畸高的收益率及監(jiān)管層的密切關(guān)注再次將房地產(chǎn)信托置于風(fēng)口浪尖。
　　
　　專(zhuān)家表示，目前開(kāi)發(fā)商的信托融資成本已超過(guò)１５％，而樓市成交已初顯疲態(tài)，雙重?cái)D壓下，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)累積不容忽視。監(jiān)管層盡管未出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)信托的新政策，但在銀行推出的理財(cái)產(chǎn)品以及信托公司融資等方面，均屢屢向投資者和有關(guān)機(jī)構(gòu)提示了風(fēng)險(xiǎn)，因此，投資者不可掉以輕心，更不可盲目追求高收益率。
　　
　　中小房企融資全面轉(zhuǎn)向信托
　　
　　易居研究院近日發(fā)布報(bào)告指出，目前全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源增速明顯慢于投資增速，出現(xiàn)了少有的投資增速反超資金來(lái)源增速的現(xiàn)象，企業(yè)自籌資金比重處在歷史高位，融資環(huán)境明顯趨緊。
　　
　　大型房企多轉(zhuǎn)向海外融資，恒大地產(chǎn)、雅居樂(lè)、合生創(chuàng)展、中駿置業(yè)、復(fù)地、華南城、碧桂園、首創(chuàng)置業(yè)、路勁、寶龍、瑞安建業(yè)等多家房企紛紛通過(guò)海外發(fā)債、向外資銀行借貸等方式發(fā)力海外資本市場(chǎng)儲(chǔ)備資金。
　　
　　中小房企則全面轉(zhuǎn)向極具靈活性的金融工具——信托融資。從近幾個(gè)月各個(gè)信托公司發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來(lái)看，大部分都投向中小開(kāi)發(fā)商位于二三線城市的住宅類(lèi)項(xiàng)目，融資額大多在５億元以?xún)?nèi)。也有少數(shù)知名大型房企身影，如世茂股份，去年５月以來(lái)已前后進(jìn)行了５次信托融資，總?cè)谫Y規(guī)模超過(guò)２６億元。
　　
　　北京市天睿律師事務(wù)所運(yùn)營(yíng)總監(jiān)陳謀博告訴記者�！霸谡{(diào)控政策的作用下，一定會(huì)有部分中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商倒掉�，F(xiàn)在中小開(kāi)發(fā)商都不可能從銀行獲得開(kāi)發(fā)貸款，通過(guò)我們公司介紹融資的百分之百都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，他們普遍希望能通過(guò)信托融資�！�
　　
　　自從國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始嚴(yán)厲的調(diào)控政策以來(lái)，房地產(chǎn)信托業(yè)就逆勢(shì)而起。中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的新增信托項(xiàng)目金額高達(dá)７１０．９億元，同比增長(zhǎng)１２．５％。
　　
　　同期央行數(shù)據(jù)顯示，一季度人民幣房地產(chǎn)貸款新增５０９５億元，同比少增３３３８億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增１６７８億元，比上年末回落６．５個(gè)百分點(diǎn)，其中還包括保障性住房開(kāi)發(fā)貸款的６５１億元。
　　
　　信貸與信托“此消彼長(zhǎng)”，可見(jiàn)信托資金已成為中小房企的主要融資來(lái)源之一。
　　
　　房地產(chǎn)信托銷(xiāo)售火爆
　　
　　多位接受記者采訪的信托公司人士表示，房地產(chǎn)企業(yè)“求資若渴”，而信托公司受到凈資本管理約束，不可能無(wú)限制發(fā)行信托產(chǎn)品，使得房地產(chǎn)信托“供不應(yīng)求”，收益率屢屢創(chuàng)新高。
　　
　　據(jù)好買(mǎi)基金研究中心監(jiān)測(cè)，去年１０月之前，房地產(chǎn)信托最低年化收益率在５．５０％－６．００％之間，１０月之后達(dá)到６．６０％，今年以來(lái)均在７％以上，最低收益率接近１０％的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品不勝枚舉。而信托產(chǎn)品的最高預(yù)期收益率從１１％一路漲至１５％，個(gè)別信托計(jì)劃甚至打出最高收益率超過(guò)２０％以此吸引投資者。
　　
　　股市低迷，樓市前景不明，房地產(chǎn)信托如此可觀的收益預(yù)期，確實(shí)頗具投資吸引力。
　　
　　宜信財(cái)富管理中心高級(jí)貴賓理財(cái)顧問(wèn)葛偉芬告訴記者，信托投資門(mén)檻以１００萬(wàn)元起步，投資者是高凈值客戶(hù)，特別是樓市限購(gòu)令出臺(tái)后，很多客戶(hù)將注意力轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托�！坝绕涫侨ツ晗掳肽暌詠�(lái)，收益率越來(lái)越高，目前我們代售的房地產(chǎn)信托計(jì)劃收益率均在９％－１２％。今年房地產(chǎn)信托銷(xiāo)售很好，特別是一些質(zhì)量好的項(xiàng)目，產(chǎn)品出來(lái)一周就被搶購(gòu)一空�！�
　　
