最近幾天，多家地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布最新研究調(diào)查報(bào)告顯示，一季度，深圳甲級(jí)辦公樓被實(shí)業(yè)界廣泛看好，整體租賃需求穩(wěn)定，其中金融類(lèi)和科技類(lèi)企業(yè)成為“租樓大戶(hù)”，持續(xù)支持著市場(chǎng)回暖。專(zhuān)家分析認(rèn)為，深圳整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)健、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)良、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新活躍，構(gòu)成了對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的強(qiáng)大支撐;特別是創(chuàng)新型企業(yè)云集的福田、南山兩區(qū)，優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓持續(xù)保持吸引力，且這一市場(chǎng)的未來(lái)整體表現(xiàn)仍被普遍看好。

新增供應(yīng)仍處高位

受春節(jié)淡季影響，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)在今年一季度的需求活躍度有所降低，但世邦魏理仕顧問(wèn)及交易服務(wù)辦公樓部執(zhí)行董事簡(jiǎn)家宏指出，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓在新增量上延續(xù)了高位供應(yīng)，一季度供應(yīng)面積超過(guò)29萬(wàn)平方米。

繼續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)需求的仍然是“財(cái)大氣粗”的金融類(lèi)、科技類(lèi)行業(yè)，同時(shí)專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)也繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。此外，新消費(fèi)主張帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)辦公需求增長(zhǎng)，如醫(yī)療美容、餐飲等多元化零售企業(yè)在這一季度大舉進(jìn)入市場(chǎng)。

“值得注意的是，人們生活方式的改變催生了旅游業(yè)的興起，帶動(dòng)這一類(lèi)的辦公需求，而房地產(chǎn)和貿(mào)易類(lèi)企業(yè)也有少量的擴(kuò)張?！焙?jiǎn)家宏指出，這一期間市場(chǎng)空置率季度環(huán)比下跌了2.0個(gè)百分點(diǎn)至8.6%。

引人關(guān)注的是，雖然傳統(tǒng)金融業(yè)的擴(kuò)租需求一直表現(xiàn)明顯，但近期保監(jiān)會(huì)對(duì)保險(xiǎn)業(yè)的監(jiān)管措施進(jìn)一步加強(qiáng)，使得部分保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的擴(kuò)張變得謹(jǐn)慎。

另一方面，共享經(jīng)濟(jì)的興起也催生出一種新型辦公模式——共享辦公空間，一個(gè)人也可租賃一個(gè)“工位”進(jìn)行辦公，相比寫(xiě)字樓，這種聯(lián)合辦公租賃方式更為靈活、成本更低。目前，深圳涌現(xiàn)了包括Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社在內(nèi)的多個(gè)共享辦公空間，頗受市場(chǎng)追捧。業(yè)界認(rèn)為，這一新興模式有望為寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)變化。目前，綠地、萬(wàn)科、龍湖、SOHO、遠(yuǎn)洋等多家大型開(kāi)發(fā)商都已開(kāi)始對(duì)這一模式的探索。據(jù)了解，共享辦公空間現(xiàn)已在全國(guó)百花齊放，但大部分是由本土經(jīng)營(yíng)者運(yùn)營(yíng)。經(jīng)過(guò)一輪市場(chǎng)調(diào)整蓄勢(shì)后，在其他地區(qū)發(fā)展較成熟的共享辦公空間運(yùn)營(yíng)方正開(kāi)始考慮進(jìn)駐深圳市場(chǎng)。

福田和南山成為入駐首選

以區(qū)域來(lái)看，福田CBD和南山高新區(qū)仍是優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓入駐的首選。來(lái)自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，一季度新落成的甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目主要集中在福田和南山，總計(jì)有5棟辦公樓，共計(jì)近50萬(wàn)平方米，且各辦公樓以單一業(yè)權(quán)為主。至此，全市甲級(jí)辦公樓的總存量躍升至556萬(wàn)平方米。

仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅指出，深圳整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景向好，因此實(shí)業(yè)界和各路資本都看好深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)?！邦A(yù)計(jì)未來(lái)一年內(nèi)將有約100萬(wàn)平方米的新增甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目落成，主要集中在福田CBD，而且近一半都是總部大樓。”不過(guò)他也指出，雖然預(yù)期市場(chǎng)整體租賃需求穩(wěn)定，但今年底整體空置率或?qū)⑼壬仙?-8個(gè)百分點(diǎn)。

除福田CBD和南山高新區(qū)外，屬于前海蛇口自貿(mào)片區(qū)的原蛇口工業(yè)區(qū)一帶也成為不少企業(yè)的“安家之所”。一位地產(chǎn)研究人士指出，這一區(qū)域作為自貿(mào)區(qū)濱海商務(wù)新起點(diǎn)及粵港澳大灣區(qū)發(fā)展軸的重要節(jié)點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)特區(qū)-自貿(mào)區(qū)-半島灣區(qū)的三區(qū)價(jià)值疊加，已具備先進(jìn)的世界級(jí)灣區(qū)城市規(guī)劃雛形。

“蛇口擁有成熟的國(guó)際化商業(yè)氛圍及產(chǎn)業(yè)資源。”世界500強(qiáng)企業(yè)三星電子全資子公司哈曼國(guó)際消費(fèi)類(lèi)音響產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)副總監(jiān)李斌表示，哈曼國(guó)際日前正式宣布入駐位于蛇口核心地段的招商局港口大廈，該寫(xiě)字樓總體去化率已達(dá)50%，吸引了來(lái)自美國(guó)、日本的多家國(guó)際化企業(yè)并已達(dá)成合作。據(jù)悉，哈曼國(guó)際已將其全球研發(fā)中心設(shè)立于該寫(xiě)字樓，總租賃面積近1萬(wàn)平方米。

“蛇口區(qū)域的商務(wù)寫(xiě)字樓分為導(dǎo)入期、飛躍期和登頂期三個(gè)階段?！闭猩躺呖诟笨偨?jīng)理、招商商置總經(jīng)理趙軍指出，導(dǎo)入期是指現(xiàn)已投入運(yùn)營(yíng)的物業(yè)在低密度、稀缺性和特色化的角度進(jìn)行沉淀，以奠定片區(qū)的差異化形象并逐漸導(dǎo)入人氣;飛躍期則是依托導(dǎo)入期的環(huán)境溢價(jià)，從建筑、品質(zhì)和服務(wù)上進(jìn)行高端商務(wù)的跨越?！暗琼斊谝馕吨呖趨^(qū)域內(nèi)的太子灣、大空港和前海自由貿(mào)易中心等大體量項(xiàng)目中規(guī)劃的辦公物業(yè)將充分發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢(shì)。”