百貨業(yè)研究報告-廣州天河商圈競爭形勢點評_投資策略_分析預(yù)測_百貨業(yè)市場調(diào)研

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中研網(wǎng)訊：

2010-2013年中國直銷產(chǎn)業(yè)市場運行態(tài)勢及戰(zhàn)略前景

【出版日期】 2010年8月【報告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 150個【印

2010-2015年中國收音機產(chǎn)銷產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)

【出版日期】 2010年8月【報告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 150個

2010-2015年物流行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險預(yù)測

2010年上半年貨運市場增勢強勁。上半年，全國貨運量150億噸(+20.4%)、貨物總周轉(zhuǎn)量

2010-2015年特許經(jīng)營行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險

2009年，中國特許經(jīng)營連鎖120強企業(yè)來自58個細分的行業(yè)和業(yè)態(tài)，比2008年新增業(yè)態(tài)13

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　　隨著太古匯、萬菱匯的加盟，廣州天河商圈的商業(yè)格局正醞釀著一場巨變。而作為中國首家購物中心、曾用10年締造一個“神話”的天河城，將何去何從？近日，記者走訪多位業(yè)內(nèi)專家對其進行把脈。有業(yè)內(nèi)人士指出，目前天河城及其主力店天河城百貨存在停車難、裝修老化、人才流失、同質(zhì)化嚴重、連鎖擴張慢、業(yè)態(tài)布局唯利是圖等六大“硬傷”，隨著太古匯、萬菱匯開業(yè)并走向成熟，以及珠江新城、白云新城等新商圈崛起，天河商圈的頭把交椅將向太古匯傾斜，天河城很可能在3~5年內(nèi)走下神壇。

　　硬傷1:停車難

　　停車位缺乏商場檔次難再提升

　　據(jù)統(tǒng)計，目前天河城平均每天的客流量都在30萬人次以上，節(jié)假日的最高日客流量甚至超過了80萬人次，這使得營業(yè)面積有限的天河城，不僅購物非常擁擠，停車位也經(jīng)常爆滿�！疤旌映前儇涀畲蟮膯栴}不是太古匯、萬菱匯進駐分食、也不是正佳、廣百對抗，而是停車位缺乏�！痹翁旌映羌瘓F副總裁、現(xiàn)為太陽新天地購物中心總經(jīng)理的楊軍艇表示。

　　楊軍艇分析，百貨的主力消費群是“有車一族”，商場如沒有足夠的停車位，經(jīng)營檔次很難上來。他細細地掐算了一下，天河城有一幢50層的甲級寫字樓和6萬平方米的星級酒店，甲級寫字樓除去10層作后勤辦公不用配車，另外40層每層出租給2個公司，每個單位配4臺車，就占用了320個車位；星級酒店要配備250個車位和250個流動車位；天河城有360個鋪位，一鋪一臺車；再加上天河城百貨、集團領(lǐng)導(dǎo)用車，天河城地下停車場的980個車位僅內(nèi)部使用已經(jīng)不夠，根本就沒有足夠的車位留給消費者。

　　上周末，天河城百貨舉行14周年慶大促銷，專程從南海開車前來的陳小姐表示，上午11點天河城停車場已排起了長隊，最后車不得不停在正佳廣場。陳小姐表示，停車難大大影響了她的購物熱情。

　　有業(yè)內(nèi)人士則指出，天河城雖然是地鐵1號和3號線交匯處，場外也多條公交及BRT經(jīng)過，但這些帶來的客流并不是其主力消費群，“旺丁不旺財”，停車難的問題不解決商場很難再提升檔次。廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟研究所所長王先慶更是明確指出，政府大力發(fā)展地鐵和BRT，恰恰傷害了商業(yè)尤其是高端商業(yè)發(fā)展，一些有車一族周末根本不去天河商圈消費；“天河商圈應(yīng)多建立體停車場，停車難題不解決，對天河商圈的發(fā)展將是致命的�！贝饲耙灿姓䥇f(xié)委員提議，將天河城外遷或改造博物館、電影院改善天河商圈交通堵塞問題。

　　硬傷2:同質(zhì)化競爭

　　天河城70%品牌與正佳重復(fù)

　　業(yè)內(nèi)人士指出，正佳廣場開業(yè)后在經(jīng)營規(guī)模上遠遠大于天河城廣場，但在商戶組合上兩者的同質(zhì)化卻十分明顯。正佳的兩大主力店—百佳和廣州友誼，在檔次、定位和商品組合上與天河城的兩大主力店—吉之島和天河城百貨并沒有明顯的差異。楊軍艇表示，目前正佳和天河城有70%的商品品牌重復(fù)。

