房地產(chǎn)可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)是，隨著市場(chǎng)集中度加劇，超級(jí)大集團(tuán)將會(huì)出現(xiàn)。

發(fā)布房企銷售排行榜是房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)每年的慣例。盡管各家機(jī)構(gòu)在排行榜榜單名次上略有不同，但仍然能反映行業(yè)整體趨勢(shì)特點(diǎn)。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在前緊后松的政策影響下呈現(xiàn)出前高后低的發(fā)展態(tài)勢(shì)，全國(guó)商品房成交量?jī)r(jià)均創(chuàng)歷史新高。2016年，共有131家房地產(chǎn)企業(yè)躋身百億軍團(tuán)，較2015年增加27家，銷售總額共計(jì)5.7萬(wàn)億元，市場(chǎng)份額已超45%，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)更加突顯，百億房企漸成未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主力。

鴻坤地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行董事毛大慶近期感慨稱，今年房地產(chǎn)銷售超過(guò)了歷史銷售紀(jì)錄?！拔曳浅岩蛇@個(gè)數(shù)據(jù)可能不會(huì)再來(lái)了，可能也是中國(guó)達(dá)到的歷史最高點(diǎn)?！?/p>

毛大慶預(yù)計(jì)，2016年年底總銷售面積數(shù)據(jù)為15億平方米，平均下來(lái)一個(gè)人買一平方米。市場(chǎng)集中加劇，銷售額在200億之后的公司很可能以后沒(méi)有市場(chǎng)。

百億軍團(tuán)增至131家

房地產(chǎn)行業(yè)在2016年迎來(lái)了前所未有的“豐收年”，這令不少房企欣喜不已。據(jù)毛大慶的觀察，前十強(qiáng)以銷售額千億為限，前100公司銷售額門(mén)檻大概在150億。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2016年，在業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)的刺激下，百億企業(yè)發(fā)展格局發(fā)生較大變化：131家百億房企的銷售額分布明顯分為五個(gè)陣營(yíng)(3000億以上、1000億-3000億元、500億-1000億元、300億-500億元、100億-300億元)，企業(yè)數(shù)量分別為3家、9家、13家、29家和77家，各陣營(yíng)企業(yè)數(shù)量均較上年有所增加，部分企業(yè)銷售業(yè)績(jī)翻番;3000億元以上的超級(jí)陣營(yíng)脫穎而出，恒大、萬(wàn)科、碧桂園寡頭壟斷特征加劇，3家房企市場(chǎng)份額已近10%。

值得注意的是，在各個(gè)陣營(yíng)中，銷售排名歷來(lái)是房企“兵家必爭(zhēng)之地”。尤其是行業(yè)老大之爭(zhēng)。在三家銷售額達(dá)到3000億的房企中，今年各家統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)均將恒大列為銷售排行榜第一。

恒大欲取代萬(wàn)科成為行業(yè)老大的野心已有多年。就在2016年最后幾天，恒大為了沖刺銷售額，其多個(gè)城市項(xiàng)目仍然在加緊賣房。對(duì)于恒大超越萬(wàn)科的野心，萬(wàn)科相關(guān)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，萬(wàn)科目前官方尚未披露2016年全年銷售額，2016年12月銷售情況也沒(méi)有披露。

由于在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)這方面受到樣本等多方面因素影響，排名也難以做到十分精準(zhǔn)。百億企業(yè)在業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)的同時(shí)亦充滿危機(jī)感，力求及時(shí)搭乘此輪上漲行情的順風(fēng)車。

旭輝集團(tuán)副董事長(zhǎng)林偉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，在房地產(chǎn)行業(yè)，沒(méi)有規(guī)模是萬(wàn)萬(wàn)不行的。而規(guī)模與利潤(rùn)差是對(duì)應(yīng)的關(guān)系。

