城奧運會的，因為很多工作都是手工的。
周春山說：對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)的影響，最直接的影響是番禺房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，處在轉(zhuǎn)型的時期，在此之前，番禺的房地產(chǎn)總體而言是是低地價，大規(guī)模的發(fā)展，今后通過亞運會變成高地價、高品質(zhì)、高門檻的發(fā)展。城市文化價值的提升——多文化的碰撞與融合。亞運會對保持和提升廣州的特色文化很有幫助，廣州是屬于嶺南文化，除了共有的特征外，有自己獨特的文化。廣州擁有飲食文化、方言文化、音樂文化、戲曲文化、武術文化，大家來廣州看的不僅僅是現(xiàn)代化，尋求的是異國文化的差異，就如同我們出國時尋求的也是當?shù)氐奈幕?/FONT>
學習效應：增強廣州的國際文化交往與交流的能力。廣州雖然有本土文化，世界上先進的文化我們要學習，亞運會從場館的設計到比賽的安排和服務以及方方面面都是我們學習的好機會。綜合效應：多種文化的碰撞。廣州有本土文化，吸收國外文化，處在改革開放的前沿。亞運會是多種文化碰撞的機會，吸收先進的文化，保留優(yōu)秀的文化，從而提升文化的軟實力。
提升城市形象，物質(zhì)形象和精神文化的綜合，以前來廣州的時候，除了改革開放的印象和經(jīng)濟發(fā)展的印象外，到了火車站東西被偷了，住賓館的時候被欺騙，這是各種物質(zhì)要素和文化要素的綜合。要改善和提升廣州的形象，必須從物質(zhì)條件和文化條件考慮，亞運會的舉辦，對廣州市提升物質(zhì)文化和精神文化和管理都是很有幫助的。
城市形象好，大家愿意來，對廣州關注的更多，投入的更多，發(fā)展起來就會更快，形象不好，不敢來，就會害怕，久而久之就會形成很壞的印象。
充分利用亞運會加速提升廣州城市競爭力
周春山說：我們要充分利用亞運，加速提升廣州城市競爭力。盛大的賽事對提升一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展是很有幫助的，具體到廣州應該如何思考這個問題，廣州的經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)達到相當高的水平。城市競爭力：通俗的講就是我你強的能力，具體來講就是城市生產(chǎn)產(chǎn)品和提供服務，能夠滿足區(qū)域國家和國際市場，同時能夠提高居民實際收入，改善居民生活水平和促進可持續(xù)性發(fā)展的能力。目前所處在的時期是新經(jīng)濟或者是信息經(jīng)濟，不是處在工業(yè)經(jīng)濟，也不是農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，我們處在新經(jīng)濟時代。主要有以下幾個特點：知識性工作、全球化、經(jīng)濟活力、競爭力、社會數(shù)字化、信息化程度、科技創(chuàng)新能力。區(qū)域競爭力發(fā)展階段的劃分，體現(xiàn)在某一個行業(yè)上，按照學者的分類，區(qū)域的發(fā)展階段有要素驅(qū)動階段，效率驅(qū)動階段、創(chuàng)新驅(qū)動階段。改革開放之初跟國外合作，大量招民工這是要素驅(qū)動，效率驅(qū)動是發(fā)展到一定階段，效率可以自動的發(fā)展，飛機起飛后，給一點力量就可以發(fā)展，最后是創(chuàng)新驅(qū)動，主要靠科技創(chuàng)新，靠國際化發(fā)展。2006年廣州人均GDP達到7800美元，2010年廣州的發(fā)展應該處在創(chuàng)新驅(qū)動的起始階段，廣州的發(fā)展靠勞動力和土地的推動是微薄的，因此需要創(chuàng)新推動。
