一份政府于4月7日印發(fā)，關(guān)于規(guī)范城市更新實(shí)施工作若干問題的處理意見通知，其中談及將于2017年6 月底前對(duì)70個(gè)舊城舊村改造項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱“70個(gè)舊改項(xiàng)目”)中僵持不下的進(jìn)行清退。這已是深圳政府關(guān)于這70個(gè)舊改的第二次發(fā)文。

早在2006年，深圳政府已明確表態(tài)，將按照尊重歷史、實(shí)事求是和符合規(guī)劃的原則，有計(jì)劃、分類推進(jìn)70個(gè)改造項(xiàng)目。到底6月底前，有哪幾個(gè)項(xiàng)目面臨清退的危險(xiǎn)?樂居對(duì)這70個(gè)改造項(xiàng)目進(jìn)行了一次初步摸底。

這70個(gè)改造項(xiàng)目，寶安區(qū)占29個(gè)，龍崗占27個(gè)，龍華占8個(gè)，大 鵬6個(gè)。這一批舊改項(xiàng)目，自2004年始，到如今已13年。經(jīng)初步摸查，目前處于未動(dòng)工狀態(tài)有近10個(gè)項(xiàng)目，8個(gè)集中在龍崗，其余在寶安。其中寶城26區(qū)、松崗老鎮(zhèn)政府片區(qū)、布吉圣力舊廠改造處于僵持狀態(tài)，而龍華的完成率可以說(shuō)達(dá)到100%。

寶安與龍崗是改造大區(qū)，項(xiàng)目繁多，較為復(fù)雜。寶安大區(qū)下細(xì)分小片區(qū)多，開發(fā)商爭(zhēng)搶糾紛不斷，內(nèi)在主體復(fù)雜，不少項(xiàng)目換了一波又一波的開發(fā)商，橫幅每隔幾年一換，說(shuō)到改造主體，未到建設(shè)動(dòng)工那一刻仍未能做定數(shù)。

一工改，變現(xiàn)可獲數(shù)十億凈利潤(rùn)

龍華舊改最為順利

先來(lái)看看最為清晰的龍華，在這8個(gè)改造項(xiàng)目中，基本全部成為紅山、白石龍、上塘的主力房地產(chǎn)項(xiàng)目，這也正是龍華在近兩年得以飛快發(fā)展的原因之一，舊改項(xiàng)目的神速推進(jìn)，片區(qū)翻新為龍華發(fā)展開辟了加速通道。

在龍華8大歷史項(xiàng)目中，只有新概念建材廠舊改屬于拖后腿項(xiàng)目。項(xiàng)目總建筑面積22.5萬(wàn)平方米，由于股權(quán)關(guān)系復(fù)雜，官司糾紛不斷，多年來(lái)主體一直難以確立。

自深圳多吉**有限公司接手后，在不到一年的時(shí)間內(nèi)，完成項(xiàng)目100%股權(quán)的收購(gòu)，截至目前已完成項(xiàng)目地塊內(nèi)90%的建筑物拆遷，預(yù)計(jì)于7月底全部拆遷完畢。8月全面開工建設(shè)包括1.5萬(wàn)平米大型超市、18班幼兒園、27班9年一貫制學(xué)校等，預(yù)計(jì)于2018年年底全部建設(shè)完畢。該項(xiàng)目建成后預(yù)計(jì)將為深圳多吉**有限公司創(chuàng)造100億以上的現(xiàn)金流以及數(shù)十億凈利潤(rùn)。

大 鵬和其他區(qū)不同的是，大 鵬新區(qū)的城市更新是以綜合整治為主、拆除重建為輔，要嚴(yán)格保護(hù)生態(tài)環(huán)境和文物古跡。其中，拆除重建的重點(diǎn)區(qū)域主要包括葵涌中心區(qū)和溪涌片區(qū)。

在2015-2020年的規(guī)劃期限內(nèi)新增城市更新用地規(guī)模約4.5平方公里。其中，綜合整治用地規(guī)模約為3平方公里，拆除重建用地規(guī)模約1.5平方公里?？康膸讉€(gè)項(xiàng)目都在大 鵬新區(qū)“十三五”城市更新計(jì)劃內(nèi)，項(xiàng)目也正在推進(jìn)中。

寶安26區(qū)部分項(xiàng)目已爛尾12年

寶安區(qū)在70個(gè)歷史遺留項(xiàng)目中占有29個(gè)。按樂居目前梳理的情況，目前已完工6個(gè)，正在進(jìn)行中12個(gè)，還有1個(gè)未能查到相關(guān)資料，處于僵持狀態(tài)有1個(gè)。其中寶城26區(qū)項(xiàng)目截至目前都無(wú)法動(dòng)工，原因可能為賠償未談妥或開放商欲改變規(guī)劃。

寶安26區(qū)南面舊改二期項(xiàng)目目前已爛尾12年之久，在這曾開工過(guò)一段，目前已停工的17萬(wàn)平米土地上，散布大量的廢棄空蕩的舊工廠以及工業(yè)區(qū)。作為制造業(yè)工廠密布的26區(qū)，不少工廠目前已搬遷至福永、沙井等地，剩下殘破空蕩的廠房，如愛普生等。

