作為地產(chǎn)巨頭，你知道保利、萬達和華潤是如何考核自己的地產(chǎn)公司的嗎？

　　保利：招商考核（時間、成本、質(zhì)量）

　　招商階段以確保按時、保質(zhì)完成招商任務(wù)為目標，重點考核招商完成時間、品牌落位質(zhì)量、招商費用控制三大類指標。

　　1、招商完成時間

　　標桿房企常用的考核方式可分為兩種：

　　一種是直接考核重點的幾個事項節(jié)點。例如保利考核主力店/非主力店簽約時間，萬達等多數(shù)房企均考核招商簽約率等，這種方式簡單有效，較適用于尚在探索商業(yè)地產(chǎn)計劃管理體系的房企。常用計算公式如下：

　　招商簽約率=已簽約面積/計劃招商面積×100%（通常根據(jù)面積計算）

　　商家入駐率=實際入駐商家數(shù)量/計劃入駐商家數(shù)量×100%（通常根據(jù)數(shù)量計算）

　　另一種考核方式類似于計劃考核，將一二級節(jié)點打包，例如華潤考核關(guān)鍵節(jié)點計劃的完成率。其中，華潤置地大區(qū)評價城市公司招商節(jié)點完成情況時，區(qū)分主力店和非主力店,規(guī)定招商節(jié)點完成標準為：主力店招商完成100%，非主力店招商完成50%。常用計算公式如下：

　　關(guān)鍵節(jié)點計劃完成率=已完成關(guān)鍵節(jié)點數(shù)量/總關(guān)鍵節(jié)點數(shù)量×100%

　　2、招商費用控制

　　對于招商而言，費用是僅次于時間的第二大關(guān)鍵約束條件，這類指標中通常采用的有招商費用控制率、租戶變更成本比例等。常用計算公式如下：

　　招商費用控制=實際發(fā)生/費用預(yù)算×100%

　　租戶變更成本比率=租戶變更帶來的成本/設(shè)計變更總成本額×100%

　　3、品牌落位質(zhì)量

　　該項考核指標被很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)忽視。而從標桿企業(yè)的經(jīng)驗來看，多將進駐商家品牌質(zhì)量納為招商部門的核心考核指標，以引導(dǎo)和確保商家品質(zhì)能夠有效匹配商場定位。例如，萬達廣場要求在餐飲招商時，必須有60%的餐飲品牌在當?shù)嘏琶?0位。

　　常用的考核包括：一線品牌進駐比例、二線品牌進駐比例等。關(guān)于具體一線、二線品牌的分類標準的確定，就需要企業(yè)提前做好基礎(chǔ)工作，建立目標品牌數(shù)據(jù)庫。

　　萬達：營運考核（經(jīng)營業(yè)績、增值能力等）

　　營運階段以提高物業(yè)運營管理水平為目標，重點考核經(jīng)營業(yè)績、商鋪增值能力、客戶滿意度三類指標。

　　1、商場經(jīng)營業(yè)績

　　常用的商場經(jīng)營業(yè)績指標包括出租率、掉鋪率、租金收繳率、客流量等指標。

　　出租率是核心指標，據(jù)說王健林曾內(nèi)部要求出租率90%都算失敗。

　　常用計算公式為：

　　出租率=已出租面積/總出租面積×100%（通常根據(jù)面積計算）

　　掉鋪率=商戶退出經(jīng)營面積/總出租面積×100%（通常根據(jù)面積計算）

　　萬達等標桿企業(yè)重點考核租金收繳率，要求租金收繳率達到98%，如果小于97%,本項績效考核得分為0分。

　　常用計算公式為：

　　租金收繳率=實際收繳租金總額/應(yīng)收繳租金總額×100%（通常根據(jù)金額計算）

　　而客流量的計算方式可以參照標桿房企的數(shù)據(jù)，設(shè)定客流基準值進行考核。以大型集中商業(yè)為例，2013年年底已開業(yè)的85座萬達廣場平均每個廣場日均客流5.2萬人次，而北京朝陽大悅城這一數(shù)據(jù)達到5.7萬人次。

