一、二、三線樓市情況

　　一線城市 ：特點(diǎn)是漲得高，跌得也兇，波動率極大。一線城市的風(fēng)險最大。

　　二線城市 ：波動率也比較大，但總的來說比一線城市要好得多，就是說可以過安穩(wěn)的小日子的，不會瘋狂上漲，也不會瘋狂下跌，幸福感很強(qiáng)，沒有多少錢，也不會損失多少。

　　三線城市：最平緩的。我毫不猶豫地跟大家說，我在買房子的時候肯定買一線城市，尤其是一線城市的市中心和規(guī)劃的核心區(qū)，這個是中國最安全的地方。你如果想要獲得投資溢價的話，一線城市顯然要好得多。

　　房價還會漲嗎?買房買哪里?

　　三大城市群是溢價最高的地方，也是最安全的地方。我給大家點(diǎn)出幾個城市：

　　1、中國的京津冀是未來五年中央政府跟地方政府投資最多的地區(qū)，所以它周邊的房價也是上漲最快的地區(qū)。

　　2、其次是長三角，相對來說比較均衡。

　　3、再接下來是珠三角，通常來說都是省會城市房價最高，因?yàn)樗@得的資源最多，只有珠三角是一個可憐的例外，從經(jīng)濟(jì)來看，珠三角對于中國經(jīng)濟(jì)帶動最大的城市肯定是深圳，深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不光比廣州好，我甚至覺得未來比上海都要好。

　　買房沒有品牌溢價的開發(fā)商的東西不要去買，一定要有品牌溢價，要不然質(zhì)量太差。

???? 城市化進(jìn)程中的財(cái)富再分配

????? 這是真實(shí)的財(cái)富來源，大到各種資源的聚集，小到一條地鐵、一所學(xué)校的建成，都把財(cái)富注入了相關(guān)的房子。

????? 我們可以看看這輪調(diào)控能改變以上3個因素里的哪些。

　　首先，通過限貸、限制商住交易、限制2年內(nèi)新買的房子交易等，把許多貨幣趕出樓市，抵消貨幣超發(fā)的效應(yīng)。這個在相關(guān)措施取消前，應(yīng)該是有效的。

　　其次，通過限購，造成人口即使涌入城市也不能買房的局面，主要是針對供需矛盾。這個措施只能減緩而不能消滅供需矛盾，社保1改3、3改5，都只是把矛盾延遲了幾年而已。

　　最后，我們來看城市化進(jìn)程。城市化進(jìn)程是無法逆轉(zhuǎn)的，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。只要國家想要發(fā)展，就不能故意延緩城市化進(jìn)程。

　　以中國現(xiàn)在的城市化率來說，城市化還有十幾年的高速期，這是地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的根本保障。

　　根據(jù)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)來看，城市化有4個階段：

　　第一個階段：人口主要由農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移。

　　第二個階段：人口主要由小城市向大城市轉(zhuǎn)移。

　　第三個階段：人口主要由大城市城區(qū)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。

　　第四個階段：農(nóng)村和城市相互融合，大都市圈形成。

　　按照我國的城市化率，我國目前是在第二個階段。第三個階段有所表現(xiàn)，但不是主流。

　　而當(dāng)前一些地方政府的調(diào)控，看起來是希望把人口擠壓出大城市，去到小城市，讓第三、第四個階段提前到來。

　　明源君認(rèn)為，市場的力量是巨大的，不管是買房還是拿地，一定要明白：政策雖然有一定作用，但根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律來看，我國仍處在人口由小城市向大城市轉(zhuǎn)移，并且逐漸更多地聚集在大城市郊區(qū)的階段，如果誤判趨勢，個人財(cái)富、企業(yè)發(fā)展都會受影響……

　　下面明源君詳細(xì)來說……

　　01

　　地產(chǎn)的高速增長至少還有14年

　　到2030年才會結(jié)束

　　我國古代的城市化率，在唐朝、宋朝曾經(jīng)達(dá)到一個比較高的程度。

　　處處被動挨打的南宋，其實(shí)是我國經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展、城市化水平相當(dāng)高的一個朝代。

　　此后我國的城市化水平一直不高，直到1984年，才重新回到南宋時的水平。

　　具體如下圖所示：

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　　城市化水平與房地產(chǎn)之間是什么樣的關(guān)系?當(dāng)然是正相關(guān)的!大家可以和明源君一起來看看發(fā)達(dá)國家城市化率和房價之間的關(guān)系。

　　大家和明源君一起來看看日本的城市化率的變化情況就明白了。

　　首先我們來看看日本。日本的地價在1992年前后達(dá)到頂峰。隨后發(fā)生的事情大家都知道，就是房價崩盤了。為什么會這樣?

