在14日舉行的山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，山東省住建廳表示對濟南、青島等熱點和潛在熱點城市，要確保房價環(huán)比不增長。

　　“房子是用來住的，不是用來炒的”，自中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)市場做出這樣的定位后，各地對樓市的調(diào)控目標更加清晰。濟南、青島房價環(huán)比不能增長，也是在這一定位下確定的調(diào)控目標。為確保實現(xiàn)這一目標，山東省住建廳明確提出，要增加濟南、青島等地的住宅及用地有效供給。

　　“在自上而下的壓力下，濟南房價今年應(yīng)該能保持穩(wěn)定。但長期看，我們?nèi)钥锤邼戏績r。尤其是，政府的供地效率將很大程度上決定未來的市場走勢。”濟南某知名開發(fā)商的副總經(jīng)理孫先生認為。

　　世聯(lián)行(002285,股吧)山東區(qū)域董事總經(jīng)理朱江分析認為，通過行政手段也能實現(xiàn)確保房價環(huán)比不上漲這一目標。但從長期的角度說，增加土地供應(yīng)、實現(xiàn)供需雙方平衡，才能讓市場更加健康。

　　城鎮(zhèn)化中的“安居行動”

　　“確保濟南、青島房價環(huán)比不增長，這并不是一個新目標。自去年10月各地進行大規(guī)模房地產(chǎn)調(diào)控以來，市場上已經(jīng)有這樣的信息。對這個目標，我們持謹慎樂觀的態(tài)度?！焙细惠x煌(中國)山東公司副總經(jīng)理許傳明對經(jīng)濟導(dǎo)報記者說道。

　　許傳明分析，從市場情況看，庫存仍然不足，去年高價拿地的項目將在今年進入市場，短期看濟南房價環(huán)比不上漲有難度。但政府的決心巨大，也有足夠多的辦法來實現(xiàn)這一目標。

　　山東省住建廳提出，今年山東省將實現(xiàn)160萬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化和120萬城中村城邊村原有居民市民化，常住人口和戶籍人口城鎮(zhèn)化率均提高2個百分點左右。

　　在房地產(chǎn)市場調(diào)控方面，要堅持分類指導(dǎo)、因城因地施策，濟南、青島等熱點和潛在熱點城市，要增加住宅及用地有效供給，繼續(xù)執(zhí)行好限貸限購、限價銷售等措施，確保房價環(huán)比不增長;其他城市要以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，有序推進商品住宅去庫存，積極化解非住宅庫存。防止商品房交易量和價格暴漲暴跌。

　　行政手段可直接控住房價

　　記者了解到，在目前的濟南房地產(chǎn)市場，一些開發(fā)商在價格方面已經(jīng)受到直接的行政壓力。比如，如果樓盤價格過高可能無法拿到預(yù)售證，或者不能進行網(wǎng)簽，從而影響開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)速度。

　　朱江也認為，通過行政手段能夠?qū)崿F(xiàn)房價環(huán)比不增長這一目標。但他同時認為，從長期看，還是要通過增加供應(yīng)來實現(xiàn)市場的平衡。如果市場供應(yīng)不足，即使行政手段暫時穩(wěn)住了房價，也會為下一波房價的報復(fù)性反彈埋下伏筆。

　　前述孫先生則分析稱，濟南房地產(chǎn)市場的潛力仍很大?！胺康禺a(chǎn)是和經(jīng)濟相關(guān)的，濟南的經(jīng)濟近來呈現(xiàn)較好的發(fā)展勢頭。根據(jù)濟南市披露的信息，去年全年濟南的幾組經(jīng)濟數(shù)字很亮眼——預(yù)計全市稅收收入增長13.8%，居全省第一位;預(yù)計完成固定資產(chǎn)投資3965億元，增幅13.4%，增幅全省第一;完成進出口總額634億元，增幅12%，增幅全省第二;高新技術(shù)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比重達到43.6%，居全省第一。在15個副省級城市中，濟南的一般公共預(yù)算收入、固定資產(chǎn)投資、進出口總額增幅排名也較靠前。另外，我國的城市化進程還遠沒有結(jié)束，這會給房地產(chǎn)發(fā)展帶來持久動力?！?/p>

　　在房價方面，孫先生的觀點與其他幾位業(yè)內(nèi)人士相同：“在調(diào)控政策的高壓之下，確保房價不增長的目標是能夠?qū)崿F(xiàn)的。但長期的趨勢，要看土地供應(yīng)的效率。”

　　土地供應(yīng)效率是根本

　　山東省住建廳明確提出，要增加濟南、青島等地的住宅及用地有效供給。

　　記者注意到，在剛剛過去的2016年，濟南共拍賣了129宗國有土地的使用權(quán)，總面積為716萬平方米，規(guī)劃的地上建筑面積是1744萬平方米。

　　在這些土地中，居住以及居住、商業(yè)混合用地共84宗，總面積519萬平方米，規(guī)劃地上建筑面積約1218萬平方米。其中，帝華地產(chǎn)拍下的5宗土地因未能繳納土地出讓金，最終未能成交?？鄢@些，濟南去年最終成交土地124宗，其中居住以及居住、商業(yè)混合用地81宗，總面積約491萬平米，規(guī)劃地上建筑面積約1160萬平方米。

　　“這樣的土地供給，總體低于市場需求。去年全年，濟南住宅銷售的面積為1400多萬平方米?！痹S傳明對經(jīng)濟導(dǎo)報記者說。

　　孫先生則分析稱，政府已經(jīng)多次釋放出信息，將增加土地供給，但土地供給的效率很重要。“土地也是一種產(chǎn)品，也有一個生產(chǎn)周期。就濟南市場而言，土地的供給，一方面是靠政府的平臺來熟化，另一方面是靠開發(fā)商熟化。但在土地拆遷熟化的過程中，面臨著種種的實際困難，有些效率很低。”

　　孫先生舉例道，“我們公司在老城區(qū)負責(zé)熟化一塊土地，目前已經(jīng)基本拆遷完成，但因為一些細小原因，導(dǎo)致土地遲遲不能入市。”

　　另外，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，濟南在去年對開發(fā)商熟化土地的政策進行了調(diào)整。調(diào)整之后，參與土地熟化的開發(fā)商不能再像以往那樣可以擁有惟一拍地資格，這也影響了開發(fā)商熟化土地的積極性。

　　“目前很多開發(fā)商熟化土地的積極性較低，因為在熟化拆遷之后，土地可能會被其他開發(fā)商拍走。在這種情況下，市場更依賴于國資平臺，而它們熟化土地的速度將直接影響市場供給，并進而影響房價?！睂O先生說。