強(qiáng)烈的規(guī)?；瘮U(kuò)張?jiān)V求

在房地產(chǎn)行業(yè)，規(guī)模背后則代表著企業(yè)在融資、營(yíng)銷等成本方面優(yōu)勢(shì)。在土地成本高企的情況下，這些優(yōu)勢(shì)在很大程度決定了房企擴(kuò)張能力。因此，如今還留在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)的房企，規(guī)模意識(shí)更為加劇。

這一點(diǎn)，從2016年房企的土地儲(chǔ)備就可以看出。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，千億以上房企拿地金額大幅上漲，但仍保持合理投資比例。恒大、萬(wàn)科等房企拿地金額占同期銷售額、樓面價(jià)占同期銷售均價(jià)的比重均控制在50%以下;300億-1000億房企因強(qiáng)烈的規(guī)模化擴(kuò)張?jiān)V求，拿地積極且成本較高。龍湖、招商等房企拿地兇猛，拿地金額占同期銷售額、樓面價(jià)占同期銷售均價(jià)的比重均在50%以上。100億-300億房企拿地較少，且主要通過(guò)招拍掛公開(kāi)市場(chǎng)高價(jià)拿地。

房企的融資成本基本與規(guī)模對(duì)等。分陣營(yíng)來(lái)看，超級(jí)陣營(yíng)(3000億以上)發(fā)債規(guī)模最高，第一陣營(yíng)發(fā)債利率均值最低，大型央企發(fā)債優(yōu)勢(shì)凸顯。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，超級(jí)陣營(yíng)發(fā)債企業(yè)發(fā)債規(guī)模168.5億元，平均利率5.74%，主要是因?yàn)楹愦髢晒P發(fā)債利率達(dá)到6.8%、6.98%，拉高了超級(jí)陣營(yíng)的平均利率;第一陣營(yíng)發(fā)債平均利率最低，為4.10%，主要是因?yàn)榫G地、保利等大型央企具有發(fā)債優(yōu)勢(shì)，三家房企7筆公司債除“16保利04”利率4.19%外，均在3.8%以下。

此外，部分迅猛發(fā)展的百億企業(yè)還借助永續(xù)債改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、滿足資金需求，這部分企業(yè)存在長(zhǎng)期償債風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，截至2016年11月底，共有18家企業(yè)擁有永續(xù)債，共計(jì)1796.8億元，較2015年末增加40.7%。另外，研究組對(duì)部分百億企業(yè)(發(fā)債額+銷售額)/拿地金額、發(fā)債額/拿地金額的累計(jì)值進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，結(jié)果顯示部分百億房企存在資金鏈緊張的情況。其中，銷售額與發(fā)債額兩項(xiàng)總和仍與企業(yè)拿地金額規(guī)模相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)，資金緊張，如經(jīng)營(yíng)不當(dāng)將遭遇償債風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)分析顯示，建發(fā)(廈門(mén)建發(fā)集團(tuán)有限公司)、信達(dá)和融信等百億房企的比值均低于1.3，銷售額與發(fā)債額度加總才能勉強(qiáng)覆蓋招拍掛拿地支出，謹(jǐn)需防范資金風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)是，隨著市場(chǎng)集中度加劇，超級(jí)大集團(tuán)將會(huì)出現(xiàn)。

萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石在近期一次公開(kāi)場(chǎng)合表示，預(yù)計(jì)萬(wàn)科第四個(gè)10年，甚至在6年內(nèi)的營(yíng)業(yè)額將達(dá)到1萬(wàn)億元;恒大董事局主席許家印表示，要在2020年總資產(chǎn)超3萬(wàn)億元，房地產(chǎn)年銷售額超過(guò)6000億元。

大象起舞的局面還在于千億軍團(tuán)也在擴(kuò)張。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，1000億-3000億企業(yè)共9家，除了綠地、保利、中海、萬(wàn)達(dá)4家“資深”千億級(jí)企業(yè)外，還有融創(chuàng)、華夏幸福、綠城、華潤(rùn)、金地5家新晉企業(yè)均首破千億。