創(chuàng)新驅(qū)動也不是說其他因素不起作用，而是其他的因素在降低。創(chuàng)新從早期的10%提升到30%，效率保持不變。廣州經(jīng)濟階段要提升廣州的競爭力，應該從以下幾個方面考慮，城市的國際化程度，城市的創(chuàng)新能力、城市的信息化能力，相對應的就是開發(fā)區(qū)，全球化、信息革命和創(chuàng)新精神等等。真正推動廣州城市的發(fā)展，現(xiàn)階段應該是新經(jīng)濟下的廣州競爭力。傳統(tǒng)的土地、人口、投資等因素不斷的下降。對于改善基礎設施，加強經(jīng)濟發(fā)展，亞運會起著直接的推動作用，另外亞運會在提升新經(jīng)濟發(fā)展方面也是有作用的，如果說看亞運會對廣州競爭力的提升和推動作用，就必須看第三點，前面我們講的是第一和第二點，從這個角度出發(fā)，我們就得出本次論壇的結(jié)論，充分利用廣州提升廣州競爭力的重要途徑，通過亞運提高國際化的程度，提升城市創(chuàng)新能力，提高城市的信息化水平，提高城市的管理水平。我想亞運會的意義不在于物質(zhì)直接的投資，而在以城市創(chuàng)新能力的培養(yǎng)。
亞運會對城市競爭和城市價值的提升
廣州市城市規(guī)劃勘測設計研究院城市設計策劃所副所長李鵬說：亞運城的投標到實施我都親自參與，我向大家介紹我們是如何做亞運城的，如何思考廣州城市發(fā)展的。奧運會和亞運會是城市發(fā)展的催化劑，亞運村成為推動城市非常重要的載體，起到了促進帶動新區(qū)發(fā)展，促進城市更新，完善城市的基礎建設，提升城市的功能和形象方面有巨大的推動作用。廣州亞運城是以復合的發(fā)展模式，對于廣州城市的發(fā)展和城市南拓和廣州新城的發(fā)展具有極強的引導力和影響力，在規(guī)劃設計中，對此是非常關注的，在設計2.7平方公里亞運城的時候，如何考慮廣州南部地區(qū)的發(fā)展。我們看一下廣州亞運城基地的概況，整個的用地是廣州南部番禺片區(qū)，規(guī)劃廣州新城30平方公里，總的用地是2.73平方公里，目前的京珠高速和地鐵四號線都在附近，目前的區(qū)域條件和交通條件是優(yōu)越的。亞運城的選址落實了廣州空間發(fā)展戰(zhàn)略和密切配合廣州亞運城市發(fā)展，充分考慮了廣州的現(xiàn)狀和實際情況得出目前的抉擇。廣州城市空間的發(fā)展戰(zhàn)略就是南拓。前兩次全國運動會強調(diào)的是東進，亞運會形成了南拓，廣州亞運城市空間規(guī)劃也是依托亞運會，廣州城市發(fā)展要建設“兩心、四城”，依托亞運城發(fā)展廣州新城，目前“兩心、四城”的提法有待商榷，基本上是朝著這個方向做的。還有一個要素，目前該地塊的規(guī)模是比較充足的，而且交通比較便利，廣州新城作為啟動區(qū)是具有重要的意義。亞運城的定位是賽時滿足運動員、教練員、媒體居住、比賽、娛樂和交流等生活內(nèi)容，賽后成為生活、商業(yè)、休閑娛樂為一體的綜合發(fā)展區(qū)，亞運村的概念是提供給運動員居住的簡單場所，但是在這里提出了綜合的功能，也是目前亞運會和奧運會村發(fā)展的趨勢。
我們籌辦過程中不斷的跟亞奧理事會匯報的，其中有運動員村、生活村等幾個村，后來亞奧理事會要求我們確定為亞運城的概念，從整體上進行展示。
亞運城對城市南拓發(fā)展意義重大
