“3·26”商住限購政策的第二天，《證券日?qǐng)?bào)》走訪了鏈家、我愛我家等多家北京大型中介門店調(diào)查發(fā)現(xiàn)，原本用來張貼房源信息的玻璃窗全部空白一片，以往常見的門店門口像擺廣告一樣昭示房源信息的各種“用具”都不見了，以往都散落在外的經(jīng)紀(jì)人騎的摩托車在店門口停了一片，圍在一起的經(jīng)紀(jì)人都在聊天。

“最近沒生意呀?！币晃唤?jīng)紀(jì)人向本報(bào)記者表示，“3·17”新政以來，只有剛需還來問問情況，原打算換房的人全部“熄火”，即使算上之前還有購買二套房能力的換房客戶的交易還在進(jìn)行，全店最近都沒有幾單交易。“3·26”商住限購政策出來后，商住房源更是全部下線，現(xiàn)在全集團(tuán)都不接受業(yè)主登記掛單銷售，投資客想買賣商住房，估計(jì)要等等了，即使拋售，渠道也被堵了。

值得一提的是，記者身邊的李女士(化名)就陷入了“砸”在手里的焦慮中。

投資客拋售無門

昨天，《證券日?qǐng)?bào)》記者身邊一位朋友(李女士)打來電話，詢問名下的商住房是不是要”砸“手里了。

李女士名下有兩套房，均在郊區(qū)，一套是70年產(chǎn)權(quán)小戶型，自己居住，另一套是商住房，目前正在出租。買下商住房，原本是出于投資的考慮，同時(shí)也能以租金補(bǔ)貼房貸。不過，李女士今年打算換房，因?yàn)?0年產(chǎn)權(quán)的住宅太小，兩套房又相距較遠(yuǎn)，已經(jīng)無法滿足一家人的居住需求，就打算賣掉商住房來換大房子。不過，李女士并沒有乘上這班“末班車”。

“現(xiàn)在商住房賣不掉了，我算了一下，即使我賣掉70年產(chǎn)權(quán)的房子，也沒法湊足錢買我看上的房子，因?yàn)檎J(rèn)房認(rèn)貸后，再買房首付太高了，就不如不換了?！?/p>

《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪了北京多家中介門店后發(fā)現(xiàn)，鏈家、我愛我家等中介確實(shí)已經(jīng)不再給業(yè)主掛售二手商住房。

“二手商住市場(chǎng)這兩天幾乎等同于無交易。”某鏈家門店一位人士向本報(bào)記者直言，現(xiàn)在全集團(tuán)都下線了商住房源，更不接受新商住房源的掛售，雖然存在零星人士來詢問是否能買商住房的情況，但由于限購條件的制約，對(duì)于個(gè)人而言，購買商住房等同于購買70年住宅，那么還不如去購買住宅。

無獨(dú)有偶，《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪的多家中介門店幾乎都給了記者同樣的說法，即使能夠掛單銷售，也不見得有接盤者，畢竟，市場(chǎng)上以公司名義購買實(shí)際用途是住宅的商住項(xiàng)目本來就很少，擁有購買商住資格的個(gè)人，對(duì)于全款支付而言，70年住宅比商住更有吸引力。

不過，通州一家中介表示，可以掛售，但需要是通州區(qū)域的二手商住房源。該店一位經(jīng)紀(jì)人表示，即使名下有房，也有方法可以買，只不過這樣做的人可能不多。比如，注冊(cè)一個(gè)皮包公司，估計(jì)只需5000元就夠了，然后以公司名義購買，這樣就可以了。目前來看，還沒有以公司注冊(cè)年限或注冊(cè)資金等具體限制要求禁止購買商住房的政策，所以這一方法是可行的。不過，目前還沒有接觸到想這樣買房的案例。

畢竟，10天內(nèi)北京市第9次出臺(tái)樓市調(diào)控政策，此前舉措涉及首付比例、貸款利率、非京籍購房納稅標(biāo)準(zhǔn)、過道學(xué)區(qū)房、學(xué)區(qū)劃分……緊接著配以嚴(yán)格的突擊檢查，幾乎斷絕了所有炒房的可能性。

商住房市場(chǎng)將“休眠”

值得關(guān)注的是，由于北京限購政策已執(zhí)行了近7年，此前有大量的被限人群和投資客都買了商住房，這種類住宅項(xiàng)目的房?jī)r(jià)水漲船高的同時(shí)，還在北京存量房和新房市場(chǎng)上占比逐年增加。

有公開資料顯示，過去十年，北京地區(qū)成交約40萬套商住類物業(yè)，現(xiàn)在的庫存量介于7萬套至9萬套之間，這些項(xiàng)目的市場(chǎng)交易規(guī)模至少在2500億元以上，這一庫存量幾乎創(chuàng)下十年來新高。

據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年以前，北京住宅市場(chǎng)當(dāng)中商辦類產(chǎn)品還只是補(bǔ)充，其成交占比基本都在30%以內(nèi)，但是2016年開始與純商住宅分庭抗禮，當(dāng)年商辦成交占比甚至超過純商住宅達(dá)到59%。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向記者表示，住宅價(jià)格大漲直接對(duì)購房需求產(chǎn)生抑制和擠壓，是造成商辦迅速崛起，銷量反超住宅的根本原因。2016年，北京純商住宅成交價(jià)格同比漲幅達(dá)到27%，套均總價(jià)更是由2015年的376萬元上漲至571萬元。純商住宅價(jià)格的快速上漲，使得商辦產(chǎn)品的價(jià)格優(yōu)勢(shì)凸顯，因此成交量也隨之快速攀升。

不過，隨著“3·26”商住限購政策的執(zhí)行，北京商住亂象也將得到整治。3月26日《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》發(fā)布，其中規(guī)定“新建商辦最小分割單元不得低于500平米”、“在建商辦只能銷售給公司”、“二手商辦銷售要符合嚴(yán)格條件”，并且“商業(yè)銀行暫停對(duì)于個(gè)人購買商辦的個(gè)人購房貸款”。

郭毅認(rèn)為，這一新規(guī)將未建、在建、在售，以及二手商辦產(chǎn)品全部囊括其中，完全阻斷了個(gè)人購買商辦產(chǎn)品的渠道，對(duì)于蒸蒸日上的商辦市場(chǎng)來說也成為一記“強(qiáng)擊”，商辦與純商住宅兩分天下的局面也將就此終結(jié)，因此對(duì)于市場(chǎng)成交的制約也將是直接而有效的。在商辦“末班車”效應(yīng)褪去之后，預(yù)計(jì)3月底以及4月份，北京商品住宅市場(chǎng)成交量也將快速降至冰點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，“3·26”商住兩用項(xiàng)目限購措施，不是簡(jiǎn)單地“認(rèn)房又認(rèn)貸”這種內(nèi)容，而是全面改變游戲規(guī)則，使其回歸商辦類項(xiàng)目的真實(shí)用途。在過去多年的樓市發(fā)展中，商辦類本身就是畸形的，大部分物業(yè)成為類居住物業(yè)。他預(yù)計(jì)，“商住兩用”類物業(yè)的價(jià)格會(huì)有30%以上的跌幅，成交量下滑60%以上，可能進(jìn)入休眠狀態(tài)。