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房地產(chǎn)行業(yè)中期投資策略分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2009-6-27
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從長期看，伴隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速增長，城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)，中國的房地產(chǎn)行業(yè)值得長期看好。但鑒于房地產(chǎn)行業(yè)目前還需要1-2年的調(diào)整期，我們認(rèn)為在房地產(chǎn)行業(yè)最差情形未到來之前，房地產(chǎn)行業(yè)的股票總體上很難獲得超額收益。我們暫將行業(yè)的評(píng)級(jí)由前期的“推薦”下調(diào)為“中性”。
2009-2012年中國太陽能建筑產(chǎn)業(yè)運(yùn)行動(dòng)態(tài)及投資前 【出版日期】 2009年6月 【報(bào)告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個(gè) 【印2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報(bào)告 【出版日期】 2009年5月 【報(bào)告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個(gè)2009-2012年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)調(diào)研及戰(zhàn)略咨詢報(bào) 【出版日期】 2009年5月 【報(bào)告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個(gè)2008-2010年中國成都房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響 【出版日期】 2009年5月 【報(bào)告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個(gè)
房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整仍將持續(xù)：持續(xù)緊縮的貨幣政策將使得包括住房在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整；保障性住房的推出在短期內(nèi)分流了部分住房需求、遏制了房價(jià)的上漲；隨著股市的下跌和房市的調(diào)整，居民的收入預(yù)期已經(jīng)大幅下降，這在較大程度上影響到了居民包括住房在內(nèi)的消費(fèi)需求；在宏觀調(diào)控目標(biāo)未達(dá)到目標(biāo)前，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策基本上不會(huì)有根本性的放松；
1-5月份主要城市成交總體低于預(yù)期：除深圳、廣州外，其他城市4、5月份的成交都低于預(yù)期，呈現(xiàn)出了“旺季不旺”的局面。4月份很多城市的成交都出現(xiàn)了環(huán)比3月份下降的現(xiàn)象，5月份的成交雖然環(huán)比4月份有所上漲，但總體和3月份的成交比較接近。成交不振將會(huì)引致房價(jià)下降
行業(yè)調(diào)整期可能需要1-2年：宏觀調(diào)控可能要持續(xù)1-2年左右；一方面房價(jià)有所下降，另一方面居民的收入在增長，這種情形再持續(xù)1-2年后，居民的購房能力就會(huì)有較顯著的改善；目前各地推出的土地量在萎縮，與此同時(shí)開發(fā)商拿地的熱潮已大幅減退，不少推出的地塊都出現(xiàn)了流標(biāo)的現(xiàn)象。因此1-2年后，商品住宅的供應(yīng)可能會(huì)相對(duì)比較緊張；
行業(yè)評(píng)級(jí)下調(diào)為“中性”：鑒于房地產(chǎn)行業(yè)本身還需要1-2年的調(diào)整期，我們認(rèn)為在房地產(chǎn)行業(yè)最差情形未到來之前，房地產(chǎn)行業(yè)的股票總體上很難獲得超額收益。我們暫將行業(yè)的評(píng)級(jí)由前期的“推薦”下調(diào)為“中性”；
投資建議：我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)還是存在著交易性的機(jī)會(huì)，建議投資者波段操作。我們建議投資者關(guān)注四類股票：公司資金面（或即將）比較寬松的公司，如招商地產(chǎn)和華發(fā)股份；股價(jià)顯著低估的龍頭公司，如招商地產(chǎn)；未來有望保持高速增長的龍頭公司，如萬科和保利地產(chǎn)；業(yè)務(wù)主要集中在長期看好區(qū)域的公司，如華發(fā)股份。
一、房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整仍將持續(xù)
從長期看，伴隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速增長，城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)，中國的房地產(chǎn)行業(yè)值得長期看好。但在短期內(nèi)，由于以下原因，行業(yè)還將繼續(xù)調(diào)整。
1、緊縮性的貨幣政策仍將持續(xù)
