近來幾乎每天都傳出有地方限購，而且限購的政策更是“五花八門”：限貸、限購、認(rèn)房認(rèn)貸又認(rèn)離……甚至開始限賣。

買了房，需要在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2~3年后才能出讓，這在中國(guó)房地產(chǎn)歷史上可以說絕無僅有。目前，成都、廈門、福州、廣州、珠海等14個(gè)城市已經(jīng)率先出臺(tái)限賣政策。

首批14城“限賣”

4月13日，成都發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控新政，明確在市內(nèi)住房限購區(qū)域內(nèi)新購買的住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。

據(jù)證券時(shí)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，今年3月以來，全國(guó)已有14個(gè)城市發(fā)布住房“限賣”政策，嚴(yán)厲打擊短期炒房客。

據(jù)證券時(shí)報(bào)梳理14城相關(guān)政策發(fā)現(xiàn)：杭州“限賣”的對(duì)象明確僅為企業(yè);保定白溝新城、啟東等城市“限賣”政策限制的是非本地戶籍居民(家庭);常州、揚(yáng)州、廈門、長(zhǎng)樂、青島、廣州、珠海、惠州、東莞等城則面向的是全部住房交易對(duì)象;福州、成都則對(duì)交易住房所在區(qū)域進(jìn)行了限制。在“限賣”年限上，保定白溝新城定為“五年”，時(shí)間最長(zhǎng)。

“限賣”背后，是樓市當(dāng)前出現(xiàn)的由投資需求引發(fā)的快速升溫，以及由此帶來的供需失衡的現(xiàn)狀。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“限賣”正成為當(dāng)前各地樓市調(diào)控的新思路，也成為這輪從3月開始的全國(guó)多城市調(diào)控新的特點(diǎn)。預(yù)計(jì)未來還有更多的城市將執(zhí)行落地這一新調(diào)控措施。執(zhí)行“限賣”的是部分熱點(diǎn)城市，一定年限的限制轉(zhuǎn)讓，可以有效地降低投機(jī)行為。樓市調(diào)控在繼續(xù)，但今年調(diào)控多了很多創(chuàng)新名詞、創(chuàng)新措施，很多政策都顛覆了過去的游戲規(guī)則。

樓市調(diào)控三點(diǎn)新特征

自2016年9月30日以來，全國(guó)已經(jīng)有超過45個(gè)城市出臺(tái)了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策，累計(jì)140余次。

張大偉認(rèn)為，當(dāng)下樓市調(diào)控的主要特征有以下三點(diǎn)：

一是大城市圈全面封堵，比如北京及雄安新區(qū)周圍全面限購。過去限購以一二線城市為主，當(dāng)下有很多三四線城市也加入限購范疇。在過去一年多，全國(guó)包括京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角及周圍區(qū)域，因?yàn)閮r(jià)格絕對(duì)值較低，各種利好因素集中，導(dǎo)致投資需求旺盛，在過去一年多房?jī)r(jià)上漲了一倍多。因此這些地方也開始限購。

二是歷史首次開始系列城市限制持有年限，“T+N年”限制持有年限。包括廈門、福州、廣州、珠海等十多個(gè)城市均出臺(tái)了新購房必須持有一定年限后才可以轉(zhuǎn)讓的政策。這些政策將嚴(yán)厲打擊短期游資炒作行為。

三是一、二線城市基本全面恢復(fù)了認(rèn)房又認(rèn)貸的信貸政策。從政策預(yù)期看，本輪房?jī)r(jià)調(diào)控全面再升級(jí)，遇漲即調(diào)。而且與往年調(diào)控不一樣的是，本輪以北京為代表的城市調(diào)控力度刷新了歷史紀(jì)錄，多輪調(diào)控政策輪番出臺(tái)可以說全方位封堵了任何炒房的可能性。從后期市場(chǎng)發(fā)展看，預(yù)計(jì)還有更多的城市會(huì)加入調(diào)控行列。

房?jī)r(jià)走向何去何從

新一輪調(diào)控后，房?jī)r(jià)走向會(huì)是怎樣的呢?

經(jīng)濟(jì)學(xué)家郭士英認(rèn)為，如果說“限購”是迫不得已的話，那么“限賣”就離市場(chǎng)化更遠(yuǎn)了，這是要在回撤貨幣流動(dòng)性的同時(shí)，降低房產(chǎn)本身的流動(dòng)性，已經(jīng)有點(diǎn)“凍結(jié)”房地產(chǎn)市場(chǎng)的味道了。如果這么下去，房地產(chǎn)市場(chǎng)的跌勢(shì)會(huì)加快加大。

郭士英稱，給房?jī)r(jià)剎車，這次的力度非常大，后期還要看貨幣政策的力度，預(yù)計(jì)持續(xù)的信用收縮給市場(chǎng)帶來的感受將會(huì)是“拔涼拔涼”的。雖然市場(chǎng)的降溫有一個(gè)過程，但其實(shí)很多炒房人已經(jīng)被套牢在高位、無法出手了，只是我們還沒有看到報(bào)道和數(shù)據(jù)出來。

民建中央經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，思考房?jī)r(jià)的問題，關(guān)鍵在于掌握三個(gè)維度的邏輯：

一是政策的維度。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期受制于政策周期的影響，房?jī)r(jià)的表現(xiàn)也受制于政策的變化，在政策一松一緊之間，房?jī)r(jià)都會(huì)出現(xiàn)劇烈的反彈。政策如果動(dòng)真格，每次都是見效的。

二是供需的維度。供需規(guī)律是決定中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期趨勢(shì)的最基本邏輯。經(jīng)過近20年的發(fā)展，住宅市場(chǎng)供需基本平衡，但因?yàn)橹袊?guó)大城市與其他城市之間的資源鴻溝，必然出現(xiàn)中小城市供應(yīng)過度而大城市供應(yīng)長(zhǎng)期不足的矛盾。庫存不是中國(guó)房地產(chǎn)的真問題，真問題是資源錯(cuò)配，是土地制度和城市發(fā)展的大方向違背城鎮(zhèn)化的基本規(guī)律，從而導(dǎo)致出現(xiàn)人為的短缺。

三是價(jià)格的邏輯。房?jī)r(jià)的絕對(duì)值已經(jīng)很高，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。現(xiàn)在北京房?jī)r(jià)均價(jià)過了6萬，如果按照人均收入，房?jī)r(jià)中位數(shù)，房?jī)r(jià)收入比，租售比等一系列的指標(biāo)看，目前的房?jī)r(jià)不僅絕對(duì)值處于高位，而且按照很多指標(biāo)來權(quán)衡，泡沫化程度已經(jīng)很高。

當(dāng)房地產(chǎn)政策的目標(biāo)從抑制房?jī)r(jià)過快上漲過渡到防止房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，短期出現(xiàn)降溫是必然的，在限購限貸等政策的影響下，一些熱點(diǎn)城市價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整也是大概率。