信托-信托資金成中小房企主要融資來源之一簡析_研究報告

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2011-2012年中國保險產品市場深度調研與發(fā)展前景

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2011-2015年中國保險中介行業(yè)價值評估及投資前景

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2011年中國農村社會養(yǎng)老保險市場評估分析及投資潛力預

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2011-2015年中國融資行業(yè)發(fā)展趨勢分析及投資價值

《2011-2015年中國融資行業(yè)發(fā)展趨勢分析及投資價值預測報告》在大量周密的市場調研基礎上

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畸高的收益率及監(jiān)管層的密切關注再次將房地產信托置于風口浪尖。記者近日采訪了解到，被信貸緊縮抑制的房地產企業(yè)融資需求正轉向信托，信托資金已成為中小房企的主要融資來源之一。
　　
　　專家表示，目前開發(fā)商的信托融資成本已超過15％，而樓市成交已初顯疲態(tài)，雙重擠壓下，市場風險累積不容忽視。監(jiān)管層盡管未出臺針對房地產信托的新政策，但在銀行推出的理財產品以及信托公司融資等方面，均屢屢向投資者和有關機構提示了風險，因此，投資者不可掉以輕心，更不可盲目追求高收益率。
　　
　　資金鏈告急
　　
　　中小房企融資
　　
　　全面轉向信托
　　
　　易居研究院近日發(fā)布報告指出，目前全國房地產開發(fā)企業(yè)資金來源增速明顯慢于投資增速，出現(xiàn)了少有的投資增速反超資金來源增速的現(xiàn)象，企業(yè)自籌資金比重處在歷史高位，融資環(huán)境明顯趨緊。
　　
　　大型房企多轉向海外融資，恒-大地產、雅居樂、合生創(chuàng)展、中駿置業(yè)、復地、華南城、碧桂園、首創(chuàng)置業(yè)、路勁、寶龍、瑞安建業(yè)等多家房企紛紛通過海外發(fā)債、向外資銀行借貸等方式發(fā)力海外資本市場儲備資金。
　　
　　中小房企則全面轉向極具靈活性的金融工具——信托融資。從近幾個月各個信托公司發(fā)行的房地產信托產品來看，大部分都投向中小開發(fā)商位于二三線城市的住宅類項目，融資額大多在5億元以內。也有少數(shù)知名大型房企身影，如世茂股份，去年5月以來已前后進行了5次信托融資，總融資規(guī)模超過26億元。
　　
　　北京市天睿律師事務所運營總監(jiān)陳謀博告訴記者，他所在的事務所專門從事中小企業(yè)評估、貸款、清收服務，目前正在幫助銀行清收，已經有部分企業(yè)由于資金鏈緊張而倒閉，大都是房地產企業(yè)。“在調控政策的作用下，一定會有部分中小房地產開發(fā)商倒掉。現(xiàn)在中小開發(fā)商都不可能從銀行獲得開發(fā)貸款，通過我們公司介紹融資的百分之百都是房地產開發(fā)商，他們普遍希望能通過信托融資�！�
　　
　　自從國家對房地產市場開始嚴厲的調控政策以來，房地產信托業(yè)就逆勢而起。中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據顯示，今年一季度投向房地產領域的新增信托項目金額高達710.9億元，同比增長12.5％。
　　
　　同期央行數(shù)據顯示，一季度人民幣房地產貸款新增5095億元，同比少增3338億元，房地產開發(fā)貸款新增1678億元，比上年末回落6.5個百分點，其中還包括保障性住房開發(fā)貸款的651億元。
　　
　　信貸與信托“此消彼長”，可見信托資金已成為中小房企的主要融資來源之一。
　　
　　收益率高企房地產信托銷售火爆
　　
　　多位接受記者采訪的信托公司人士表示，房地產企業(yè)“求資若渴”，而信托公司受到凈資本管理約束，不可能無限制發(fā)行信托產品，使得房地產信托“供不應求”，收益率屢屢創(chuàng)新高。
　　
　　據好買基金研究中心監(jiān)測，去年10月之前，房地產信托最低年化收益率在5.50％－6.00％之間，10月之后達到6.60％，今年以來均在7％以上，最低收益率接近10％的房地產信托產品不勝枚舉。而信托產品的最高預期收益率從11％一路漲至15％，個別信托計劃甚至打出最高收益率超過20％，以此吸引投資者。
　　
　　股市低迷，樓市前景不明，房地產信托如此可觀的收益預期，確實頗具投資吸引力。
　　
　　宜信財富管理中心高級貴賓理財顧問葛偉芬告訴記者，信托投資門檻以100萬元起步，投資者是高凈值客戶，特別是樓市限購令出臺后，很多客戶將注意力轉向房地產信托�！坝绕涫侨ツ晗掳肽暌詠�，收益率越來越高，目前我們代售的房地產信托計劃收益率均在9％－12％。今年房地產信托銷售很好，特別是一些質量好的項目，產品出來一周就被搶購一空�！�
　　
　　高收益總是伴隨高風險，樓市成交已初顯疲態(tài)，開發(fā)商在信托產品到期時能否回籠資金，能否及時兌付是房地產信托產品的風險所在。
　　
　　葛偉芬稱，現(xiàn)在做的房地產信托項目都是二三線、三四線城市，拿地成本低，且當?shù)卣鲇谡猩桃Y目的還會給予一定補貼，增強了房地產企業(yè)的周轉能力，同時也降低了信托產品的風險。