緊縮性的貨幣政策，由于較高的利率水平以及嚴(yán)格控制的信貸增長，往往會(huì)導(dǎo)致社會(huì)資金緊張，使得包括住房在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整。
07年底，中國于10余年來首次采用了緊縮性的貨幣政策。
07年央行連續(xù)8次提高了利率水平，目前1年期貸款利率水平達(dá)到了7.47%，利率水平已處于10年來的高點(diǎn)；
自07年以來，央行已經(jīng)連續(xù)15次上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，6月25日將達(dá)到17.5%；
08年銀行新增人民幣貸款總規(guī)模與07年相當(dāng)。央行已經(jīng)表示08年新增人民幣貸款將保持在07年的水平。
在目前通脹水平高企的情況下，預(yù)期未來較長的一段時(shí)期內(nèi)仍將實(shí)施緊縮性的貨幣政策。
在緊縮性的貨幣政策下，開發(fā)商的資金趨緊，居民收入增速下降，房地產(chǎn)價(jià)格不可避免會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。
2、保障性住房即將推出
07年底，中國所有的大中城市都被強(qiáng)制要求制訂了包括保障性住房在內(nèi)在住房規(guī)劃，中國的保障住房建設(shè)已經(jīng)被提到了前所未有的高度。未來中國的房地產(chǎn)市場將會(huì)同國際一樣，走一條市場手段和政府保障相結(jié)合的道路，這昭示著自98年取消福利分房以來中國完全依賴市場解決居民住房問題的政策取向的終結(jié)。
隨著08年初各地保障住房計(jì)劃的出臺(tái)，各地保障性住房即將推向市場。
保障性住房大比例的出臺(tái)，符合民生的需要、促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。但在短期內(nèi)，其無疑分流了部分住房需求，遏制了房價(jià)的上漲。
4、行業(yè)調(diào)控政策短期內(nèi)難以根本放松
在宏觀調(diào)控目標(biāo)未達(dá)到目標(biāo)前，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策基本上不會(huì)有根本性的放松。保障住房政策、第2套房貸政策、針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸政策、土地政策、稅收政策等方面的行業(yè)政策將會(huì)繼續(xù)貫徹實(shí)施。
二、1-5月份主要城市成交總體低于預(yù)期
2008年，1-5月份全國重點(diǎn)城市成交的總體情況為：
同比大幅下降；
環(huán)比上漲；
4、5月份成交低于預(yù)期。
1、同比大幅下降
就全國重點(diǎn)城市08年1-5月的成交面積而言，除上海的同比降幅較小外，其他5個(gè)重點(diǎn)城市都有比較大的跌幅，其中北京、深圳和廣州更是同比下降了40%。
3、4、5月份成交低于預(yù)期
除了前期房價(jià)跌幅較大，因而近期成交放量的深圳、廣州外，其他城市4、5月份的成交都低于預(yù)期，呈現(xiàn)出了“旺季不旺”的局面：
4月份很多城市的成交都出現(xiàn)了環(huán)比3月份下降的現(xiàn)象；
5月份的成交雖然環(huán)比4月份有所上漲，但總體和3月份的成交比較接近。
4、未來房地產(chǎn)量價(jià)分析
我們一直認(rèn)為，在短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)“量是價(jià)的先行指標(biāo)”：
如果成交比較旺盛，價(jià)格相應(yīng)會(huì)比較堅(jiān)挺；
反之，成交低迷則將導(dǎo)致房價(jià)下降；07年下半年以來深圳和廣州房地產(chǎn)市場量與價(jià)的走勢就是一個(gè)很好的說明。
珠三角是中國房地產(chǎn)發(fā)展最成熟的區(qū)域之一，也是對(duì)行業(yè)調(diào)控反應(yīng)最迅速的區(qū)域之一，無疑，其走勢對(duì)其他區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的走勢是重要的參考。而目前，其他地區(qū)的房價(jià)在行業(yè)調(diào)控的作用下還未出現(xiàn)明顯的下降。我們估計(jì)其出現(xiàn)調(diào)整是不可避免的。
三、行業(yè)投資策略
1、行業(yè)長期看好
我們認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)值得長期看好：
中國的城鎮(zhèn)化率在07年底為45%左右，還有很大發(fā)展空間；
伴隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速增長，居民收入水平總體也將保持高速增長；
中國“人多地少”的基本格局將長期存在。
2、行業(yè)調(diào)整可能需要1-2年
從行業(yè)的基本情況看，行業(yè)可能還需要一段時(shí)期的調(diào)整：
宏觀調(diào)控可能要持續(xù)1-2年左右，期間緊縮性的貨幣政策仍將持續(xù)；
一方面房價(jià)有所下降，另一方面居民的收入在增長，這種情形再持續(xù)1-2年后，居民的購房能力就會(huì)有較顯著的改善；
目前各地推出的土地量在萎縮，與此同時(shí)開發(fā)商拿地的熱潮已大幅減退，不少推出的地塊都出現(xiàn)了流標(biāo)的現(xiàn)象。因此1-2年后，商品住宅的供應(yīng)可能會(huì)相對(duì)比較緊張。
3、行業(yè)評(píng)級(jí)下調(diào)為“中性”
