調(diào)控的號(hào)角在珠三角熱點(diǎn)城市吹響，限購(gòu)、限貸、限售等字眼每一次出現(xiàn)，都會(huì)再一次繃緊深圳購(gòu)房者的神經(jīng)。自2015年便成為樓市焦點(diǎn)的深圳，“深八條”后便偃旗息鼓，“領(lǐng)漲”變“領(lǐng)跌”也數(shù)次見(jiàn)諸報(bào)端。

購(gòu)房者：保密協(xié)議不敢簽

近日，有購(gòu)房者爆料，龍崗某樓盤于特價(jià)房的基礎(chǔ)上可再降價(jià)，但對(duì)于價(jià)格必須簽署保密協(xié)議。

據(jù)了解，該樓盤對(duì)外價(jià)格在4.3萬(wàn)/㎡左右，某些戶型、樓層等較差的單位推出了特價(jià)房源，價(jià)格在3.9萬(wàn)/㎡左右，但現(xiàn)場(chǎng)銷售告知，如果購(gòu)房者滿足條件并簽署保密協(xié)議后，價(jià)格可再做讓步?！拔也桓屹I，怕有貓膩?！痹撡?gòu)房者最終棄購(gòu)。

“開(kāi)發(fā)商賣房都是以回款為目的的，如果客戶誠(chéng)意購(gòu)買，并且能夠較快的交付首期款，促進(jìn)開(kāi)發(fā)商回款，那么價(jià)格再讓步對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也沒(méi)什么事。”了解該樓盤的資深一線銷售陳先生透露，簽署保密協(xié)議主要是減少前期成交客戶的抗拒心理，簡(jiǎn)單的說(shuō)就是怕已成交客戶鬧事。

深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，3月新房共成交803套，同比大幅下降81.9%，環(huán)比下降0.1%，自2016年10月以來(lái)連續(xù)第5個(gè)月環(huán)比下滑，成交均價(jià)也出現(xiàn)了連續(xù)下跌態(tài)勢(shì)，從去年9月份的61600元/㎡下跌至目前54730元/㎡，均價(jià)已下跌了6870元/㎡。

從數(shù)據(jù)上來(lái)看，深圳樓市目前已達(dá)到了量?jī)r(jià)齊跌的效果。陳先生表示，交易量的確較為平淡，但政策更多的是影響購(gòu)房者的心理，影響入市的更大一部分因素在于價(jià)格。

網(wǎng)易記者采訪多位在售樓盤營(yíng)銷人員了解到，并未有樓盤真正下調(diào)報(bào)價(jià)?！皟r(jià)格是否漲跌要對(duì)比同一位置、同一戶型的單位，脫離這個(gè)談漲跌是沒(méi)有意義的。”陳先生分析道。

值得關(guān)注的是，近兩周新房成交情況有所好轉(zhuǎn)。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)總監(jiān)徐楓分析認(rèn)為，近兩周多個(gè)新盤項(xiàng)目入市，有效緩解了前期無(wú)新盤供應(yīng)的局面，此外，部分投資者及自住客因擔(dān)心深圳近期跟風(fēng)出臺(tái)更嚴(yán)厲調(diào)控措施而失去交易資格，故短時(shí)間內(nèi)跑步入市，一定程度上推高了樓市成交量。

“目前新開(kāi)盤的部分樓盤價(jià)格確實(shí)沒(méi)那么高，有些性價(jià)比高的產(chǎn)品確實(shí)有人在買，有些投資客趁機(jī)將產(chǎn)品升級(jí)換代?！标愊壬嘎?。

業(yè)內(nèi)人士深圳政策的大猜想

“深八條”落地后半年內(nèi)，深圳新房供應(yīng)市場(chǎng)冷淡異常，根據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心統(tǒng)計(jì)，一季度深圳包括住宅、商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)用房等共新增11個(gè)項(xiàng)目入市，其中住宅項(xiàng)目?jī)H6個(gè)，值得注意的是，三月下旬開(kāi)發(fā)商入市腳步在加快。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹在接受網(wǎng)易記者采訪時(shí)表示，目前新房推售數(shù)量還處于低位，這與開(kāi)發(fā)商不愿大幅讓價(jià)及購(gòu)房門檻高有關(guān)。

3月份以來(lái)，佛山、中山、珠海、東莞、惠州等二三線城市全部實(shí)施了不同程度的樓市調(diào)控政策，尤其以4月9日惠州市實(shí)施的樓市新政為代表，標(biāo)志著在深圳外圍正式形成了一條以珠海、佛山、中山、東莞、惠州為支點(diǎn)的臨深樓市調(diào)控帶，對(duì)深圳形成了一個(gè)外圍樓市調(diào)控包圍圈，在一定程度上增加了市場(chǎng)對(duì)深圳樓市未來(lái)出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策的預(yù)期。

徐楓認(rèn)為，隨著新房項(xiàng)目的陸續(xù)入市、供應(yīng)情況的好轉(zhuǎn)，加之全國(guó)范圍內(nèi)尤其是臨深片區(qū)的調(diào)控圍堵之勢(shì)，或?qū)⑹沟觅?gòu)房者觀望態(tài)度改善，提前入市。此外，受到臨深各城市的樓市調(diào)控政策影響，早前外溢的樓市游資有回流深圳樓市的壓力。而深圳是否出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，則取決于未來(lái)短期內(nèi)樓市的整體走向是否會(huì)超出目前較為平穩(wěn)的市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，徐楓預(yù)計(jì)，如若深圳樓市超出政府預(yù)期，或?qū)⒊雠_(tái)更為嚴(yán)厲的房貸政策。

何倩茹同樣表示，深圳的調(diào)控取決于未來(lái)走勢(shì)，但其認(rèn)為，從目前情況來(lái)看，可能會(huì)率先減少首套房的折扣優(yōu)惠。

深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉表示，目前深圳市場(chǎng)發(fā)生了變化，二手市場(chǎng)自3月份出現(xiàn)明顯回暖，但價(jià)格趨于穩(wěn)定，新房市場(chǎng)則表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商推盤意愿低而引起成交量的低位。李宇嘉認(rèn)為，盡管有銀行收緊了優(yōu)惠利率折扣，但目前銀行融資環(huán)境及貸款利率仍利好購(gòu)房者，支持合理購(gòu)房需求，適合換房需求入市。