同在這17萬(wàn)平米的面積上，還有幾個(gè)并未拆得動(dòng)的“老破舊”住宅小區(qū)，例如前進(jìn)路上的同安小區(qū)，建成已有三十多年，外觀殘破，居住在這里的一名老業(yè)主表示，賠償比例12年來(lái)并未達(dá)成協(xié)議，部分業(yè)主要求1:1.5的賠償，此外一些老業(yè)主對(duì)回遷房的位置也不甚滿意，導(dǎo)致此事并未落實(shí)下來(lái)，目前還有30戶沒有達(dá)成拆遷意愿。

該小區(qū)的同安藥廠五層廠房上面四層都已經(jīng)人去樓空，唯獨(dú)剩下前進(jìn)路上的底層商鋪沒有搬遷，該名業(yè)主表示也是因?yàn)椴疬w問題沒有達(dá)成一致。前進(jìn)路上一名商鋪店主則認(rèn)為是開發(fā)商還沒有拆的那么快，自己在這里做了七八年生意，沒有人來(lái)談過(guò)拆遷賠償問題。而另一名店主則表示因?yàn)楹贤饧s未到期，加之該地人流量不錯(cuò)，目前并不擔(dān)心馬上拆遷，“沒有拆得那么快”。

目前二期舊改已經(jīng)爛尾12年之久，除了地鐵靈芝站C出口即將完成的金豐豪庭項(xiàng)目，這17萬(wàn)平米的土地上，一些已搬遷的工廠里面幾乎空無(wú)一人，但富達(dá)工業(yè)區(qū)、工廠宿舍等部分殘破的工業(yè)區(qū)底層小商鋪依然照常營(yíng)業(yè)，垃圾廢墟成堆的工業(yè)園內(nèi)雜草叢生，偶有施工車輛進(jìn)入。有業(yè)主在場(chǎng)表示是因?yàn)殚_發(fā)商后期規(guī)劃發(fā)生了變更，打算增加住宅項(xiàng)目，導(dǎo)致現(xiàn)在拆遷動(dòng)工較慢。

龍崗或?qū)⒂?個(gè)項(xiàng)目被清退

龍崗區(qū)，在70個(gè)歷史遺留項(xiàng)目中占有27個(gè)(其中包括坪山區(qū)2個(gè))，按樂居梳理的情況，目前已完工12個(gè)，已動(dòng)工7個(gè)，未動(dòng)工8個(gè)。

樂居走訪部分未動(dòng)工項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，木棉灣入口片區(qū)項(xiàng)目主要為廠房、商鋪等，商鋪售賣物品多為機(jī)械零件、紡織加工等，未見舊改相關(guān)標(biāo)示物。

布吉木棉灣城市更新辦公室工作人員對(duì)筆者表示，布吉木棉灣城市更新項(xiàng)目為京基地產(chǎn)的舊改項(xiàng)目，目前已開始簽約;而木棉灣入口片區(qū)項(xiàng)目為信義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的項(xiàng)目，其未動(dòng)工原因很有可能是非農(nóng)指標(biāo)不達(dá)標(biāo)。

這70個(gè)改造項(xiàng)目，算得上深圳最早一批舊改項(xiàng)目。自2004年始，到如今已13年。處于未動(dòng)工狀態(tài)有近10個(gè)項(xiàng)目，開發(fā)商對(duì)舊改這塊大蛋糕爭(zhēng)搶兇猛，每個(gè)項(xiàng)目在明爭(zhēng)暗斗下顯現(xiàn)出復(fù)雜的各方關(guān)系，門面定下的改造主體，未到建設(shè)動(dòng)工那一刻仍未能做定數(shù)。

而目前深圳供應(yīng)項(xiàng)目80%來(lái)自于舊改，早前美聯(lián)物業(yè)江少杰曾回應(yīng)樂居，由于舊改的步伐緩慢，未來(lái)三年深圳住宅有可能進(jìn)入供應(yīng)的斷層期。

2016年，深圳又有89個(gè)項(xiàng)目(包括范圍調(diào)整)列入城市更新的計(jì)劃。但事實(shí)是，截至2016年12月31日，全市已列入城市更新計(jì)劃的項(xiàng)目數(shù)多達(dá)533個(gè)，總拆除用地面積約3714公頃，但其中通過(guò)專項(xiàng)規(guī)劃的僅242個(gè)，約占已列入計(jì)劃項(xiàng)目數(shù)的49%;而已確認(rèn)實(shí)施主體的項(xiàng)目數(shù)120個(gè)，約占已列入計(jì)劃項(xiàng)目數(shù)的24%，而獲得土地使用權(quán)進(jìn)入開發(fā)建設(shè)不足10%。

這說(shuō)明城市更新項(xiàng)目從列入計(jì)劃到確認(rèn)實(shí)施主體的轉(zhuǎn)化率非常低，仍有超過(guò)3/4的已列入計(jì)劃項(xiàng)目尚未取得進(jìn)一步的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

對(duì)于資深地產(chǎn)人何博士表示，早前寶安片區(qū)的舊改主要由國(guó)企主持，以防國(guó)有資產(chǎn)流失，所以效率不高，關(guān)鍵在于沒有強(qiáng)有力的抓手，無(wú)論是城市重建、功能改變還是綜合整治都需要政府強(qiáng)有力的支持。

據(jù)知情人表示，面對(duì)城市更新，未來(lái)深圳政府的角色將從輔助轉(zhuǎn)變主導(dǎo)，大力推進(jìn)棚改，將成為深圳舊改一大轉(zhuǎn)變。

此次70舊改項(xiàng)目調(diào)查為初次摸底，如有知情的朋友，歡迎交流指正。