李鵬說：大型新區(qū)的動力要吸引高素質(zhì)的人群在這里聚集和活動，包括居住消費和工作三大快的內(nèi)容，根據(jù)原有的亞運村和奧運村、悉尼奧運村來看，單純的居住功能對城市未來的帶動功能是相對有限，也吸引了天河體育中心的經(jīng)驗，當時建設了六運小區(qū)，還需要天河城和中信廣場商圈復合的發(fā)展才可以真正的將新區(qū)發(fā)展起來。奧體周邊的新區(qū)也在進行規(guī)劃，從2010年廣州提出發(fā)展東進，目前只有體育場館，周邊居住功能還不夠完善，一直未能起到帶動發(fā)展的作用。華南板塊發(fā)展的經(jīng)驗，市場的居住功能進行推動，缺乏大型統(tǒng)籌的規(guī)劃。政府、公共基礎設施、商業(yè)的整合存在制約，因此從定位來看，亞運城作為廣州新城的啟動區(qū)采用復合發(fā)展的模式相對是恰當合理的。亞運城在短暫時間內(nèi)的建設會產(chǎn)生綜合效應，展現(xiàn)了城市的綜合實力，對城市南拓的發(fā)展意義重大，獲得了市場的認可。亞運城規(guī)劃的過程中，很多的開發(fā)商聞風而動，在周邊做了大量居住區(qū)，亞運城建設的過程中，已經(jīng)開始銷售，推動了周邊的發(fā)展，而且周邊的樓價是穩(wěn)步上漲。亞運城竣工后，去年亞運城賽后438萬平方米的建設量拍賣給了富力和雅居樂，市場對此是非常認可的。規(guī)劃的過程中，因為30平方公里的廣州新城是亞運城要帶動的區(qū)域，因此做亞運城2.73平方公里的工作中，嘗試對亞運背景下的廣州新城的發(fā)展進行了研究。
首先，提出了亞運背景下廣州新城定位的設想，未來將會成為廣州南部的中心，珠三角的產(chǎn)業(yè)服務中心，國際旅游休閑基地和創(chuàng)新示范的新城，這也是吻合周教授提的創(chuàng)新發(fā)展階段的觀點，為廣州未來發(fā)展做好空間上的準備。廣州新城未來發(fā)展的階段進行了探討，最后在功能分區(qū)上嘗試進行規(guī)劃設計，并不是法定的規(guī)劃設計，而是做亞運城時設想未來亞運城會怎樣帶動廣州新市的發(fā)展。廣州亞運城的規(guī)劃規(guī)模，比賽時達到104萬平方米的建設面積，能夠容納1.4萬運動員和官員，1萬媒體人員，2800名技術官員，其他的工作人員和志愿者在內(nèi)一共有1.8萬人，還要滿足亞殘會4000多人的使用。亞運城的賽時規(guī)劃有1.4萬名運動員和核心人員，1萬名的媒體人員在媒體村，媒體中心進行新聞的發(fā)布，還有體育館區(qū)，還有容納6000人的大型體育場館，沿著蓮花灣和水道有亞運公園，技術官員村安排在運動員村的旁邊，這些是相對獨立，而且有非常嚴密的安保。將媒體和技術官員和運動員集中在一起是歷屆亞運會未常識的方式，亞運會強調(diào)規(guī)模效應，因此將他們統(tǒng)一在一起，通過嚴格獨立的分區(qū)，又有緊湊的空間關系進行處理的。因為時間的關系，就不詳細的展開，基本上運動員村大概有46萬的建設面積，基本上是采用一梯兩戶，12層的小高層電梯洋房，而且是高端的居住條件，每個運動員人均居住的面積達到了25平方米，為什么要提到如此的高，為了兼顧賽后戶型的設計，不是專門為運動員提高如此的標準，而且為是賽后戶型的銷售，經(jīng)過研究需要這樣的面積，根據(jù)電梯和亞奧理事會服務的運動員人數(shù)計算出這樣的面積，對亞奧理事會提出的口號是歷屆最優(yōu)待的面積。多哈亞運會一個單間是三個人，單人間占到了54%，雙人間是46%，基本上沒有三人間。媒體人員居住在媒體村，根據(jù)以往的經(jīng)驗，他們居住在城市的酒店，如果要帶動亞運城的發(fā)展，只要能滿足40分鐘往返賽場的條件，就建立媒體中心，將他們安排在其中，將媒體人員的居住緊密的聯(lián)系在一起，他們只需要步行就可以達到新聞發(fā)布的場地，為他們的工作安排提供了非常大的便利。