自廈門3月份開啟樓市限制交易的先例后，不少城市加入“限售”隊(duì)伍。截至目前，至少16個(gè)城市加入“限售限購(gòu)”大軍。

具體政策涉及多種手段，比如“外地人買一、二手房3年內(nèi)限售”、“通過(guò)贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房后，再次購(gòu)買住房需滿3年”等多種細(xì)分政策。

“雙限模式下，意在阻止各類炒房資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，防范各類套利機(jī)制出現(xiàn)，堵住了部分違規(guī)資金進(jìn)入樓市的同時(shí)，也防止了資金隨意撤出樓市，攪動(dòng)市場(chǎng)?！币拙友芯恐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這是一種穩(wěn)定市場(chǎng)的舉措。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也向記者表示，此輪樓市“限售”政策主要有兩個(gè)目的，一是將活躍的樓市需求凍結(jié)并后置，避免快進(jìn)快出的樓市投資投機(jī)炒作行為，起到抑制投資投機(jī)的作用，使當(dāng)前的樓市降溫;二是為樓市后續(xù)政策調(diào)整爭(zhēng)取更多的時(shí)間，尤其是樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制相關(guān)的準(zhǔn)備措施，比如房地產(chǎn)稅立法、不動(dòng)產(chǎn)登記等。

樓市掀“限售”潮

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，實(shí)行限購(gòu)又限售的城市，按出臺(tái)政策的時(shí)間順序看有廈門市、杭州市、福州市、廣州市、青島市、啟東市、保定市徐水區(qū)、保定白溝新城管理委員會(huì)、長(zhǎng)樂(lè)市、常州市、惠州市、珠海市、東莞市、揚(yáng)州市、成都市和海南省。值得注意的是，隸屬保定高碑店市的白溝鎮(zhèn)，限售時(shí)間最長(zhǎng)，為5年。

值得關(guān)注的是，這批“限售”城市中，多數(shù)以二、三線為主，甚至涉及四、五線城市，但北京、上海這兩大一線城市并未加入。而對(duì)各大城市的“限售”政策也是分類制定實(shí)施，并未一刀切。

對(duì)此，張宏偉認(rèn)為，從樓市“限售”政策核心來(lái)看，在于對(duì)于房產(chǎn)買賣時(shí)間的限定。但樓市“限售”的時(shí)間長(zhǎng)度的界定與樓市調(diào)控政策執(zhí)行的時(shí)間、市場(chǎng)周期的時(shí)間、銀行個(gè)人按揭資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的壓力、投資渠道等等諸多因素密切相關(guān)，“限售”時(shí)間并非任意制定。

張宏偉進(jìn)一步稱，從調(diào)控政策來(lái)看，從去年10月份計(jì)算，本輪樓市調(diào)控政策預(yù)計(jì)持續(xù)1.5年到2年，也就是有可能持續(xù)到2018年第三季度。而在調(diào)控政策等諸多因素影響下，市場(chǎng)從2016年9月份的高點(diǎn)開始下行的市場(chǎng)調(diào)整周期至少也是2年，在下行調(diào)整周期內(nèi)，面臨的最大最直接的風(fēng)險(xiǎn)就是個(gè)人投資投機(jī)者與銀行，間接影響著投資渠道及宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面。

張宏偉稱，從個(gè)人投資投機(jī)者來(lái)看，當(dāng)市場(chǎng)調(diào)整期與風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨之后，資金在各個(gè)城市間的輪動(dòng)效應(yīng)也結(jié)束，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期打破，樓市瘋狂大潮退去之后，投資投機(jī)客將退場(chǎng);而對(duì)于銀行來(lái)講，當(dāng)下半年及明年樓市進(jìn)入調(diào)整期時(shí)，房?jī)r(jià)必然面臨著下降。而由于2016年下半年以來(lái)的房貸資產(chǎn)均為房?jī)r(jià)處于高位時(shí)的資產(chǎn)，當(dāng)今年下半年房?jī)r(jià)開始下降時(shí)，去年下半年以來(lái)的房貸資產(chǎn)會(huì)縮水，金融風(fēng)險(xiǎn)增加。此時(shí)，銀行必然首先收個(gè)人按揭貸款的口子。

平衡樓市風(fēng)險(xiǎn)

至于張宏偉所說(shuō)的上述預(yù)計(jì)將在調(diào)整期立場(chǎng)的投資客，則包括“加杠桿”入市的“散戶”、運(yùn)營(yíng)狀況不佳的私營(yíng)企業(yè)主和特定需求的群體。

張宏偉內(nèi)進(jìn)一步稱，實(shí)際上，這一輪樓市“全民炒房”局面的出現(xiàn)和“散戶”入市密不可分。他們拿出壓箱底的資金入市，不顧一切投資買房，甚至有部分“散戶”加杠桿操作投資。而當(dāng)2017年年中，市場(chǎng)調(diào)整期來(lái)臨之時(shí)，這部分“散戶”無(wú)法承受房?jī)r(jià)止?jié)q甚至下跌、加杠桿的資金成本等壓力之時(shí)(加杠桿資金的期限一般為12個(gè)月左右，少部分24個(gè)月，明年年中剛好是今年上半年加杠桿入市資金到期的日子)，屆時(shí)今年上半年以來(lái)加杠桿入市的“散戶”勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)拋售資產(chǎn)的狀況。

此外，由于經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期在2017年下半年后同時(shí)處于低谷期，私營(yíng)企業(yè)主的企業(yè)運(yùn)營(yíng)可能會(huì)遇到資金面的問(wèn)題，屆時(shí)，它們可能舍卒保車，拋售一部分前期投資的房產(chǎn)，緩解企業(yè)運(yùn)營(yíng)壓力。同時(shí)，特定需求的群體也有可能拋售房產(chǎn)。比如置換類需求、一部分海外移民，他們?yōu)榱双@得更好的教育環(huán)境、居住條件等，在市場(chǎng)調(diào)整期到來(lái)時(shí)可能通過(guò)拋售房產(chǎn)的形式進(jìn)行置換。

值得注意的是，為了平衡系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。銀行的動(dòng)作可能更為直接，即收緊個(gè)人按揭貸款。張宏偉認(rèn)為，收緊個(gè)人貸款的傳統(tǒng)方式是強(qiáng)化審批措施、提高首付和利率、控制房貸總量等，但這并不能防止“加杠桿”投資投機(jī)客的買賣“拋盤”行為。

如今，樓市“限售”政策出臺(tái)，“限售”政策中時(shí)間上定為“須取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年或3年后方可轉(zhuǎn)讓或辦理析產(chǎn)手續(xù)”，在樓市下行周期它的作用在于鎖定2016年下半年以來(lái)處于高位的房貸資產(chǎn)，不讓它交易，不讓它出現(xiàn)貶值，防止由于房?jī)r(jià)下降而帶來(lái)的銀行的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，這樣銀行這端因?yàn)椤跋奘邸睍簳r(shí)處于安全地位。

另外，美國(guó)進(jìn)入加息通道后，國(guó)內(nèi)資本外流明顯，盡管近期有了一些限制性措施，但是仍然避免不了資金通過(guò)各類渠道外出。樓市“限售”政策出臺(tái)后，這些“沉淀”在房地產(chǎn)的大量投資資金因?yàn)椤跋奘邸绷粼诹藝?guó)內(nèi)，防止了資金外流，也為實(shí)體經(jīng)濟(jì)改革與復(fù)蘇提供了更長(zhǎng)時(shí)間的窗口期。