2008年在嚴(yán)厲的宏調(diào)政策推動(dòng)下，中國大中型城市房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍進(jìn)入下行調(diào)整軌道，房價(jià)回落，成交萎縮。作為對(duì)前一階段房地產(chǎn)過快發(fā)展的反彈 效應(yīng)，這種歸位調(diào)整從2008年開始就面臨超調(diào)隱憂，直擊置業(yè)主力的抑制政策令供求失衡、接踵而至的自然災(zāi)害使過度觀望情況日漸顯露。在下半年更遭遇了罕 見的全球性金融危機(jī)。

　　由于外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷惡化，我國進(jìn)入降息周期，并推出一系列救市措施，保增長擴(kuò)內(nèi)需調(diào)結(jié)構(gòu)。政府財(cái)政投資和內(nèi)需發(fā)展走勢(shì)成為中國經(jīng)濟(jì)抵御外部不 利因素沖擊的關(guān)鍵，相對(duì)當(dāng)前受困于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的主要國家，充裕的財(cái)政支付能力和巨大的內(nèi)需空間正是中國的優(yōu)勢(shì)所在，然而，在社會(huì)保障、公共服務(wù)體系在近期內(nèi) 難有較大改觀的背景下，意圖立即啟動(dòng)居民消費(fèi)未必可行。而兼具居住、保障和投資等多重功能，同時(shí)影響廣泛的房地產(chǎn)自然成為內(nèi)需啟動(dòng)的重中之重，由房地產(chǎn)市 場(chǎng)牽引內(nèi)需啟動(dòng)是下一輪救市大計(jì)的必然之選。

　　繼上世紀(jì)90年代房改政策之后房地產(chǎn)再次擔(dān)負(fù)起拉動(dòng)內(nèi)需的重任，這也給2007年第四季度以來持續(xù)低迷的樓市帶來生機(jī)。而身陷困境的房地產(chǎn)市場(chǎng) 究竟能否在2009年承載如此重任，解除內(nèi)憂、克服外患，無疑正是各方關(guān)切所在，我們認(rèn)為過程未必一帆風(fēng)順，但多贏結(jié)局可以期待，2009將是中國房地產(chǎn) 市場(chǎng)激活之年。

　　從需求層面考察，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交低迷根本原因并非住房需求萎縮，旺盛的房地產(chǎn)需求從未改變并且依然存在，只是由于06-07年房價(jià)過快上漲及隨后的房價(jià)下降，而開始持幣觀望。

　　一般認(rèn)為上一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)入低迷始于2007年9.27房貸新政，中央嚴(yán)厲的調(diào)控政策強(qiáng)壓下了那一個(gè)繁榮周期。事實(shí)上在當(dāng)年中期國內(nèi)主要中心城市已經(jīng)開始出現(xiàn)量價(jià)分離，主流置業(yè)者追漲的熱情明顯減退。

　　當(dāng)然，2007年9月的政策轉(zhuǎn)向和2008年9月后逐漸顯現(xiàn)的金融危機(jī)也是不能忽視的外部因素。但我們認(rèn)為前期房地產(chǎn)市場(chǎng)成交大幅下降的本因在 于，房地產(chǎn)業(yè)過度依賴金融杠桿，導(dǎo)致地價(jià)房價(jià)間的自激式上漲，脫離了需求基本面，房地產(chǎn)價(jià)格超出現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)需求承受范圍。927新政令房價(jià)調(diào)頭向下更進(jìn)一步 加重置業(yè)者的觀望情緒。

　　而從房地產(chǎn)市場(chǎng)需求基本面來看，中國新增城市人口的置業(yè)需求和原有居民改善居住品質(zhì)的換房需求仍在持續(xù)增長，也有伴隨著城市化進(jìn)程和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)增長的巨大空間。

　　所以2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的核心問題就是激活持幣觀望的置業(yè)需求。

　　城市居民足夠的購買力是置業(yè)需求激活的第一前提，購買力與購房成本的匹配是激活需求的關(guān)鍵。近年來我國大中型城市居民可支配收入基本可保持每年 10％左右的增長，儲(chǔ)蓄率也在逐年增加，到2008年10月我國居民儲(chǔ)蓄總額已超過20萬億。同時(shí)房價(jià)在2008年普遍有了較大幅度降低，尤其中小戶型產(chǎn) 品增多更有利于降低住房總價(jià)。業(yè)界呼吁已久的房貸政策也于2008年年底開始松綁，預(yù)計(jì)在2009年貸款利率仍有較大下浮空間，此外房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi)也 在陸續(xù)下調(diào)或減免，并且可能依據(jù)激活需求的需要繼續(xù)調(diào)整。預(yù)計(jì)2009年房地產(chǎn)置業(yè)者購買力相對(duì)增加幅度應(yīng)在20％以上，已經(jīng)降至甚至低于兩年前樓市繁榮 量價(jià)平衡時(shí)期的水準(zhǔn)。而且整體利率的下調(diào)也有助于促進(jìn)住房消費(fèi)需求釋放。