　　高收益總是伴隨高風(fēng)險(xiǎn)，樓市成交已初顯疲態(tài)，開(kāi)發(fā)商在信托產(chǎn)品到期時(shí)能否回籠資金，能否及時(shí)兌付是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)所在。
　　
　　葛偉芬稱(chēng)，現(xiàn)在做的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目都是二三線、三四線城市，拿地成本低，且當(dāng)?shù)卣�府出于招商引資目的還會(huì)給予一定補(bǔ)貼，增強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)的周轉(zhuǎn)能力，同時(shí)也降低了信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)。
　　
　　好買(mǎi)基金研究中心報(bào)告稱(chēng)，信托公司目前處于“賣(mài)方市場(chǎng)”，有機(jī)會(huì)選擇資質(zhì)相對(duì)優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)，并可在股權(quán)質(zhì)押、抵押物、抵押率、擔(dān)保條款、連帶責(zé)任條款上做更好的選擇。
　　
　　房地產(chǎn)信托收緊趨勢(shì)明顯
　　
　　實(shí)際上，若考慮信托發(fā)行等各環(huán)節(jié)費(fèi)用，目前開(kāi)發(fā)商信托融資的成本一般在１５％以上，極個(gè)別開(kāi)發(fā)商融資成本甚至達(dá)到２５％－３０％。
　　
　　一面是高企的資金成本，一面是初顯疲態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，風(fēng)險(xiǎn)累積不容忽視。去年，銀監(jiān)會(huì)就出臺(tái)《信托公司凈資本管理辦法》，擬以類(lèi)似銀行資本充足率的指標(biāo)約束信托公司；隨后又發(fā)布《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，要求信托公司自查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否滿(mǎn)足“四證”齊全等條件，并要求信托公司每月上報(bào)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)情況。
　　
　　４月以來(lái)，信托業(yè)內(nèi)幾度傳出銀監(jiān)會(huì)將暫停房地產(chǎn)信托的消息，盡管銀監(jiān)會(huì)人士表態(tài)并未叫停，對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的要求沒(méi)有變化，不過(guò)銀監(jiān)會(huì)確實(shí)收緊了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品最重要的銷(xiāo)售渠道——商業(yè)銀行。
　　
　　信托公司人士告訴記者，銀監(jiān)會(huì)主要領(lǐng)導(dǎo)此前在內(nèi)部會(huì)議上警示，對(duì)于存在違規(guī)行為和高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銀行不得協(xié)助通過(guò)房地產(chǎn)信托類(lèi)理財(cái)產(chǎn)品、發(fā)行債券等方式募集資金。
　　
　　銀監(jiān)會(huì)主席劉明康也明確表示，要對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一些新苗頭密切監(jiān)測(cè)、加強(qiáng)研判，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管。
　　
　　監(jiān)管的緊縮信號(hào)已經(jīng)釋放，無(wú)論是從資金主要募集方銀行，還是從產(chǎn)品發(fā)行方信托公司，均在遏制房地產(chǎn)信托的推出。銀行銷(xiāo)售渠道對(duì)房地產(chǎn)信托的謹(jǐn)慎，甚至停售，無(wú)疑將大大影響產(chǎn)品募集。此外，目前已有大型信托公司按月對(duì)融資類(lèi)房地產(chǎn)信托的總規(guī)模規(guī)定上限。
　　
　　聯(lián)華國(guó)際信托高級(jí)信托經(jīng)理周林對(duì)記者說(shuō)，監(jiān)管層雖說(shuō)近期不會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)信托出臺(tái)新規(guī)，但業(yè)界都認(rèn)為收緊趨勢(shì)明顯，最近希望多做幾個(gè)項(xiàng)目。畢竟對(duì)不少信托公司來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)信托是非常重要的盈利來(lái)源。
　　
　　羅靖說(shuō)，一方面，部分商業(yè)銀行暫停銷(xiāo)售房地產(chǎn)信托產(chǎn)品確實(shí)對(duì)信托公司有比較大的影響，特別是那些非常依賴(lài)銀行渠道的信托公司；另一方面，隨著樓市成交下滑，投資者對(duì)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)信托也愈發(fā)謹(jǐn)慎。

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