信托公司目前處于“賣方市場”，有機會選擇資質相對優(yōu)秀的房地產企業(yè)，并可在股權質押、抵押物、抵押率、擔保條款、連帶責任條款上作更好的選擇。
　　
　　“我們自己也在對房地產信托進行結構性調整，注意力正在從住宅類房地產項目轉向商業(yè)地產。”百瑞信托研究發(fā)展中心博士后科研工作站主任羅靖告訴記者，即便要做住宅類信托也會選擇優(yōu)質公司，并將好幾個項目打包做成基金，以此分散信托產品風險。
　　
　　市場風險累積房地產信托收緊趨勢明顯
　　
　　實際上，若考慮信托發(fā)行等各環(huán)節(jié)費用，目前開發(fā)商信托融資的成本一般在15％以上，極個別開發(fā)商融資成本甚至達到25％－30％。
　　
　　一面是高企的資金成本，一面是初顯疲態(tài)的房地產市場，風險累積不容忽視。去年，銀監(jiān)會就出臺《信托公司凈資本管理辦法》，擬以類似銀行資本充足率的指標約束信托公司；隨后又發(fā)布《關于信托公司房地產信托業(yè)務風險提示的通知》，要求信托公司自查房地產開發(fā)項目是否滿足“四證”齊全等條件，并要求信托公司每月上報房地產信托業(yè)務的風險監(jiān)測情況。
　　
　　4月份以來，信托業(yè)內幾度傳出銀監(jiān)會將暫停房地產信托的消息，盡管銀監(jiān)會人士表態(tài)并未叫停，對房地產信托業(yè)務的要求沒有變化，不過銀監(jiān)會確實收緊了房地產信托產品最重要的銷售渠道——商業(yè)銀行。
　　
　　信托公司人士告訴記者，銀監(jiān)會主要領導此前在內部會議上警示，對于存在違規(guī)行為和高風險經營的房地產開發(fā)企業(yè)，銀行不得協(xié)助通過房地產信托類理財產品、發(fā)行債券等方式募集資金。
　　
　　銀監(jiān)會主席劉明康也明確表示，要對當前房地產市場出現(xiàn)的一些新苗頭密切監(jiān)測、加強研判，加強房地產信托業(yè)務的監(jiān)管。
　　
　　監(jiān)管的緊縮信號已經釋放，無論是從資金主要募集方銀行，還是從產品發(fā)行方信托公司，均在遏制房地產信托的推出。銀行銷售渠道對房地產信托的謹慎，甚至停售，無疑將大大影響產品募集。此外，目前已有大型信托公司按月對融資類房地產信托的總規(guī)模規(guī)定上限。
　　
　　聯(lián)華國際信托高級信托經理周林對記者說，監(jiān)管層雖說近期不會針對房地產信托出臺新規(guī)，但業(yè)界都認為收緊趨勢明顯，最近希望多做幾個項目。畢竟對不少信托公司來說，房地產信托是非常重要的盈利來源。
　　
　　羅靖說，一方面，部分商業(yè)銀行暫停銷售房地產信托產品確實對信托公司有比較大的影響，特別是那些非常依賴銀行渠道的信托公司；另一方面，隨著樓市成交下滑，投資者對購買房地產信托也愈發(fā)謹慎。
　　
　　信托公司人士對記者坦言，并非所有房地產信托產品都很好賣，特別是近段時間，投資者開始擔心樓市疲弱可能引發(fā)的風險，房地產信托沒有年初那么好賣了。

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信托資金成中小房企主要融資來源之一簡析