昨晚,中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《備案管理規(guī)范第4號(hào)》,劍指過(guò)熱房地產(chǎn)市場(chǎng)!在投資房地產(chǎn)項(xiàng)目方面,明確私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的熱點(diǎn)城市,比如北京、上海、廣州、深圳、廈門(mén)、合肥等16個(gè)城市的普通住宅項(xiàng)目,協(xié)會(huì)暫不予備案。

　　規(guī)范還指出,個(gè)別機(jī)構(gòu)可能以名義上發(fā)股,實(shí)際上發(fā)債,避開(kāi)相關(guān)監(jiān)管要求。比如嵌套投資產(chǎn)品、受讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股權(quán)、受讓資產(chǎn)收益權(quán)等等,變相投資的錢(qián)最終還是流向熱點(diǎn)城市的普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)這樣的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃,暫不予備案。

　　在投資房地產(chǎn)企業(yè)方面,規(guī)范明確,私募資產(chǎn)管理計(jì)劃向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供融資,不得用于支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動(dòng)資金,不得為各類(lèi)機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利。

　　中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)的“緊箍咒”推動(dòng)房產(chǎn)回歸住房居住屬性,限制炒房。另一方面,推動(dòng)房地產(chǎn)的直接融資、股權(quán)融資、減少間接融資、債券融資。

　　關(guān)于這個(gè)話(huà)題,浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛做出了分析點(diǎn)評(píng)。

　　丁建剛:“房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)重資產(chǎn)的行業(yè),資金就是開(kāi)發(fā)企業(yè)的子彈。這條規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的“子彈”是有約束和限制的,甚至是減少的。所以毫無(wú)疑問(wèn),對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)恐怕它的火力就要降低了。我所說(shuō)的‘火力’就是指開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地的量和拿地的價(jià)格,主要還是表現(xiàn)在價(jià)格上。之所以2016年出了那么多地王,正是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道更為簡(jiǎn)便,融資的成本更為低廉。去年有一份統(tǒng)計(jì),去年房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)私募債、公司債和中票等渠道獲得了1.14萬(wàn)億元資金。而去年房地產(chǎn)企業(yè)拿地的資金大致是36000億,也就是說(shuō)其中三分之一是通過(guò)這樣的渠道獲得的。

　　我們普通人可能都覺(jué)得房地產(chǎn)企業(yè)貸款可能主要是到銀行貸款,未必他們的渠道非常多。這份基金業(yè)協(xié)會(huì)的規(guī)定,我認(rèn)為它也會(huì)約束房地產(chǎn)企業(yè),但是占多少量我們非常難以統(tǒng)計(jì)。2016年私募基金的規(guī)模是10.24萬(wàn)億,但這并不是全部用于房地產(chǎn)企業(yè)的,它是其中一部分,但是這個(gè)量并不是很大。

　　同時(shí)我們也注意到,這畢竟是一個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)關(guān)于備案的約束,還不具有特別嚴(yán)格、嚴(yán)肅的法律約束力,所以可能會(huì)有一些降溫,但是約束力并不見(jiàn)得強(qiáng)到哪里去。另外,它只是限制了不得用于16個(gè)熱點(diǎn)城市,并沒(méi)有說(shuō)這些融資渠道也不能用于其他城市。

　　這個(gè)規(guī)范的約束還體現(xiàn)為不得用于支付土地購(gòu)買(mǎi),也就是說(shuō)你自己沒(méi)有錢(qián),卻通過(guò)這種私募等渠道融來(lái)錢(qián)然后去買(mǎi)土地,這是不行的。

　　此外,還有一些所謂的私募是采用所謂的明股實(shí)債的方式,也就是看上去用股權(quán)的形式進(jìn)入到房地產(chǎn)企業(yè)或者某一個(gè)項(xiàng)目,但實(shí)際上私下里還有一個(gè)‘抽屜協(xié)議’,就是說(shuō)這部分我是不和你同股同權(quán)、共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的,而是在體現(xiàn)利潤(rùn)的時(shí)候要先保證我的回報(bào),我不來(lái)分你的利潤(rùn)。這種情況就比較難控制,因?yàn)檫@種抽屜里的協(xié)議很難完全查到。但是不管怎么說(shuō),因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)通過(guò)多種渠道來(lái)限制或者縮小房地產(chǎn)企業(yè)‘子彈’的量和獲得的范圍。

　　從2017年總體來(lái)看,無(wú)論是從銀行融資還是通過(guò)企業(yè)債,開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì)受到很大影響。而對(duì)于私募的渠道,也會(huì)或多或少有一些約束力。這樣多重政策的疊加,會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源更加緊張,規(guī)模更加縮小,這樣可能會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)拿地的時(shí)候不得不考慮自己未來(lái)的資金鏈安全。相對(duì)來(lái)說(shuō),對(duì)中小型企業(yè)影響會(huì)更大一點(diǎn),因?yàn)閷?duì)于一些大型企業(yè)或者上市公司來(lái)說(shuō),銀行對(duì)它可能會(huì)更寬松一些。第二,這些大型企業(yè)有的甚至在海外有很大很強(qiáng)的融資能力和渠道。對(duì)于這些企業(yè)來(lái)說(shuō),它的融資渠道實(shí)際上并不受剛才說(shuō)的私募渠道的影響,主要還是對(duì)中小型企業(yè)影響比較大?！?/p>