日前，中國基金業(yè)協(xié)會(huì)通過官方微信發(fā)布《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)-私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》，證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，投資于北京、上海等16個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的，暫不予備案。

也就是說，在這16個(gè)熱點(diǎn)城市，計(jì)劃通過私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，以委托貸款、信托計(jì)劃、受讓資產(chǎn)收(受)益權(quán)等方式獲取融資的房地產(chǎn)企業(yè)將受到直接影響。

房子回歸居住屬性 融資渠道收緊能否穩(wěn)房價(jià)

2016年底中央定調(diào)房地產(chǎn)屬性，指出房子是用來住的，不是用來炒的。有業(yè)內(nèi)人士指出，此次房企融資渠道再收緊，也正是為了讓房子回歸居住屬性。

本次文件內(nèi)容覆蓋16城市，分別是北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都，基本覆蓋了全國房地產(chǎn)市場最熱的城市，這些城市也是進(jìn)行調(diào)控、穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)樓市首當(dāng)其沖的城市。

從這16城房價(jià)情況來看，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2016年合肥房價(jià)漲幅為48.4%，位居全國首位，廈門、南京房價(jià)年度漲幅分別為45.5%、42%位列第二位和第三位。此外，無錫、深圳、杭州、上海這幾個(gè)城市房價(jià)年度漲幅也超過3成。而隨著這一文件的出臺(tái)，想要通過私募資管類產(chǎn)品融資并用來投資普通住宅項(xiàng)目，這條路已經(jīng)行不通了。

當(dāng)然，對(duì)于此次文件的出臺(tái)能否有效抑制這些城市的房價(jià)，從一方面來看，房企融資渠道受限，會(huì)促使房企加速銷售，回籠資金，未來這些熱門城市房源供給會(huì)更充足;而另一方面，在這些城市當(dāng)中，住宅用地的供給原本就有限，且在這些城市拿地的多為資金實(shí)力雄厚的大房企，所以有業(yè)內(nèi)人士判斷，這一政策的影響會(huì)有，但并不會(huì)太大。

前有狼后有虎 中小房企布局熱門城市成“奢望”

此次4號(hào)文件的下發(fā)，可以說是對(duì)收緊融資渠道的加碼。其實(shí)在2016年，房企融資渠道就不斷受到限制。去年8月，證監(jiān)會(huì)明令禁止房企通過再融資的途徑拿地，地方也相繼出臺(tái)政策，對(duì)房企拿地的資金加以限制。也就是說，4號(hào)文件又堵死了一條房企融資的通道，且不再僅僅限于拿地，開發(fā)過程中的資金流動(dòng)、項(xiàng)目并購等都受到影響。

有業(yè)內(nèi)人士分析，這一文件的下發(fā)對(duì)大房企來說影響不大，畢竟大房企融資能力大、渠道多，銀行對(duì)大房企的貸款也更為寬松。而反觀中小房企，未來的開發(fā)之路似乎更難走了。在地價(jià)攀升的情況下，中小房企“布局熱點(diǎn)城市”的道路本已艱辛，而此次又被堵死一條融資渠道，在高房價(jià)城市投資房地產(chǎn)項(xiàng)目或?qū)⒊蔀樯萃４送?，盡管僅16個(gè)熱點(diǎn)城市融資受限，但在樓市發(fā)展較弱的二線城市以及三四線城市，高企的庫存也注定這些城市不能成為中小房企更好的選擇。