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　　大家明白了嗎?日本的城市化率在1970年就達(dá)到了72.2%，1973年經(jīng)濟(jì)的高速增長結(jié)束。在此后19年里，城市化率的增長非常緩慢，而地價、房價卻還在不正常地高速上漲。

　　于是，崩盤就出現(xiàn)了。

　　單個國家可能沒有說服力，我們再來看看另一個國家韓國的情況。

　　我們再來看看韓國的城市化率。

　　大家發(fā)現(xiàn)了嗎?韓國的城市化率在1990年達(dá)到74.4%以后，放慢了速度。而其房價不久后出現(xiàn)拐點(diǎn)。

　　下面是韓國地價近年變化的情況。之前的1963-1980 年，韓國的地價也是持續(xù)上升的。但在1992年前后，到達(dá)頂峰。

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　　下面來看看我國的情況。我國城市化率如下圖所示：

　　1978-1990年，我國城市化率增長速度比較慢，平均每年只有0.7個點(diǎn)。

　　1995年我國城市化率突破30%后，快速增長。截至2006 年，平均每年增加1.4個點(diǎn)。

　　2015年，我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到56.1%。2016年，我國的城市化率達(dá)到57.35%。2011年，這個數(shù)字是51.27%。

　　也就是說近5年，我國的城市化率每年的增長速度有所放慢，是每年1.2個點(diǎn)。

　　按照這個速度計(jì)算，我國要到達(dá)地產(chǎn)高速增長期終結(jié)的74%左右的城市化率，至少還有14年。也就是說，我國房地產(chǎn)的高速增長，最快也要到2030年才會結(jié)束。

　　那么，在這個階段，到底哪里的地產(chǎn)會發(fā)展得最好，哪里的房價會持續(xù)上漲呢?這是明源君下面要講的問題。

　　02

　　人口從小城市向大都市聚集

　　更多地呆在“郊區(qū)”

　　沒有人可以預(yù)測未來，但是城市發(fā)展有自己的規(guī)律。

　　大家可以和明源君一起去看看，其他國家在城市化率50%----72%的時候發(fā)生了什么故事。

　　我們來看看美國的情況。

　　美國1920年城市化率達(dá)到51.2%，1970年城市化率達(dá)到69.9%。

　　而這兩個年份都出現(xiàn)了標(biāo)志性的事件：

　　1920年，城市人口占總?cè)丝诒戎爻^50%;

　　1970年，城市郊區(qū)人口占城市人口比重超過50%。

　　大家從下圖可以看到，在1920---1970年期間，美國大都市人口占美國人口的比重，都是在持續(xù)增長的。這種增長甚至持續(xù)到2000年。

　　從下圖可以看到，在1920年美國城市化率達(dá)到50%以上以后，最大的變化，是大都市郊區(qū)人口增加的幅度逐漸超過了中心城區(qū)的人口增長。

　　這種變化，一方面是因?yàn)槌菂^(qū)房價太高，很多在城區(qū)工作的人們選擇在郊區(qū)住宿;另一方面，則是因?yàn)榻紖^(qū)也在產(chǎn)生越來越多的工作崗位，如下圖所示。

　　以紐約為例，紐約總?cè)丝谑浅掷m(xù)增長的，但在1920年之后，其城區(qū)人口占比有下降的過程。

　　美國的人口流動有四個階段：

　　1920年以前，該階段人口流動主要由農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移。

　　到1940年，美國的城市化率達(dá)到了56.5%，人口主要由小城市向大城市轉(zhuǎn)移。

　　至1970年，美國的城市化率達(dá)到了75.2%，人口由城市城區(qū)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，大都市圈形成。

　　至1990年，美國人口超百萬的大都市區(qū)占全國人口的比重達(dá)到 53.4%。紐約、芝加哥、洛杉磯三大都市圈不斷延伸，農(nóng)村和城市相互融合，形成大都市帶。

　　日本的人口流動也有四個階段：

　　1947年以前，城市化徘徊，1947年時城市化率為33.1%。

　　1947-1955年，人口主要從農(nóng)村遷入城市，1955年城市人口比例達(dá)到了56.5%。

　　1956-1965年，人口主要從小城市向大城市轉(zhuǎn)移，至1965年城市化率達(dá)到了68.1%。人口主要聚集區(qū)域?yàn)槿蠖际腥Α?/p>

　　1965年至今，一方面外地人口遷入三大都市圈中心城市的周邊地區(qū);另一方面人口由三大都市圈中心城區(qū)遷入郊區(qū)。2000年日本城市化率達(dá)到了78.7%。

　　我國2016年城市化率達(dá)到57.35%。相當(dāng)于美國的1940年，相當(dāng)于日本的1955年。

　　按照現(xiàn)在的速度，要到2030年才能達(dá)到70%左右。

　　明源君認(rèn)為，在2030年之前，我國的人口仍然是以從小城市向大都市流動為主。

　　而且因?yàn)橐痪€城市核心區(qū)域房價太高，而周邊區(qū)域又有大量工作機(jī)會，所以，人口將更多的聚集在一二線城市郊區(qū)，這些區(qū)域的房價將持續(xù)上漲。