鑒于房地產(chǎn)行業(yè)本身還需要1-2年的調(diào)整期，我們認(rèn)為在房地產(chǎn)行業(yè)最差情形未到來之前，房地產(chǎn)行業(yè)的股票總體上很難獲得超額收益。我們暫將行業(yè)的評(píng)級(jí)由前期的“推薦”下調(diào)為“中性”。
4、投資建議：波段操作、關(guān)注四類公司
我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)還是存在著交易性的機(jī)會(huì)，建議投資者波段操作。
就房地產(chǎn)行業(yè)的股票，我們建議投資者關(guān)注四類股票：
公司資金面（或即將）比較寬松的公司。目前嚴(yán)厲的宏觀和行業(yè)調(diào)控已經(jīng)導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)商資金面異常緊張，甚至包括了一些非常優(yōu)秀的、具有國有背景的地產(chǎn)公司。在當(dāng)前的形勢下，我們主要建議投資關(guān)注那些資金安全有保障的公司。例如，具有很強(qiáng)國有背景的地產(chǎn)公司以及目前資金比較充裕的公司。這些公司包括：招商地產(chǎn)（80億元的增發(fā)在即，又有很強(qiáng)的集團(tuán)背景）、華發(fā)股份（剛完成26億元的增發(fā)）；
股價(jià)顯著低估的龍頭公司，如招商地產(chǎn)；
未來有望保持高速增長的龍頭公司，如萬科和保利地產(chǎn)；
業(yè)務(wù)主要集中在長期看好區(qū)域的公司，如華發(fā)股份。
四、重點(diǎn)公司評(píng)級(jí)
1、招商地產(chǎn)：強(qiáng)烈推薦A
我們給予公司股票“強(qiáng)烈推薦A”的投資評(píng)級(jí)：
公司最差的情形已經(jīng)成為過去。自08年下半年公司業(yè)績將進(jìn)入爆發(fā)增長期；
公司80億元的增發(fā)在即，如果發(fā)行成功則有利于公司在行業(yè)的調(diào)整中進(jìn)一步壯大；
公司大股東在股改中承諾，蛇口工業(yè)區(qū)有限公司將繼續(xù)通過注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等多種方式支持招商地產(chǎn)的發(fā)展，巨大的間接土地儲(chǔ)備為公司未來房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的持續(xù)擴(kuò)張?zhí)峁┝擞辛Φ谋Ｕ希?BR>
具有穩(wěn)定收益特征的物業(yè)租賃、供水供電等業(yè)務(wù)一方面在一定程度上減少了公司的業(yè)績波動(dòng)，另一方面也為公司提供了較高的重估值；
我們計(jì)算的公司的RNAV為34.4元，目前公司股價(jià)已經(jīng)顯著低于RNAV，股價(jià)已經(jīng)具有了很好的安全邊際。
2、萬科A：審慎推薦A
我們預(yù)計(jì)公司08年到10年，公司的主營收入將保持高速增長，增速分別為65%、48%和48%，EPS分別為1.24元、1.82元和2.67元。
3、保利地產(chǎn)：審慎推薦A
在經(jīng)歷了價(jià)格的一定下跌之后，4月底以來珠三角的深圳和廣州成交總體較好，廣州甚至出現(xiàn)了成交同比上漲的罕見現(xiàn)象，從表面看這主要是因?yàn)閮沙鞘行麻_盤增加的原因，從深層次看可能是因?yàn)橹槿堑貐^(qū)房地產(chǎn)市場的理性調(diào)整已經(jīng)接近結(jié)束。珠三角市場的企穩(wěn)對(duì)公司的經(jīng)營無疑具有最積極的影響。
我們預(yù)計(jì)公司08年到10年，公司的主營收入將保持高速增長，增速分別為137%、116%和44%，公司的EPS分別為1.26元、2.33元和3.51元。
4、華發(fā)股份：審慎推薦A
我們給予公司股票“審慎推薦A”的投資評(píng)級(jí)，我們的推薦理由為：
珠海房地產(chǎn)市場長期看好：
港珠澳大橋開工在即。2008年2月28日，港珠澳大橋工程方案和融資方案獲得了最終確定，大橋動(dòng)工在即。2007年港深大橋的開通導(dǎo)致深圳房地產(chǎn)市場的猛烈上漲就是一個(gè)很好的案例；廣珠城際軌道08年底開通。廣珠城際輕軌將于2008年開通。該輕軌的開通使得廣州到香港的時(shí)間由原先140分鐘的車程縮短到40分鐘；澳門的積極影響。澳門目前一手商品住宅的開盤價(jià)已達(dá)到4萬元人民幣/平米左右，選擇在珠海買房的澳門人在顯著增長。
給予公司股票審慎推薦A的投資評(píng)級(jí)：
公司業(yè)務(wù)主要集中在長期看好的珠海市場；
當(dāng)之無愧的珠海地產(chǎn)龍頭：07年公司在珠海房地產(chǎn)場的占有率達(dá)到了26.7%；隨著08年到10年公司房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售進(jìn)入高峰期，公司在珠海市場的占有率仍有望繼續(xù)提高；
公司充足的經(jīng)營激勵(lì)。高效的獎(jiǎng)勵(lì)基金，首期的股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃的推出以及公司未來將繼續(xù)強(qiáng)化股權(quán)激勵(lì)。
我們計(jì)算得出公司每股凈資產(chǎn)重估值約為16.5元左右，我們預(yù)計(jì)08年到10年，公司EPS分別為：1.04元、1.68元和2.52元。 - ■ 與【房地產(chǎn)行業(yè)中期投資策略分析】相關(guān)新聞
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