　　據(jù)悉，迫于競爭壓力，天河城今年加大了品牌商家調(diào)整力度，一樓引進了NINE WEST，并計劃引進西班牙快時尚巨頭ZARA等知名品牌，而正佳除了引入玩具反斗城外，也計劃在東北角引進瑞典快時尚H&M，“兩家快時尚到時可能又會打得頭破血流�！�

　　那么，太古匯、萬菱匯加盟天河商圈，將帶來互動互補、成行成市的倍增效應(yīng)？還是會相沖相克，此消彼長？業(yè)內(nèi)說法不一。王先慶表示，受交通、周邊人口、購買力等諸多條件所限，天河商圈客流量不可能無限量膨脹。太古匯、萬菱匯的加盟，以及珠江新城、白云新城等商圈的崛起，勢必會分流天河城的客流。事實上，3年前正佳廣場走向成熟后，天河城高增長期就已經(jīng)結(jié)束了。另外，他認為中山、佛山等珠三角其它城市本地商圈和品牌走向成熟，也會把部分消費力留在當(dāng)?shù)亍?/P>

　　楚睿商業(yè)公司董事長黃文杰則認為，正佳、中怡的出現(xiàn)，不是進去分蛋糕，而是一起做大蛋糕，因為他們各自定位不同，太古匯加盟則利于提升商圈檔次，加強商圈輻射范圍�！艾F(xiàn)代商業(yè)競爭是商圈與商圈競爭，眾多新購物中心加入后可增強商圈輻射力，抵消了內(nèi)部相互分流客戶產(chǎn)生的負面影響�！�

　　硬傷3:人才流失

　　不斷被“挖墻腳” “黃埔軍校”唔易做

　　白云萬達廣場、太古匯、五號停機坪、萬菱匯、太陽新天地購物中心、高德置地廣場、西城都薈等上百萬平方米的商業(yè)面積將在今明兩年陸續(xù)面世，其背后無疑是零售業(yè)商業(yè)管理人才的缺乏與爭奪。楚睿商業(yè)公司董事長黃文杰表示，這些人才只有在已開業(yè)商業(yè)項目去挖，而天河城作為已開業(yè)10多年的購物中心，大批人員擁有豐富管理經(jīng)驗，不斷被“挖墻腳”，也因此被喻為“購物中心和百貨的黃埔軍�！薄�

　　據(jù)記者了解，隨著原天河城集團副總裁、天河城百貨董事長黃啟寧離職，早期天河城開創(chuàng)時代的元老級別以上的管理人員已全部“單飛”。尤其是自2006年3月天河城集團前任董事長禹來出走深圳中信城市廣場后，天河城集團高層便人事變動不斷。先是原天河城副總裁、天河城物業(yè)管理公司董事長楊敬玉追隨禹來任職中信城市廣場總經(jīng)理；之后天河城百貨總經(jīng)理林翠調(diào)任，原天河城集團副總裁李穗生過檔正佳廣場副總裁等。一位從天河城離職的中層人員告訴記者，大批人才的流失，也導(dǎo)致天河城及其百貨的新項目拓展幾乎停滯不前，不能與廣百股份一年簽六店的擴張速度同日而語；“比未來經(jīng)營更值得天河城集團思考的，是如何創(chuàng)立更加合理的人才機制�！�

　　究竟是何原因?qū)е绿旌映羌瘓F人員流失嚴重？很多業(yè)內(nèi)人士稱“這是一個敏感而復(fù)雜的問題”。一位資深行業(yè)人士表示，人事調(diào)整每個公司都存在，天河城比較引人關(guān)注的原因或許是其在母公司粵海投資中的尷尬處境。“雖然天河城是一臺年入10多億的大印鈔機，也曾幫助粵海集團渡過難關(guān)，但在集團內(nèi)部，其一直不被認為是重點發(fā)展對象�！睋�(jù)了解，天河城集團的母公司——廣東省政府在香港上市的窗口企業(yè)粵海投資集團主要有六大業(yè)務(wù)種類，分別為供水、收費道路及橋梁、零售及商場出租以及酒店經(jīng)營管理等，其中東深供水、韶關(guān)電廠等工業(yè)、基建項目占重頭。