　　而此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)出于促銷目的實(shí)行的降價(jià)措施也將很快獲得市場(chǎng)回應(yīng)。從2008年底救市新政出臺(tái)以后的成交情況來看，不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng) 有明顯回暖，在12月達(dá)到全年月度銷售量的高峰。部分發(fā)展商略作降價(jià)促銷即獲得置業(yè)者熱烈回應(yīng)。這表明雖然由于房價(jià)下跌導(dǎo)致追漲性置業(yè)者退場(chǎng)，但當(dāng)房價(jià)回 落至主流置業(yè)者購買力承受區(qū)間時(shí)，以自住為主要目的的需求即會(huì)走出觀望入市購房。

　　供應(yīng)層面來看，2009年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的局面尚無法逆轉(zhuǎn)，但將有明顯緩解。因?yàn)樵斐晒┣笫Ш獾闹饕�因素，�?009年已經(jīng)有了徹底改 變。正如前文所述，2007由于房地產(chǎn)市場(chǎng)受金融市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)，大規(guī)模圈地、上調(diào)房價(jià)和銷售目標(biāo)，但這種基于地價(jià)與房價(jià)自激的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張方式在2008年最終導(dǎo) 致大規(guī)模的供求失衡、樓盤滯銷。在2008年房地產(chǎn)企業(yè)增持土地規(guī)模已經(jīng)大幅縮減，國內(nèi)規(guī)模較大的房企中，除萬科、保利等極少數(shù)企業(yè)外基本沒有在2008 年增加土地儲(chǔ)備。同時(shí)，多數(shù)企業(yè)明確提出了以銷定產(chǎn)的開發(fā)策略，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)新增住宅供應(yīng)將有較大幅縮減，而以消化存量住宅為主。

　　政府計(jì)劃內(nèi)的保障型住宅在2008年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)有一定影響，但總體規(guī)模不大，預(yù)計(jì)在2009年，雖然中央政府規(guī)劃建設(shè)保障型住宅規(guī)模有所 擴(kuò)大，但從投資額度來看實(shí)際供應(yīng)增幅有限。而且鑒于2008年土地財(cái)政收益情況及當(dāng)前供求形勢(shì)，地方政府執(zhí)行意愿和能力均不能高估。

　　雖然存量商品住宅對(duì)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷仍將是比較嚴(yán)峻的考驗(yàn)，但供求壓力緩解，并逐漸趨向平衡卻是必然。

　　從中長期來看，2009年激活房地產(chǎn)市場(chǎng)是中央政府拉動(dòng)內(nèi)需的必要舉措，也是導(dǎo)流銀行系統(tǒng)金融“堰塞”風(fēng)險(xiǎn)的必要措施，更是完善城市住房機(jī)制的 必然要求。正如當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)層面的救市政策最終還是要落實(shí)到發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，樓市新政同樣要立足于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的發(fā)展和完善�；仡� 2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)的軌跡，可以看到，當(dāng)初嚴(yán)厲調(diào)控政策的干預(yù)，旨在糾正房地產(chǎn)業(yè)明顯偏離市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)的發(fā)展趨勢(shì)，令其回歸市場(chǎng)基本需求面，避免更大風(fēng)險(xiǎn)。 否則，或在市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)時(shí)，房價(jià)從高位下跌，造成較大比例按揭負(fù)資產(chǎn)，房地產(chǎn)復(fù)蘇過程將更加漫長，也就不可能再被賦予撬動(dòng)投資、拉動(dòng)內(nèi)需的重任了。

　　但另一方面，房地產(chǎn)的調(diào)整和轉(zhuǎn)型同樣不能在市場(chǎng)休克的條件下進(jìn)行，市場(chǎng)的根本在于循環(huán)，以完善的梯度消費(fèi)機(jī)制和稅收機(jī)制，促進(jìn)各種層次需求合理釋放，使社會(huì)各方面、各層次的利益和諧共存。而在提振經(jīng)濟(jì)、保增長的背景下激活房地產(chǎn)市場(chǎng)正可謂恰逢其時(shí)。

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