　　2、商鋪增值能力

　　該項指標用于衡量資產(chǎn)價值的提升。萬達采用過程考核的方式，考核商業(yè)環(huán)境、工程環(huán)境、物業(yè)環(huán)境等因素。而更多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)選擇結(jié)果評價的方式，如商鋪租金增長率、租戶營業(yè)額增值率、運營分析能力等指標。通過上述指標倒逼營運人員加強租戶支持和商場運營管理，充分利用租戶、推廣、商場會員等各方可用資源，提升商場和商鋪競爭優(yōu)勢。例如，強化對商鋪日常經(jīng)營情況系統(tǒng)的研究分析、全力做好租戶經(jīng)營的基礎(chǔ)服務(wù)、提供及時有效的改進建議等。

　　常用計算公式如下：

　　商鋪租金增長率=本期租金/上期租金×100%（通常根據(jù)同比和環(huán)比兩種方式計算）

　　租戶營業(yè)額增長率=本期營業(yè)額/上期營業(yè)額×100%（通常根據(jù)同比和環(huán)比兩種方式計算）

　　運營分析能力的考核相對定性，例如涉及商家經(jīng)營業(yè)績分析、消費者結(jié)構(gòu)分析、運營模式分析等，可以每季度出具分析報告，為相關(guān)部門提供決策依據(jù)。運營數(shù)據(jù)的分析有利于提高對銷售業(yè)績的敏感度，提高管理價值。

　　3、客戶滿意度

　　商業(yè)地產(chǎn)的客戶至少包括三類：投資者、經(jīng)營租戶、最終的消費者。從客戶滿意度視角進行考核是住宅地產(chǎn)中常用的方法之一，也同樣適用于商業(yè)地產(chǎn)。但商業(yè)地產(chǎn)的三重客戶屬性賦予了滿意度評價更多的內(nèi)涵。

　?、偻顿Y者的滿意度。綜合反映客戶對產(chǎn)品設(shè)計、質(zhì)量、服務(wù)、銷售、運營管理、物業(yè)管理、售后服務(wù)的滿意程度。例如關(guān)于招商滿意度指標的調(diào)查等。

　?、诮?jīng)營租戶滿意度。衡量運營管理能否滿足商戶的需求及提升銷售業(yè)績，例如針對某項特定推廣活動效果的租戶滿意度調(diào)查等。

　?、凵虉鲱櫩蜐M意度。直接對于最終消費者的滿意度調(diào)研，例如考核投訴處理率、投訴回復(fù)及時率等指標。

　　為獲得更加客觀的數(shù)據(jù)，標桿企業(yè)多采用第三方調(diào)查的方式獲取滿意度反饋數(shù)據(jù)。

　　華潤：企劃考核（費用、計劃、效果）

　　企劃推廣階段重點考核推廣費用、推廣計劃、推廣效果三大類指標。

　　1、推廣費用

　　常用計算公式如下：推廣費用率=實際推廣費用/預(yù)算推廣費用×100%

　　2、推廣計劃

　　關(guān)于對推廣計劃的考核，與上文對招商計劃的考核相似，一種方式是直接考核幾個關(guān)鍵事項節(jié)點。例如，招商手冊完成時間、推廣方案完成時間、新聞發(fā)布會等重大活動完成時間等。另一種是將一二級節(jié)點打包考核計劃完成率。常用計算公式如下：

　　商業(yè)推廣計劃完成率=已完成關(guān)鍵節(jié)點數(shù)量/總關(guān)鍵節(jié)點數(shù)量×100%

　　3、推廣效果

　　推廣效果通常可以統(tǒng)計當期來電來訪人次情況，或者通過品牌影響力抽樣調(diào)查的方法來統(tǒng)計，但該項指標通常評價難度較大。

　　總結(jié)

　　上文列舉了一系列關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)幾個核心職能的績效考核指標，但是如果應(yīng)用到某具體企業(yè)，并非指標越多越好。關(guān)于考核指標如何選擇及權(quán)重的設(shè)置，建議重點遵循三大原則：第一，權(quán)責(zé)利對等原則，根據(jù)其權(quán)責(zé)和具體工作事項篩選考核指標；第二，重點突出原則，考核指標和權(quán)重設(shè)計一定要明確階段性的工作重點，均等則意味著方向模煳；第三，參照行業(yè)規(guī)律原則，特別是剛涉足商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，建議結(jié)合標桿企業(yè)經(jīng)驗建立考核指標庫。