　　硬傷4:不思進取

　　百貨連鎖擴張不敵廣百友誼

　　“商業(yè)原則是逆水行舟、不進則退�！睏钴娡П硎�，天河城集團上進心不強，這也可能也是國企的“通病”。

　　楊指出，廣百股份去年短短一年內(nèi)先后成功布局揭陽、惠州、成都、茂名、深圳、武漢六地，不僅首次涉足深圳，同時也首次跨出省外，創(chuàng)下一年內(nèi)年連簽六店、一月內(nèi)連開三店的記錄；廣州友誼則進軍珠江新城打造國金店、攜手長隆打造長隆友誼購物公園，以及拿下世貿(mào)和佛山店等……“與此形成鮮明對比的是，天河城百貨安于現(xiàn)狀，不思進取。”

　　廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟研究所所長王先慶也指出，連鎖規(guī)模發(fā)展可提升商業(yè)企業(yè)效益，隨著太古匯、萬菱匯、太陽新天地、高德置地四季MALL等高端購物中心開業(yè)并度過培育期，安于現(xiàn)狀的天河城可能在3~5年內(nèi)走下神壇。

　　楊軍艇認為，以天河城的名氣至少可以在廣州復(fù)制4~5個，但走出廣州就不一定有優(yōu)勢，“出了廣州一缺乏高認知度的消費者群，二缺乏可以全國擴張的供應(yīng)商資源，三缺乏管理人才�！倍饲疤旌映羌瘓F曾宣布將在天津投資21億元興建購物中心，對此楊軍艇并不看好，“天津項目目前定位不清晰，天津與廣州是兩個消費觀念不同的城市”。他強調(diào)，投資項目前要明確自身的優(yōu)劣勢、所能承受的風(fēng)險、機遇，最后再看投資回報，缺一不可。

　　硬傷5:唯利是圖

　　招投標(biāo)機制“變味” 攪亂商場業(yè)態(tài)布局

　　天河城首創(chuàng)引進了商場租賃采取招投標(biāo)機制，初衷是防止腐敗、公平公開、強調(diào)廉潔，如今卻“變味”了，一味強調(diào)“價高者得，唯利是圖”，攪亂了天河城的業(yè)態(tài)布局。

　　“應(yīng)該說天河城招投標(biāo)模式實施得不成功。”曾在天河城開國際牛仔品牌店的代理商ALEX表示，之前進駐天河城是看中其名氣做窗口廣告效應(yīng)，但經(jīng)過幾輪招標(biāo)，天河城租金已經(jīng)漲了好幾倍，如今一二樓中心位置每平方米每月租金已高達1500元以上。ALEX表示，像他們這樣的品牌已沒有必要去忍受這樣高租金�！吧虉龅牟季植荒芎唵斡脙r錢來定，有時要大品牌主力店、有時要相對缺乏的業(yè)態(tài)，不應(yīng)一味強調(diào)‘價高者得’。”

　　黃文杰也表示，天河城追求租金高回報，確實把一些優(yōu)質(zhì)商戶和有競爭力的品牌掃地出門。有業(yè)內(nèi)人士則透露，天河城本想借提高租金將一些中低端品牌清出場，以提高商場檔次來限制過多的人流量，但正佳開業(yè)后不斷調(diào)整，正好承接了被清的這部分品牌；“但另一方面，太古匯起來后，高端天河城肯定做不過它，而中低端又被正佳所承接，屆時天河城的定位難免尷尬�！�

　　硬傷6:裝修老化

　　15年前的設(shè)計不符合時代要求

　　天河城1996年建成試營業(yè)，是國內(nèi)最早的SHOPPING MALL，當(dāng)時請了廣州市設(shè)計院作為設(shè)計單位，在建設(shè)者和設(shè)計者的共同努力下，造就了商場合理的動線設(shè)計。

　　但“15年之后，無論是對于商圈或是購物中心，已經(jīng)進入了中老年期，商場要修改難度很大。”王先慶表示，天河城樓層高5米，而目前購物中心標(biāo)準層高是6米，一些國際品牌旗艦店對層高有非常嚴格的要求，這一硬傷很難改觀。據(jù)悉，天河城這幾年也經(jīng)過幾次大裝修，但由于沒有停業(yè)整改，操作難度很大。

　　廣州市商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會副會長彭強認為，目前，從廣百天河店至崗頂天娛廣場這一帶天河路商圈約聚集了100萬平方米的商業(yè)面積，必須要吸引100萬消費人口才能達到平均利潤，而目前天河商圈每天吸引人流量約50萬，商家調(diào)整引進新資源，勢必會加大對已經(jīng)進入“中老年期”的天河城的競爭壓力。

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廣州天河商圈競爭形勢點評