廣州亞運城的空間布局的結(jié)構(gòu)，在結(jié)構(gòu)中我們強調(diào)了兩個理念，突出了地域特色，引導城市未來的發(fā)展，因此在總圖中采用了生態(tài)方式的發(fā)展，例如在小谷圍周邊和亞運周邊嶺南丘陵特色進行提煉，每個組團中進行大量的綠化進行隔離，形成了生態(tài)組團的布局，在其中可以將線狀的三條河進行挖掘，挖出了蓮花灣的景觀中心，所有的休閑和商業(yè)配套是圍繞蓮花湖展開的，同時將體育館、媒體中心和未來的商業(yè)地塊發(fā)展在蓮花灣的南部，更好的帶動南部地區(qū)的輻射作用。綠化景觀方面，強調(diào)地域特色和生態(tài)景觀的規(guī)劃，包括剛剛講的亞運城中展現(xiàn)嶺南水鄉(xiāng)和民俗活動，包括龍舟、花艇，為運動員和媒體體驗嶺南的風貌，同時希望巧妙的借助自然和人文的景觀，包括小蝴蝶山，周邊的水鄉(xiāng)和農(nóng)田。確保運動員、媒體和官員使用專用的交通工具到達主要的賽區(qū)，內(nèi)部的交通組織上根據(jù)亞運會內(nèi)部運營的組織安排了非常詳細的規(guī)劃組織，內(nèi)部有五條交通線，往來各個要點，包括對外的交通聯(lián)系和內(nèi)部的聯(lián)系，體育場館和亞運公園，未來的循環(huán)線可以用于賽后的小區(qū)。我們做規(guī)劃的時候，廣州新城的規(guī)劃還未定稿，我們考慮內(nèi)部路網(wǎng)的時候，考慮了外部的銜接和未來的發(fā)展方向。同時也滿足了出行方式的考慮，包括未來水上交通、直升機交通等等在亞運城中進行了充分的考慮。我們提出的原則是節(jié)儉彈性、注重經(jīng)營的原則。第一大點就是最大化的利用賽時建設的賽事，包括媒體中心，我們希望通過市場化的運作，規(guī)劃區(qū)域性的購物中心，運動員村和媒體村作為賽后的小區(qū)進行銷售，公共區(qū)域通過配套的改善變成未來社區(qū)的服務中心、幼兒 和社區(qū)的商業(yè)配套設施，建設的時候就考慮了未來的轉(zhuǎn)換可能。后勤服務區(qū)將改為小學和綜合醫(yī)院，已經(jīng)定下來了未來運營的業(yè)主，在設計和規(guī)劃中參與其中，保證賽后轉(zhuǎn)換就可以投入使用。體育場館、亞運公園作為亞運遺產(chǎn)保留，為城市留下非常寶貴的經(jīng)典。
廣州亞運城賽后利用
李鵬說：對賽后小區(qū)銷售，規(guī)劃的時候就引入了市場產(chǎn)品策劃研究，設計每一戶運動員村、媒體村、官員村的時候，跟專業(yè)的房地產(chǎn)策劃公司進行研討，包括媒體村是以中小戶型為主，主要是以50—70平方米，主要是針對大學城的教師，為什么要做一梯兩戶，12層電梯的小戶型，在廣州市區(qū)不能做的產(chǎn)品，在這里做出來，引導大家購買。官員村因為要接待亞奧理事會的領導，居住標準是30人/平方米，而且全部都是單間，條件是優(yōu)越的，因此強調(diào)的是大戶型，主要是一梯兩戶，有利于賽后的銷售，從產(chǎn)品的分布和定位來講，兼顧了賽后，戶型也是經(jīng)過研究的，推向市場后，開發(fā)商不需要大的調(diào)整，就可以將樣板間裝修后銷售。賽后集約發(fā)展建設，賽時將用不上的功能做成臨建，例如停車場和運動員餐廳在賽后拆除，盡量的空出土地，最終拍賣的430萬平方米主要是預留了比較大的頒行空間，賽時空間是103萬平方米，賽后增加了3倍的建設量，如果沒有充足的土地預留就無法滿足開發(fā)的要求。生態(tài)、市政、環(huán)保方面市重點辦進行了大膽的嘗試，采用了真空垃圾的收集系統(tǒng)、新能源、太陽能標準，建筑節(jié)能要比普通地區(qū)提高，也進行了城市化和數(shù)字城市的探索，希望新的技術可以引領廣州新城發(fā)展的標準和標桿，引領生態(tài)環(huán)保的趨勢和理念。目前亞運城的建設基本上全部封頂，原定計劃在5月份和10月份試運行，10月25日試開村，11月份正式開村，蓮花灣半島一座新型的亞運城將揭開廣州新的發(fā)展。
